三季度北京寫字樓租賃市場出現復蘇態勢
發布時間：2022年10月11日分享到：三季度，中國經濟復蘇向上的趨勢基本確立，隨著央行積極表態支持宏觀杠桿率上升，寬信用持續助力經濟復蘇。在這樣的宏觀經濟環境下，北京辦公樓租賃市場也如期出現復蘇態勢。
近日，市場機構高力國際發布三季度商業地產市場報告。據其統計，三季度北京甲級寫字樓市場凈吸納量（新租面積+擴租面積-退租面積）恢復至-6400平方米，較二季度凈吸納量-83000平方米有明顯改善，說明寫字樓市場租賃需求趨于回暖。
事實上，北京核心區域的寫字樓租金一直價格不菲。尤其是作為具有深厚歷史積淀的國家大道的長安街，是京城商務寫字樓市場上的絕對焦點，一直都有“總部街”的稱號，從建國之初各大政府機構以及國家工商金融行業總部就紛紛云集于此。
目前，長安街沿線林立著眾多頂級寫字樓項目，成為世界500強企業、跨國公司，以及國內實力企業的聚集地。
其中，泛海持有的民生金融中心，坐落于東長安街核心地段，距離天安門廣場不到2公里，占據了東單的東南金角，俯瞰整個東單路口。公開資料顯示，項目總建筑面積250000平方米，體量僅次于隔街對望的東方廣場，而其中寫字樓建筑高達百米，為長安街的最高建筑。不僅如此，民生金融中心的設計方案也屬亞洲罕見，不少業內人士都稱其為長安街“明珠”。
在今年年初，曾有多家媒體報道民生金融中心即將出售的消息，業界普遍預估成交價將超過300億。如果傳言為真的話，那么這筆交易將超越和諧健康以90.6億買入北京長安街旁寫字樓（疫情后國內大宗交易市場成交紀錄），有望創造長安街高檔寫字樓市場大宗交易的歷史。
即便300億的數字已是天價，但綜合各種因素來看，民生金融中心可能確實值得甚至有超越這一價格的可能。首先是稀缺性，在北京市政府一紙“禁建令”頒發后，五環內其它地區將不再新增寫字樓，現房寫字樓基本“絕跡”。而位于五環內的長安街無疑是難得的價值洼地，新盤難覓，市場長期處于供不應求狀態，價值迅速飆升。
再從租售比反推，民生金融中心折算單價應在13-14萬元每平米，其合理估值應在320-340億元。此外，考慮位置和品質溢價，實際估值或應更高。
實際上，這已經不是民生金融中心第一次被傳出售。但項目遲遲未有成交的原因并非缺少意向的買家；而是泛海方面一直與多方接洽，并待價而沽，期望能把其這一極具競爭力的核心資產賣出一個好價格。
作為長安街地標級別的建筑，站在北京稀缺資源最頂端的民生金融中心，隨著寫字樓的回暖，估值極有可能再度上升，如果能夠順利成交，將成為長安街上的又一個“超級大單”。
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