互聯網頭部企業的擴張并不代表寫字樓市場整體復蘇
發布時間：2021年11月16日分享到： 在疫情之前的2019年，北京寫字樓租賃市場就開始有了下行的趨勢，而且這個趨勢非常明顯，但這本身是市場經濟的正常反應。因為市場供應尤其是非核心區域比如麗澤商圈供應越來越多。其次，18、19年的中美貿易戰，導致經濟大環境不景氣，這兩方面的影響，導致從19年開始寫字樓租賃市場從過去供需兩旺的黃金十年，開始有所走下行趨勢。這種下行趨勢主要表現在兩個方面，一個是租金的下降，一個是成交量的萎縮，而且疫情加劇了這個趨勢。
疫情對寫字樓租賃市場的影響主要表現在2020年，2021年疫情常態化防控以后，市場受到疫情的影響減輕。但是北京因為受到二次疫情的影響，可能會比別的城市更嚴重一些。從2021年的數據來看，租賃需求增長強勢，而且是過去幾年前所未見的，主要原因還是租賃需求在疫情期間被壓制，目前來看，北京一季度的市場表現是最好的。
雖然從成交面積來看，2、3季度表現強勢，但是2、3季度從需求企業來看，主要局限于比較大的互聯網企業，比如字節跳動、美團、阿里、華為等，這種表現還不能完全稱之為市場復蘇，更不能稱之為觸底反彈。只是因為互聯網企業受疫情影響比較小，甚至是受益的，因此，這類企業抓住了時機，迅速擴張，使得北京寫字樓租賃市場表面呈現出市場好轉的跡象。
然而，這種市場表現并不健康，因為龍頭互聯網企業之間的競爭使得十幾萬平米的寫字樓被兩三家這樣的企業去化，試想一下，這樣的企業業務發生轉變或精簡的時候，市場表現會立即呈下降趨勢。所以，這只是市場的一個特例，并不能說明市場的整體復蘇。
短期來看，這種互聯網企業的擴張近兩年是可持續的，但是后期卻表現出不確定性。因為互聯網企業本身的的發展是根據盈利模式來確定，業務線的發展前景決定了市場需求能力。因此，拋開互聯網企業，本身北京寫字樓租賃市場是下降的。互聯網的頭部企業決定了北京市場的走向，而且撐起了北京市場的半壁江山。從教育雙減對北京市場的影響便可看出端倪。
北京今年出現了較多的大宗租賃交易，對于業主來說，需要考慮大客戶的進駐及流失帶來的不利影響。大客戶流失以后，新客戶對于以前的租金能否承受、現在是整租還是分租，對于業主來說都面臨很大的問題。首先現在很多傳統開發商都在考慮是否將雞蛋放在一個籃子里的問題，其次還要考慮國家政策比如教育雙減對寫字樓租賃市場的影響等。在整租方面，業主表面是完成了租賃任務，但是整棟客戶的話語權很強，在商業談判中，提出的條件也是很苛刻的。這就意味著，在后續客戶的減租等方面業主處于不利地位。
對于頭部互聯網企業，有一些擴張是比較科學的選擇，有一些還是比較盲目的。對于企業的盲目選址，也會給業主帶來來很多潛在發風險。所以業主在選擇選址企業的時候，要對企業的發展、業務線、市場地位等做一個基本的判斷，合理的確定租賃面積，而且未來業主對于自己潛在客戶的業務研究要也要著手開展起來。
在未來市場趨勢和生態方面，北京這幾年寫字樓租賃市場的變化，出乎了很多人的預料，包括互聯網企業的迅速發展和擴張、聯合辦公的發展等。從未來的大趨勢來看，北京的行業劃分會更明顯。核心商圈包括新的麗澤商圈的印記會越來越明顯，核心商圈的客戶群體和行業會更聚集。北京一直在去中心化，疏解首都功能，未來會跟雄安新區的發展形成緊密的關聯。從長期趨勢來看，傳統的金融行業還會穩步發展，但未來將是新興互聯網頭部企業的天下。未來的兩三年，新興互聯網頭部企業的排名會比較穩定，緊隨其后的企業也會脫穎而出，為寫字樓市場提供支撐。
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