2019財報中，藏著潘石屹私有化SOHO中國的“正確性”？
發布時間：2020年03月26日分享到：北京寫字樓租售中心：當我們用另一個視角看待這份財報，你會發現它里面藏著SOHO中國私有化的正確性。
拋開潘石屹夫婦自帶的名人效應，SOHO中國紛繁的交易不過是幾棟寫字樓的買賣而已。
3月25日，SOHO中國有限公司發布截至2019年12月31日止年度業績公告。
這份成績單披露了過去一年潘石屹夫婦的成果與努力，與之前的財報相似，由開發散售模式轉為自持后的SOHO中國年度財報并沒有驚喜和秘密可言。
不過，當我們用另一個視角看待這份財報，你會發現它里面藏著SOHO中國私有化的正確性。
與其他零售、酒店、公寓兼而有之的商業地產商不同，從投資物業類型來看，SOHO中國更加純粹，絕大多數資產都是寫字樓。這就使得SOHO中國的周期性特征愈發明顯，當經濟景氣，寫字樓租金上漲、空置率下降；反之，則租金下降、空置率上升。
根據戴德梁行的市場報告，北京和上海的寫字樓在2019年年末平均租金和出租率較年初均有不同程度的下降。第一太平戴維斯更是預測，2020年，隨著寫字樓新增供應量續增，空置率上行和租金下行的壓力將進一步加大，租金回報率可能走低。
今年，可能是過去十年租金持續上漲趨勢的終結，這也體現在SOHO中國主要投資物業項目的出租率上。
2019年度，SOHO中國實現營業額約人民幣18.47億元，2018年約為人民幣16.68億元（剔除已售項目租金收入），同比增長約11%，其中成熟項目租金收入同比漲幅約5%。
SOHO中國目前在持的主要物業投資項目一共9個，分別是光華路SOHO II、望京SOHO和SOHO復興廣場、古北SOHO、SOHO天山廣場、外灘SOHO、麗澤SOHO和前門項目。
其中，外灘SOHO和望京SOHO曾被SOHO中國董事會主席潘石屹稱為“永遠不能夠銷售的”核心項目。
位于上海的古北SOHO剛于今年2月開業，出租率為67%，是SOHO中國2019年業績增長的主要貢獻方之一。而被稱為“夜空之眼”的北京麗澤商務區新地標麗澤SOHO已于去年正式開業，也將是SOHO中國2020年業績增長的重要來源。
我們可以看到，隨著經濟下行和疫情影響，除了SOHO天山廣場項目和新建成的麗澤SOHO、古北SOHO外，其他項目在出租率方面都有不同程度的下降，寫字樓受經濟周期影響巨大。
潘石屹自己也說，美國辦公樓租金回報率接近4%，紐約都是5%、6%，中國租金回報率都不好意思說。如果未來幾年間全球以及中國經濟仍然下行，那么這個租金回報率是難以大概率提升的。
不過，“瘦死的駱駝比馬大”，即使不做房開業務，占據中國一二線城市核心位置的SOHO中國當然不只靠租金掙錢。
過去十多年以來，由于國內房價的全線大幅上漲，絕大部分的商業地產運營公司的賬面凈利潤都嚴重依賴于旗下自持物業的賬面資產價值增值，從上述對比來看，SOHO中國顯然也并沒有例外。
數據顯示，截至2019年12月末，SOHO中國的投資物業（SOHO系列）總額為618.3億元，占其總資產比例達96.09%；負債總額為326.12億元；凈資產為360.7億元。這些投資物業就是公司持有的位于京滬核心商業地段的寫字樓，如外灘SOHO、望京SOHO等。
過去幾年內，SOHO中國先后出售過一系列自持物業，幾乎所售項目價值均高于賬面值。比如2016年出售的SOHO世紀廣場，出售價格比賬面價高21%。這次出售的停車場資產包，溢價率高達將近50%。
手上投資物業的不斷增值，也給了潘石屹夫婦賣樓和分紅套現的可能。
SOHO中國自2007年上市至今的13年間，累計實現歸屬上市公司股東的凈利潤457.95億元，同時累計向全體股東現金分紅207.78億元。分紅比例達到43.48%——潘石屹、張欣夫婦作為SOHO中國持股比例高達63.93%的實際控制人，13年間共從中拿走了133億元的分紅派息。
值得注意的是，雖然賬面資產價值增值不斷，但SOHO中國短期償債壓力仍不容忽視。
報告期內，SOHO中國總借貸共計約179.99億元。一年內到期的負債總額為16.32億元，其手頭現金僅為12.06億元，約人民幣9.86億元將于一年以上二年以內到期，約人民幣39.24億元將于二年以上五年以內到期，約人民幣114.57億元將于五年以上到期。當期凈利潤同比大降32.25%至13.2億元，短期償債壓力不容樂觀。
在種種壓力下，潘石屹夫婦如今甚至搭上了黑石集團，干脆連公司都賣掉了。
若本次私有化完成，SOHO中國5年來累計套現金額將接近600億元。此前四年間，SOHO中國相繼出售SOHO靜安、SOHO海倫、凌空SOHO、SOHO世紀廣場、虹口SOHO和外灘地王等資產，累計錄得285億元。
在最新的胡潤百富榜上，潘石屹、張欣夫婦以220億元財富排在第153位。
退出SOHO中國的潘石屹也已經開始了版圖重啟計劃。企查查顯示，潘石屹最新注冊成立多家公司，而大股東均系來自香港的投資公司。
這或許是潘氏家族海外資產布局再度重啟的前兆。
目前，潘石屹夫婦的兒子潘瑞在英國攻讀雷丁亨利商學院房地產系博士學位，同時在當地成立了EREC Estates房地產公司，并擁有多個大型地產項目，其中包括首個由華人主導的英國學生公寓品牌UNINN。
有觀點認為，潘石屹手握那么多地段稀缺的投資物業，卻把產權賣給個體散戶，再加上旗下物業公司水平有限，這屬于一手好牌打得稀爛的典型。這種說法是否立得住腳，還待后人評說。
【來源網絡】
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