張家鵬：分中心發(fā)展需逐步增加辦公物業(yè)
發(fā)布時間：2011年05月09日分享到： 新浪商業(yè)地產(chǎn)：北京市南城發(fā)展計劃頒布以來，南城五區(qū)發(fā)展逐步提上日程，房山區(qū)作為北京11大規(guī)劃新城之一將重點打造CSD中央休閑購物區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展成為房地產(chǎn)市場熱詞，您認為這會不會大幅度刺激房山區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展？張家鵬：實際上房山是北京外圍化發(fā)展的第二批重點區(qū)域。隨著城市效率的提升，一定不會像原來的北京這樣發(fā)展，之前的老北京像糖葫蘆，各個商圈從長安街一直串下去。包括很多政府職能也都在這個沿線，這是不科學、不理性的。未來要提升人們的便捷程度以及出行效率，不是要讓人們大范圍的擁入城市里消費、辦公，所以北京一早提出多中心的發(fā)展態(tài)勢。
第一批發(fā)展起來的區(qū)域包括亞運村、望京等地，這些區(qū)域經(jīng)過一段時間的發(fā)展已經(jīng)很成熟了。一個成熟的區(qū)域一般包括三種物業(yè)，第一個是住宅，第二個是辦公樓，第三個就是商業(yè)。因為住宅解決的是人的居住問題，辦公物業(yè)解決就業(yè)問題，但是如果只有住宅沒有商業(yè)的話，人就像潮水一樣，集體涌出這個區(qū)域。通州就是非常典型的例子，通州實際上沒有很好的商業(yè)，住在通州的人們都在CBD上班，白天去上班，晚上回來，所以通州就成了人們眼中的睡城。所以，只有有了住宅和辦公樓之后，保證了人在短距離內(nèi)循環(huán)，這個區(qū)域才會有活力和商業(yè)的機會。
第二批發(fā)展起來的區(qū)域包括像亦莊、房山、上地這樣的區(qū)域。現(xiàn)在城市化進度非常快，有住宅不難，但是由第一步到第二步是比較難的，也就是由住宅發(fā)展到辦公物業(yè)比較成熟的階段不是一件容易的事情。由第二步到第三步反而可能沒那么難，也就是從辦公物業(yè)發(fā)展到商業(yè)成熟的階段。所以想加快區(qū)域發(fā)展就要逐步增加辦公量。
新浪商業(yè)地產(chǎn)：您是怎么看待房山區(qū)CSD概念的？是否能夠有效帶動房山區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展？
張家鵬：經(jīng)濟發(fā)展要看整個區(qū)域產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，假如未來房山區(qū)有大量商業(yè)項目，也許能夠達到吸引人流目的，但單依靠商業(yè)項目只能解決少部分人的辦公、就業(yè)問題，區(qū)域消費人群素質(zhì)得不到提升，會大大消減房山整體發(fā)展進度。戴德梁行在房山外圍做了很多項目，一個外圍商業(yè)項目，面對本地居民早期是沒有人的，CSD意圖是吸引整個北京市的居民，如果讓人們舍近求遠的理由不夠充分，CSD中的“S”就很難打造了。
像奧特萊斯那樣的業(yè)態(tài)，可以吸引較遠的人群，因為它具備不可替代的特質(zhì)，但房山區(qū)未來不能單靠一個奧特萊斯帶動整個區(qū)域商業(yè)發(fā)展。房山的辦公產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)稀缺，這些都是對第三步商業(yè)的重要基礎。
CSD在房山實踐起來存在很大挑戰(zhàn)。現(xiàn)在除了奧特萊斯還可以做電影院、主題樂園，可以做更多的露天燒烤營，主打旅游資源牌能夠吸引大批市中心的人過去，要說在房山建Mall，我不認為能夠跟市中心的產(chǎn)生差異。
新浪商業(yè)地產(chǎn)：房山與大興、亦莊等第二波崛起的邊郊區(qū)域相比，有沒有它獨特的優(yōu)勢？
張家鵬：房山最大優(yōu)勢是他的自然資源，它的自然資源跟可擴容的規(guī)模是遠遠大于亦莊的。而且亦莊、上地跟它相比，這兩個地方的優(yōu)勢是在于它們有一個產(chǎn)業(yè)基礎，再加上政府的推動。但是擁有好的自然的資源各有利弊的，雖然旅游很經(jīng)典，但未來有可能發(fā)展更多休閑了。
新浪商業(yè)地產(chǎn)：通州和房山相仿，先引進住宅之后發(fā)展商業(yè)然后寫字樓，而大興則是住宅，寫字樓、商業(yè)是最后一步，這兩個區(qū)域發(fā)展步驟是完全不一樣的，您認為這兩種方式哪種會更加促進區(qū)域發(fā)展？
張家鵬：先發(fā)展辦公后商業(yè)對整個新中心板塊的形成有效拉動，有了就業(yè)就可以有更強的聚合力，人們自然會在附近消費，但是如果你住在通州沒有就業(yè)的話，就沒辦法吸引到更多的高素質(zhì)、高收入的人在區(qū)域內(nèi)消費，這是兩個概念。例如上地房價那么高，就是因為它有就業(yè)的機會，高收入的就業(yè)機會就拉動了區(qū)域消費，但現(xiàn)在房山是因為房價低把人吸過去的。
新浪商業(yè)地產(chǎn)：房山區(qū)政府為了加快區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，一定會給開發(fā)商很大的優(yōu)惠政策，您認為對開發(fā)商來說最需要政府提供哪些方面的支持？
張家鵬：第一是地價，因為商業(yè)本身多數(shù)會在新區(qū)，如果它能夠做起來，能夠迅速帶動這個板塊的成熟提升周邊的地價，所以它有一個杠桿的作用。
第二在公共道路資源上，對開發(fā)商來說最需要政府提供支持就是絕佳的樞紐區(qū)位交通，甚至交通資源也要考慮到，交通網(wǎng)規(guī)模化的形成將為這個區(qū)域的住宅產(chǎn)業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大發(fā)展空間。
第三是項目建設的協(xié)調(diào)和審批各個方面，因為一個項目從購地、規(guī)劃到建設等，它涉及到跟政府接洽的很多手續(xù)及要辦理的證件，這方面希望能簡易化，當然稅收方面有所優(yōu)惠會更好。
新浪商業(yè)地產(chǎn)：戴德梁行最近業(yè)務主要是在二三線城市，在北京會不會加大像房山、大興這種郊區(qū)縣的業(yè)務量？
張家鵬：我們的業(yè)務重點在二三線城市。中國沒有幾個一線城市，可能也就是北京、上海、深圳這些地方。所以未來中國任何的市場，一定都是在二三線城市。北京我們會占到一半的業(yè)務量。像房山這樣的區(qū)域，是一個很好的發(fā)展機會，我們肯定會關(guān)注。（來自新浪商業(yè)地產(chǎn)）
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