中國(guó)中心城市寫字樓空置率為何高居不下？
發(fā)布時(shí)間：2021年09月30日分享到： 密密麻麻的寫字樓，一度被看做是城市活力的象征。北京寫字樓租售中心網(wǎng)根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)了解到，我國(guó)的一線城市中，上海的甲級(jí)寫字樓總存量已經(jīng)來(lái)到了1454萬(wàn)平方米，高居榜首。當(dāng)然，放眼世界，這個(gè)數(shù)字并不算多。根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，甲乙級(jí)辦公樓租賃市場(chǎng)規(guī)模不足50萬(wàn)平方米的內(nèi)地城市，超過(guò)60%，大約相當(dāng)于一座城市內(nèi)只有5—8棟現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)化辦公樓宇。但在全球范圍內(nèi)，甲乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)規(guī)模最大的20座城市的體量均值約為2300萬(wàn)平方米。
從增長(zhǎng)空間來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量前50大城市辦公樓市場(chǎng)仍有超過(guò)6000萬(wàn)平方米的差距，光4座一線城市辦公樓市場(chǎng)總供應(yīng)缺口就高達(dá)3000萬(wàn)平方米以上。按理來(lái)說(shuō)，缺口如此之大，中國(guó)城市的寫字樓應(yīng)該是一座難求。但有意思的是，全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量前50大城市中，已有17個(gè)城市的辦公樓處于“供應(yīng)過(guò)剩”狀態(tài)。我國(guó)41個(gè)中心城市里，有19個(gè)城市的甲級(jí)寫字樓空置率超過(guò)了30%。
這意味著，在這些城市中，近1/3的高檔寫字樓，都是空的。在長(zhǎng)春、無(wú)錫和南昌等地，甲級(jí)寫字樓的空置率，甚至超過(guò)了40%。你很難想象，在中國(guó)最具活力的這批城市里，有如此大比例的高檔寫字樓被閑置。在很多人的腦海中，一線城市的寫字樓里，坐滿了各種金領(lǐng)、白領(lǐng)，燈火通明、晝夜不息。但是這一數(shù)據(jù)，卻打破了人們的幻想。
一線城市的寫字樓，到底經(jīng)歷了什么？同樣的疑問(wèn)，早在去年就已經(jīng)滋長(zhǎng)。
去年，受到疫情和新入市項(xiàng)目的影響，北京全市和五大核心商圈甲級(jí)寫字樓空置率繼續(xù)上揚(yáng)，達(dá)到16.2%和9.9%，分別環(huán)比上升2.4和1.9個(gè)百分點(diǎn)。這個(gè)數(shù)據(jù)，創(chuàng)下了此前8年以來(lái)的新高峰。那時(shí)候，悲傷不只屬于北京寫字樓。在青島，甲級(jí)寫字樓的空置率上升至28.8%，南京甲級(jí)寫字樓空置率上升至29.5%。在上海，陸家嘴、靜安寺以及大虹橋板塊的大部分寫字樓項(xiàng)目，都可以在報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上打折，或者直接減免部分租金。這樣的情況在前兩年是難以想象的。更魔幻的是深圳，第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2019年全年，深圳甲級(jí)寫字樓空置率同比增長(zhǎng)6.33個(gè)百分點(diǎn)，飆升至22.04%，四個(gè)一線城市中排名第一！到了2020年一季度，這種態(tài)勢(shì)更加明顯。
2020年，為促進(jìn)成交，深圳不少寫字樓甚至推出了“99元/平方米/月特價(jià)房”吸引客戶，要知道，這可是在寸土寸金的深圳。消息人士感嘆到：以前在福田中心區(qū)要找2字頭以下的寫字樓很少，現(xiàn)在居然還有99元特價(jià)房，我們感覺這房子跟不要錢一樣。
其實(shí)，自2018年三季度起，深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓的租金就一路向下，再也沒有反彈。深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓連續(xù)下跌五個(gè)季度的情況，只有2008年金融危機(jī)的時(shí)候出現(xiàn)過(guò)。
寫字樓，何以至此？
冰凍三尺非一日之寒。
中心城市寫字樓空置率的高企，不全是疫情的原因。早在疫情之前，這就不是什么新鮮事。在疫情之前，我國(guó)部分城市的寫字樓租賃市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，只有臺(tái)北、廣州保持在合理范圍內(nèi)，其余城市的空置率均過(guò)高，尤其是二線城市。最突出的是廣西南寧，達(dá)到了驚人的54.3%。這意味著，這個(gè)城市有一半多的甲級(jí)寫字樓空在那里，造成資源浪費(fèi)。此外，西安、蘇州、天津、長(zhǎng)沙、重慶、佛山、廈門、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)等城市，空置率都在30%以上。
是什么推高了中國(guó)中心城市寫字樓的空置率？
綜合來(lái)看，主要有兩大原因。
一是供應(yīng)量太大。以深圳為例，數(shù)據(jù)顯示，早在2019年，深圳甲級(jí)寫字樓存量就達(dá)到553萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.3%。其他中心城市，甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)也大于實(shí)際需求。在6億人月收入不足1000元的當(dāng)下，高端寫字樓的需求比我們想象的要小。寫字樓供應(yīng)量暴增的背后，來(lái)源于追求稅收與GDP的動(dòng)力。寫字樓物業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)厚度的關(guān)鍵指標(biāo)，象征著繁華富庶，夜晚的燈光秀，讓很多人迷戀在虛假的繁榮之中，是地方追求的面子工程。此外，相比普通住宅，寫字樓交易稅費(fèi)高。而且，寫字樓還能作為吸引企業(yè)前來(lái)落戶的籌碼，是地方創(chuàng)收的有效手段。面子里子都有，各大城市趨之若鶩也就不奇怪了。
二是互聯(lián)網(wǎng)的崛起。互聯(lián)網(wǎng)電商極度壓縮了商鋪與寫字樓的需求。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，很多企業(yè)只需要一個(gè)小作坊，甚至直接在家，就能實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)營(yíng)。此外，這些年，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行影響，再加上P2P行業(yè)暴雷不斷，寫字樓的空置率更加嚴(yán)重。多因歸于一處，甲級(jí)寫字樓的命運(yùn)早已注定。
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