寫字樓租賃項目如何突破困境?
發布時間：2020年09月14日分享到：寫字樓租賃市場競爭激烈，市場早已從單純的拼硬件轉變為拼服務、拼給客戶帶來的感受。
隨著時代的發展和變革，服務行業越來越注重細節、注重客戶體驗。寫字樓租賃市場作為企業運營發展的載體，更是如此。
寫字樓租賃項目在初期運營階段主要要面臨以下問題：
一是寫字樓租賃項目的硬件或項目本身的定位不匹配導致產品初期的缺陷、產品同質化導致內部競爭，都為后期寫字樓租賃帶來一定難度，對于產品天生缺陷、同質化問題，要重視項目定位、做實前期調研工作、做好規劃。
二是寫字樓租賃舊樓改造，由于涉及多方因素難以協調的問題，導致難度加大；我們要把握未來寫字樓發展三大方向，智慧辦公、綠色辦公、共享辦公，那要怎樣讓項目改造出來后達到預期的運營效果和租金水平呢？這個時候業主和租戶建立互利共贏合作意識是關鍵。未來寫字樓的發展方向是智慧辦公、綠色辦公、共享辦公，這也是舊寫字樓的改造大方向，改造后的新型寫字樓租金水平即使提升幅度較大，但基于智慧型、綠色運營型、空間利用靈活型樓宇給租戶帶來的便利及在運營費用帶來的縮減，租戶也愿意接受。
三是寫字樓租賃市場租金水平與業主預期差距大，導致租賃困難。租金水平比較低，我們可以采用低開高走的租賃策略。寫字樓租賃要爬三個坡。第一個是出租率30%的坡，這個坡是最難爬的。這個坡決定了整個項目的成敗，所以這30%的出租率，一般價格會稍微低一點；然后30%-60%這個坡相對要好一點，價格可以和市場持平，租賃速度會稍加快；第三個坡是60%-70%，60%以上就是項目的溢價空間了，這個時候也是賺錢的時候，價格可以抬高。所以寫字樓租賃策略一般是建議低開高走，而不能高開低走，如果高開低走，項目就越租越糟糕，市場口碑壞了，客戶也會覺得這個項目怎么越租越差勁，不愿意入駐。
而在寫字樓租賃階段，則主要面臨三個痛點：
一是如何平衡品質客戶、快速成長性客戶、高付租能力客戶的比例，如何進行租控制；品質客戶是我們想留下來的客戶，同時品質客戶對辦公環境是有要求的。比如說大型外資公司，他對他的鄰居、擴租面積、硬件、物業服務都會有一定要求，所以要留住品質客戶，這些都是業主必須要提升的。快速成長型客戶，這個也是要著重關注的，對于高成長的客戶，一定要預留鋪租面積，保證他以后能夠長時間留在項目。高付租能力的客戶有承租能力，能出比較好的價錢，也可以給這樣的客戶一些特殊區域，做一些特殊規劃。
二是如何為寫字樓租賃項目留住優質客戶；我們無法強求客戶的選擇，但是我們可以利用自己的價值留住客戶，以特色、細致周到的服務來提升客戶體驗感。豐富零售、餐飲、展示交流、樓宇服務等多元功能，營造具有特色的寫字樓租賃項目辦公場景，打造“樓宇服務內生態圈”。優化外部配套功能，例如提供便利的交通服務以及完善商務接待、會展會議等功能，打造“樓宇服務外生態圈”，構建綜合性樓宇經濟生態圈，提升企業粘性，從而留住優質客戶。
三是如何管理分散型業權。我們要引進專業物業管理公司，設立專門運營團隊，專業物業管理公司有一整套獨立的、系統的、有效的物業管理質量體系和運作模式，完全可以自如應付不同客戶的需求。
在寫字樓租賃需求走弱的情況下以下，業主和租戶的日子都不好過，北京寫字樓租售中心網了解到，2020年一季度寫字樓租賃市場空置率整體上升，租金承壓顯著。除上海寫字樓租賃市場租金增長6.5個百分點外，其余重點城市均下跌，深圳跌幅高達13.5%。
疫情給制造業、零售業帶來挑戰的同時，也為新興產業帶來發展契機。比如AI、5G等行業，相關行業的寫字樓租賃需求持續增長，帶動了寫字樓租賃市場的活躍度。受到本次疫情的影響，未來智能樓宇管理、健康和安全管理必將是提升寫字樓市場競爭力的主要因素。
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