2021年如何把握商業地產投資機遇
發布時間：2021年02月26日分享到：商業地產大宗交易是當下的一大熱點。商業地產進入存量周期后，大宗交易與其間的資本運作越發繁榮。始于2000年初的中國商業地產大宗交易在2005年時達到小高峰，2006年的一紙“限外令”使交易量直線下降，2015年“限外令”取消后大宗交易又重新興盛。
2020上半年，新型冠狀病毒疫情成為推進商業地產行業優勝劣汰的催化劑。在疫情防控階段，商業活動大幅度減少，尤其是在一季度，商業地產大宗交易市場面臨短期波動。自二季度開始，投資市場逐步回暖，一線城市交易占比高，上海市場整體最為活躍；北京憑借其資產流動性的優勢，依舊受到投資者的重點關注；廣州在疫情下實現逆勢增長。辦公類物業交易仍占主導，資產直接交易占比達四成，內地買家成絕對主力。
核心區位的優質寫字樓仍是頗具吸引力的投資對象。
由于穩定的回報和資產管理模式，辦公樓租賃項目向來是全國大宗交易市場最主要的投資標的。2020年全年，從大宗交易資產類別的交易總額來看，辦公樓租賃項目的交易仍占主導，占交易總額的49.39%，綜合體、商業次之，占比均為15%左右。
不過，寫字樓租賃市場的地位也面臨著競爭。2020年工業類大宗交易增長明顯，成交宗數首次超越寫字樓，成為第一大交易類型。
重點城市優質寫字樓租賃項目的出售標的有限，北京等城市核心區域出售資源更是稀少，因而帶動可改造類物業受到投資者關注。同時，重點城市寫字樓租賃市場的租金平均漲幅普遍低于其資產價值漲幅，使得寫字樓的投資收益較低，因此更多投資商把目光轉向增值型資產。
但2020年釋放了不少積極信號，包括中美磋商第一階段協議簽署、國內頭部企業擴張、金融業進一步開放等，這將提振信心并利好未來寫字樓租賃需求。
對于擁有大量資本和長期持有能力的投資者而言，門戶城市核心區位成熟的寫字樓能夠提供防御性租金收益，并且由于核心區位土地供應的稀缺性，這類物業擁有長期的增值潛力。
整體看來，2020年投資市場與往年上升勢頭相比更趨于冷靜，但整體跌幅好于預期。從物業類型看，寫字樓租賃項目仍然是機構投資者的首選，但來自存量市場的壓力、疫情因素的影響、辦公模式的轉變，投資風險加大，使得投資者更加關注項目和市場租金、空置率等關鍵運營指標數據。伴隨著中國經濟的長期結構性調整，例如數字化、城市化和消費升級，數據中心、長租公寓和冷鏈物流等另類資產的投資熱度上升。大型商場、購物中心類物業出現下滑，但在數字經濟、宅經濟等新經濟的背景下，社區商業關注度有所提升。
從長周期視角判斷，優質不動產類資產具有穿越周期的投資屬性。投資者及企業應把握特殊時期的投資窗口、投資機會層面，分析產業發展政策規劃與動向，選擇投資潛力更高的工業物業布局。商業物業方面，在中長期消費升級的背景下，區域型及社區商業物業，以及新發展片區的購物中心均有較高升值潛力的投資機會。
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