北京寫字樓租賃市場第二輪供應高峰基本結束
發布時間：2021年12月27日分享到： 北京的辦公樓租賃市場也正在邁進一個新的發展時期。作為承上啟下的2021年，今年的北京辦公樓市場是創紀錄的一年，如此優異的市場表現讓人對2022年充滿了更多的期待。隨著中服地塊和麗澤商務區在建項目的陸續入市，第二輪供應高峰期基本結束。
2021年是本輪供應高峰期的最后一年，全年新項目入市節奏相對合理。年新增供應量低于我們的年初預期，主要是由于部分新項目全部業主自用或延期入市，全年新入市項目總體量近71萬平方米，主要集中在CBD和麗澤，其中第四季度新增供應量接近13.8萬平方米。更合理的新增供應量能夠一定程度上平抑由于新增項目集中入市給市場帶來的沖擊，不至于在短期內快速推高空置率水平而導致市場參與者出現誤判。截止到2021年底，北京甲級寫字樓核心子市場最重要的兩個新增供應板塊，CBD核心區中服地塊和麗澤商務區的大部分在建項目均已入市，至此也宣告了北京市場的第二輪供應高峰期已經基本結束。
2021年凈吸納量近114萬平方米，這是有歷史記錄以來最好的去化表現。如果去除自用面積的話，全年的市場化去化面積依然超過95萬平方米。四季度凈吸納量達到30萬平方米，主要集中在亞奧和麗澤。從2021年全年來看，市場需求主要集中在CBD，麗澤和亞奧市場，同時這三個子市場也是近幾年新項目入市比較集中的區域。需求端的爆發式增長得益于互聯網科技企業的快速擴張。據不完全統計，在辦公樓市場范圍內，互聯網科技企業在超過5000平米的大宗租賃成交中（僅包含新租和擴租）就已經接近140萬平方米，其中甲級約45萬平方米，乙級25萬平方米，產業園近70萬平方米。如果再加上小于5000平米的租賃成交，保守估計該行業今年的新增辦公面積至少在160-200萬平米之間。以互聯網科技為代表的新經濟企業已經成為左右北京辦公樓市場走勢最重要的一股力量。
在年中的市場預測中，基于超預期的需求暴漲，去年四季度的19.4%的空置率將成為未來3到5年的階段性高點。截止到目前，空置率已經降至15.1%，年降幅達到4.4個百分點。受益于頭部互聯網公司的大面積新增需求，北京甲級寫字樓市場已經有四個市場空置率低于10%，分別是金融街（6.9%），中關村（7.1%），亞奧（8.8%）和望京（8.9%）。CBD作為存量最大的市場目前的空置率也僅為10.9%，年降幅更是達到了6.5個百分點。在子市場方面，空置率降幅最大的市場依然是麗澤，空置率從76.6%降至48.9%，降幅達到27.7%。其次是亞奧市場，空置率從超過20%的水平降至8.8%，降幅近12個百分點。這兩個子市場的快速去化則主要是由于互聯網和金融企業外溢所致。
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