寫字樓綜合體產業園研究簡報
發布時間：2019年01月15日分享到： 北京優質寫字樓、零售物業市場去年供應量降低。
2018年全年寫字樓供應量僅達年初預測的52%。這是因為，核心商務區若干項目延遲交付，新增供應量占全市比重僅為10%，創歷史新低。不過，2019年新增供應量預計可達86萬平方米，項目入市的不確定性將繼續成為市場活躍度的變量。
另一方面，2018年下半年凈吸納量出現拐點，占全年比重僅達35%，其中四季度凈吸納量更錄得2006年以來的首次負值。然而，來自傳統金融、大型TMT企業、聯合辦公、專業服務和生物醫藥的升級和擴張需求依然旺盛，將在核心商務區更多的可租面積中找到落腳點，并支撐2019年的新增需求。
2018年上海優質寫字樓供應高峰持續，寫字樓需求進入多元化階段。零售物業方面，2018年上海零售物業單體體量超過10萬平方米的大型商業項目較上一年翻番。投資方面，2018年上海大宗物業投資市場交易總額突破了千億大關，達到1176億人民幣，分析人士認為市場仍將活躍。
2018年的寫字樓市場呈現先揚后抑走勢，上半年整體去化速度穩健，下半年受到外部經濟形勢新變化，加上市場供給體量維持高峰，企業觀望心態升溫，租賃決策周期平均延長1-2個月；部分以成本導向的企業，改以續租加聯合辦公的組合模式，解決短期需求。
值得注意的是，上海寫字樓市場全年凈吸納量超歷史平均，但同比下降22%，空置率因而推升至15.2%，為過去10年歷史新高。全市平均報價基本持平，項目之間的競爭日趨明顯并逐步反映在實際成交價格，全年平均有效租金較去年同期下滑1.2%。
本年度廣州核心區甲級寫字樓新增可租賃面積僅21萬平方米,全年凈吸納量約38萬平方米。受全球經濟疲軟及國內“去杠桿”政策影響,市場需求較2017年有所下滑。全市整體空置率同比下降3.4個百分點至4.5%,全市平均租金水平同比上漲5.5%至每平方米每月179元。
2019年廣州甲級寫字樓將有超過82.5萬平方米新增供應入市,預計至年底全市空置率上升至7.0%。 超過38%新增供應位于琶洲子市場。預計2019年全市租賃交易活動或放緩。預計全市整體租金增速面臨壓力,全市平均租金漲幅或降至1%。
寫字樓市場方面，全年甲級寫字樓新增供應量達到70萬平方米，雖然經濟下行使得寫字樓需求在下半年出現放緩跡象，不過全年45.6萬平方米的吸納量仍是歷史次高。年末平均租金穩中同比微增2.9%至276.6元/平方米/月。
商業市場方面，雖然高達51.7萬平方米的新供應量令市場競爭加劇，但新入市的優質購物中心特色創新不斷涌現，成熟項目也積極升級調改，至年末主要市場指標仍然具有較為平穩的表現--優質購物中心空置率同比小幅上升1.3個百分點至4%，最優租金層平均租金主要受結構性因素影響下降7.3%至870元/平方米/月。
投資市場方面，2018年深圳大宗交易市場整體表現仍然十分活躍，全年錄得交易總額約280億元。其中，優質寫字樓資產備受投資者青睞，在全年大宗交易總額中占比近50%。在粵港澳大灣區規劃的利好下，看好深圳長期發展的投資型買家逐漸增多。
2018年，成都甲級寫字樓市場錄得睿東中心、領地環球金融中心A座、藍潤置地廣場等三個新增項目交付入市，共計21余萬平方米，推動甲級寫字樓總存量突破320萬平方米，繼續占據全國第五大甲級寫字樓市場。
2018年甲級寫字樓市場延續去年活躍基調，全年凈吸納量錄得約43.1萬，再次刷新歷史記錄，且在第一太平戴維斯監測的近20個重點城市中排名全國前四。大量辦公需求釋放且大面積成交頻出帶動市場平均空置率全年下跌8.5個百分點至21.0%。強勢的需求逐步改變供需兩端對租金的預期和談判空間，業主顯著增強的議價力和租戶逐步上浮的租金接受度共同促使租金連續四個季度上升，至年末報人民幣102.5元每平方米每月，同比上漲4.1%。
分區域來看，南延線的金融城和大源區域競爭力在2018年不斷獲得市場確認，全年南延線板塊凈吸納量超過全市60%。大幅下降的空置率和不斷縮減的可租賃面積支撐租金較快上漲，同比漲幅超過6%，成為全市租金上漲的主要支撐。
2018年南京寫字樓租賃市場，新街口、鼓樓、河西等核心區租金仍處于全市高位，江寧區受新盤入市拉動，年平均租金相比去年上升4%。
2018年寫字樓租賃市場最為活躍的行業類型為電子信息科技、金融、專業服務，其它活躍的客戶類型包括房地產建筑、生產制造等。2018年聯合辦公在南京成交日漸活躍，預計2019年聯合辦公會呈現擴增競爭態勢。
2018年寫字樓銷售市場全市成交均價約為18605元/平方米，相較去年同期小幅上漲4.6%，成交面積相比去年下降32.3%。南京2018年寫字樓市場新增銷售供應112萬平方米。受到區域規劃利好、新盤供應量加大以及優惠政策引導等綜合因素的拉動，2018年雨花、浦口、棲霞等新興熱點板塊保持著良好的銷售勢頭。其中雨花臺區排名第一，成交面積達到243201平方米，占據寫字樓辦公市場銷售成交總量的近三成。
南京未來優質甲級寫字樓總供應量約700萬平方米，江北、河西、鼓樓濱江、城南板塊將是供應主要區域，伴隨新增供應增加，將進一步推升市場空置率。 2019年預計將是南京寫字樓市場的大年，諸多高品質項目如新鴻基國金中心、華新城部分項目、金鷹天地等將于2019年入市，市場競爭壓力加大，缺乏競爭力的樓宇將會面臨較大去化壓力。
2019年，豐臺區將依據規劃優化升級成果編制麗澤金融商務區控制性詳細規劃和城市設計導則。推進麗澤SOHO、中華聯合保險、平安金融中心等8個項目竣工或投入使用。
此外，該地區將引進持牌金融機構，推動國家級、市級以及外資重大金融項目落地，支持人民銀行發展法定數字貨幣產業。國家金融信息大廈、中國證券大廈等在建項目建設進度及北區征地拆遷工作將加快。
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