上海寫字樓出租市場(chǎng)明年空置率創(chuàng)新高 因行業(yè)收縮引起
發(fā)布時(shí)間：2019年12月27日分享到：隨著互聯(lián)網(wǎng)金融、聯(lián)合辦公等新興行業(yè)的收縮，上海寫字樓出租空置率再攀高峰，
近日，高力國(guó)際發(fā)布了《上海物業(yè)市場(chǎng)2020年展望》報(bào)告。報(bào)告中提供的數(shù)據(jù)顯示，上海寫字樓市場(chǎng)空置率自2009年之后開(kāi)始下行，直到2017年，因?yàn)樾略龉?yīng)的集中入市，再次沖到19.3%的高位。去年，上海寫字樓出租空置率有所緩解，但到了2019年，這一數(shù)值再次爬升至19.3%。
今年上海寫字樓租賃需求放緩以及空置率升高的主要原因包括宏觀經(jīng)濟(jì)放緩、金融去杠桿壓力仍存、中美貿(mào)易摩擦產(chǎn)生的不確定性，以及去年大量聯(lián)合辦公開(kāi)出的大量新辦公空間吸納掉部分需求，導(dǎo)致上海整體需求數(shù)據(jù)階段性放緩。此外，全年供應(yīng)量相對(duì)較大，使得整體空置率水平有所上升。
如其所言，上海商辦市場(chǎng)在2019年確實(shí)有一段略顯寒意的時(shí)光，金融機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融公司、科技企業(yè)紛紛在向外圍板塊撤退，市場(chǎng)需求主力聯(lián)合辦公熱度大降，“退租潮”席卷了以陸家嘴為代表的高端商務(wù)板塊。
不僅如此，曾被資本追捧的聯(lián)合辦公也在今年不斷被曝出關(guān)店、撤退的消息。今年7月，曾在陸家嘴太平金融大廈一口氣吞下兩層樓近5500平方米辦公空間的聯(lián)合辦公品牌米域，因?yàn)樽饨饓毫^(guò)大，且出租率持續(xù)走低，選擇了退租關(guān)店。
供應(yīng)方面，由于部分新項(xiàng)目推遲入市，2020年市場(chǎng)將迎來(lái)供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)整體空置率推升至25.6%，2021年空置率有可能達(dá)到27.5%的巔峰。“隨著供應(yīng)的增加，租金將繼續(xù)下滑，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年上海寫字樓租金同比增速分別為-3.5%及-2.1%。‘以價(jià)換量’將成為未來(lái)兩年租賃市場(chǎng)的主要方向。”
不過(guò)，盡管寫字樓租賃市場(chǎng)并不景氣，但從投資的角度來(lái)看，上海商辦物業(yè)仍受喜愛(ài)。尤其是外資，今年頻頻現(xiàn)身交易市場(chǎng)。今年年初，凱德以27.52億元的價(jià)格收購(gòu)浦發(fā)大廈8-19層和21-32層;3月，吉寶資本46億元收購(gòu)位于虹口的一方大廈;今年5月,于新加坡上市的新加坡城市發(fā)展有限公司斥資收購(gòu)一處上海的商業(yè)資產(chǎn)。
從交易金額占比來(lái)看，2019年，上海辦公物業(yè)的成交金額占比上升，從2018的45%到2019年57%;商業(yè)成交金額占比下降了8%，綜合體下降了5%。同時(shí)自用買家表現(xiàn)活躍，市場(chǎng)份額上升，從2018的13%增長(zhǎng)到2019的28%。除此之外，投資者對(duì)老舊物業(yè)改造、數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)亦保持較高的關(guān)注度。
就今年的行情而言，上海的商業(yè)物業(yè)仍是機(jī)構(gòu)和投資者的首選。“雖然2019年上海大宗投資市場(chǎng)受貿(mào)易摩擦引起的不確定性與觀望情緒的影響，從交易個(gè)數(shù)、金額及交易面積來(lái)看，成交金額較2018年同比下跌了42%，成交面積下降了48%。但投資者仍然高度關(guān)注中國(guó)物業(yè)投資市場(chǎng)，其中外資的成交金額從2017年到2019年，每年均占到總成交金額的三分之一及以上，2019年外資投資依然穩(wěn)定，顯示出投資者對(duì)中國(guó)與上海商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好。”
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