綠地回應出售230億項目：不是資產變賣，也非集團層面所為
發布時間：2020年11月19日分享到：近日，據媒體報道，一份綠地集團的商辦項目推薦書顯示，綠地集團有意出售上海和江蘇兩地共14個項目、27個物業，售價231億元。
對此，綠地控股集團有限公司回應稱，所謂231億元的數據是來自集團旗下“事業一部”做的一份年底銷售樓書。因為商辦在年終成交相對集中，所以“事業一部”將一些商辦項目的資料匯總在一起，這樣方便發給客戶看，有需求的就會咨詢，并不是資產變賣的概念，也非集團層面所為。
但是專業分析師認為，綠地控股此番解釋可能只是托詞。如果不是想賣項目的話，就不會做樓書；如果想租賃，應該是做招商廣告。
綠地控股前身為上海市綠地開發總公司，成立于1992年，2015年實現整體上市，目前正在進行二次混改。財報顯示，綠地控股2020年前三季度實現營收3209.01億元，同比增加9.14%；實現歸母凈利潤120.41億元，同比上漲1.94%。
由于最近有傳綠地資金鏈較緊，有可能違約，所以緊急出售資產變現以度過現金流危機，此次大規模出售商辦項目就是這一傳言的內容之一。
近期綠地陷入資金危機傳言，背后可見的是有關部門去杠桿的決心，也可以看出去杠桿到了關鍵階段。去杠桿之路已經經過了最初的中小民企、上市民企，隨后過渡到大中型民企、中小型國企和地方城投，目前可能已經輪到市場化程度高的國企和地方大中型國企了。
據悉，綠地控股此前被業內冠以“商辦之王”的美譽。依靠商辦物業的大宗成交，綠地控股在2014年一度超越萬科坐上房地產行業的頭把交椅，但商辦引擎很快失效，反而成為綠地控股追求高速發展的拖累。早在2017年，綠地控股就把“去商辦”當作最重要的戰略任務之一。
雖然商業辦公相對于住宅地拿地價確實更便宜，但住宅很快就可以預售，而大部分地區對商業產品的要求基本上是結構封頂才能賣，有的還需要先運營一段時間才能出售。不少商業項目，在開發商手里呆兩三年，甚至五年都無法流通，這對資金的沉淀和壓制，會讓企業壓力非常大。以前企業還能做一些擦邊球，如商住綜合樓等，現在管理方面也越來越嚴格。
自2018年起，國內商辦的開發投資以及銷售出現下降趨勢。根據相關數據統計，2020年前三季度全國商業辦公總供應約5280萬平方米，成交約4080萬平方米，同比分別下降24%和23%。
不同于萬達的“斷腕式”手段，綠地控股“去商辦化”顯然溫和得多。據報道，綠地控股每年新增商辦比例在20%左右。2019年報顯示，綠地控股全年實現合同銷售金額3880億元，其中住宅占比65%，商辦占比35%。觀點指數發布的2020年度中國商辦運營商TOP20中，綠地控股排名第20。
即便溫和調整，也為綠地控股帶來了更多的現金。綠地控股的現金回收率從過去四年的80%左右上升到2020年前9個月的90%以上。這是由于產品組合更好，住宅和商業產品分別占2020年前9個月銷售額的76%和24%，而在2018至2019年這一比例為65%和35%。
聯合信用評級提供的一份評級報告顯示，從業態分布看，近三年，綠地商辦項目對協議銷售金額貢獻逐年增加，需關注區域經濟增速放緩后商辦投資熱情下降對公司項目銷售去化帶來的不利影響。
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