退租超30萬平，教培行業撤離北京寫字樓
發布時間：2021年09月24日分享到： 雙減政策，給近萬億級市場的教培行業按下了暫停鍵。不論是在線教育猿輔導、作業幫，還是線下教培新東方、高思教育，幾乎所有K12教育龍頭企業的總部都集中在北京。他們都面臨相同的問題：縮減、裁員、轉型，以及大面積退租，保守估計北京市教培行業騰退寫字樓面積達30萬平方米上下。
然而對于寫字樓運營者來說，面對空蕩蕩的課桌椅、尚未來得及收拾的網課工位，有人發愁降租，有人早已找到下家。
位于海淀黃莊的銀網中心、理想大廈和海淀文化藝術大廈，是「宇宙補課中心」海淀黃莊著名「補習樓」。曾幾何時直到晚上九點多仍是燈火通明，和隔壁的中關村加班的碼農作息相似，只不過這里是上補習班的少年。
附近工作人員感嘆，每棟樓100多個停車位、十多部電梯滿足不了高峰期來上課的孩子和家長。銀網中心和理想大廈后期都加裝了電梯，知春路西口的紅燈要等半小時才能順利通過。但去年疫情之后，這邊就冷清了許多。
中秋假期，海淀黃莊昔日的車水馬龍早已不復重現，這里的「假期」從疫情便開始了。一小時內只見到零星家長帶著孩子來上美術、音樂等課程，多數教培機構門窗緊鎖，上面貼著疫情防控提示和線下停課告示。
據了解，銀網中心從租金最高時的12元/天/平米低至如今6元/天/平米。小業主名下的物業租金在8元/天/平米左右，價格還能談，押金方面最低能到押二付三。但到6元/天/平米不太可能，可能是除去物業費和發票后的價格。銀網中心的租賃銷售稱最近的行情比之前的高點回落了不少。
同時，目前該大廈退出的都是一千平以上的大面積，可租的寫字樓從150平米到3000平米的大小面積都有，但150平目前只有7層朝西的大開間，騰退前也是從事教培行業。這棟樓除了底商的民生銀行與平安銀行，其他都是做教育的。
對個人業主來說，出于現金流考慮可能會作一些讓步。乙級及以下寫字樓的運營更困難，他們的目標客戶是中、小微企業，以價格戰方式和甲級寫字樓形成錯位競爭。大面積騰退之后，短時間內很難找到那么多的中小微企業以低單價格補充進來。
相比疫情期間受困的線下教培，在線教育從去年烈火烹油到全面收縮，只用了一年左右的時間。幾乎所有的在線教育都在商談提前退租事宜，總部集中的上地、中關村、望京酒仙橋成了退租的主要區域。
學而思北京的線下培訓點從155砍到了26，有機構北京的6個工區退了3個，行業內裁員退租的并行動作很快，從7月份持續到9月份，而且力度一直在加大。
一位機構分析師對此深有感觸，去年在線教育的租賃面積與其極速擴張成正比。猿輔導在望京的租賃面積差不多有四萬以上，疫情期間在線教育幾乎成了這幾個區域里寫字樓租賃的第二梯隊。現在沒有在線教育的成交單，都在談退租。
疊加疫情叫停的線下教培，綜合甲級、非甲級寫字樓、產業園區等，預估行業騰退面積在30萬平方米以上，預計四季度仍有部分面積繼續清退。受在線教育影響，今年第三季度上地區域產業園區的租金出現了第一次下降，從上季度的176.1元/月/平米下滑至173.1元/月/平米。吸納量則出現負值，達到了-3萬平方米。而上地產業園區的租金已連漲五個季度，去年疫情期間，全市寫字樓板塊包括CBD幾乎都在普跌，只有上地區域在上漲。此次微調后，租金仍高于產業園市場平均租金。
短期內教培行業的影響肯定會有，但更長周期維度上，北京今年北京商業地產市場的基本盤非常穩健。對于甲級寫字樓來說，除非是非常優質的企業或者大租戶，才有很強的議價權。
從數據上來看，即使上地產業園區的空置率本季度上漲至6.8%，中關村甲級寫字樓空置率環比上漲了1%，也仍低于全市16.7%的平均水平。因此，并不表明一個細分賽道行業的波動，能夠影響該區域乃至整個北京商業地產市場。
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