盈大地產對盈科中心暗盤發售或已完成
發布時間：2011年04月18日分享到：2月下旬，北京盈科中心開價40億元人民幣(約47.3億港元)暗盤發售的消息不脛而走。
李澤楷旗下的盈科大衍地產公司(以下簡稱盈大地產)最終公開承認，最近是有若干第三者已表達了收購盈科中心的意愿，公司對投資機會持開放態度，但并未作出任何決定。
“這棟樓遲早是要賣掉的，沒有懸念。”一位知情人在3月初接受《地產》記者采訪時表示。雖然究竟買家是誰、談到何種地步仍未有消息傳出，但是，“估計交易快完成了”。
二度叫價
落成于1998年的北京盈科中心，坐落在北京市朝陽區東三環的長虹橋邊，隸屬于繁華的CBD商圈的北部，相距燕莎商圈亦不遠。該項目由李澤楷旗下的電訊盈科持股62%的盈大地產持有，總建筑面積約22萬平方米，目前的業態構成為兩棟甲級寫字樓、兩棟高級服務式公寓，及近3.8萬平方米的太平洋百貨購物中心。
從2008年開始，北京盈科中心便被打上了“待售”的標簽。2008年4月，盈科大地產發出《磋商出售北京盈科中心》公告，稱“正在與有意買家商討出售其于北京盈科中心的權益。”
據悉，那時該項目的未售部分總建筑面積為169915.83平方米及861個車位，根據2008年2月29日進行的估值，市值可達41.03億港元。盈大地產當時聲稱：“盡管出售的價格、時間及其他條款尚未落實，但預期北京盈科中心的凈收購價將在41.03億港元正負5%這一浮動范圍內。”
當時更有媒體爆料，在盈大地產估值前，便有新加坡機構投資者Pacific Star Group擬以約5.5億美元收購，另兩家美資財團也表態，會出更高的報價。但或是金融危機的影響，北京盈科中心并沒有在2008年成功出手。
近3年的時間過去了，市場盛傳這次北京盈科中心的叫價是40億元人民幣(約47.3億港元)，算來前后兩次的要價相差無幾。一位不具名的業內人士直言：“要么是當時高估了，現在是合理價格；要么就是現在有些低估。”
若以北京盈科中心未售面積近17萬平方米，40億元人民幣的預計成交價計算，每平方米才2萬多元。21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔認為，北京盈科中心所處地段，目前的拿地成本每平米就得2萬多元。
寫字樓散售的話，這個地段4萬-5萬元/平方米的售價是沒有問題的；機構整棟拿，每平米至少也得達到三萬七八。這個地段的百貨日租金也就5-6元/平方米的水平，超市每日每平方米3塊多。如此推算，百貨的每平方米售價最多3萬多元。“以土地價值論，這個租金水平沒有很大的吸引力。若改成拆散出租(店中店形式)，每平方米可達5萬-8萬元。”
在蔡宇翔看來，三年前市場不好，有這么多現金的人不是很多，不容易找到買家，“40億不具吸引力”。但今天，“想買的人多了起來，同樣的價格放在今天是可以接受的。”
成敗大客戶
據一位知情人士透露，從租金算回報，北京盈科中心的“賬”肯定算不過來。
未通地鐵10號線的時候，其所處地段的交通并不十分方便，車輛進出都要走南面的路，一旦堵車就麻煩了。那時的太平洋百貨的日子不好過，日流水才幾十萬。
而寫字樓部分，在2004-2006年的租金水平還是相當可觀的，因為出租率很高，很多面積都被大客戶內部的擴租消化掉了。但是，“盛極而衰，當幾個大客戶的擴租需求都撞到一塊，無法實現的時候，必然要有大客戶走掉。”按照這位知情人的說法，過往的諾基亞(2008年搬遷到亦莊)、強生(2009年遷址到華貿中心)、IBM(2010年搬到盤古大觀)的遷出，是北京盈科中心面臨過的幾次大考。“諾基亞出走后，曾經有過很長時間的空置，造成很大的困擾。去年IBM出走，也同樣讓業主很著急。”
在這位知情人看來，2008年到現在，北京盈科中心的寫字樓租金沒有大起大落的變化，一直處于比較低位的水平。但客戶群體很好，比較講究客戶層次主要是外企和世界500強企業。
2010年10月，IBM搬走讓北京盈科中心騰出來的1萬多平方米的面積，正好被中信銀行相中，雙方談得很深入。“但就在即將簽約之時，中信銀行方面忽然聽到該項目要出售的消息，便想再找別樓。隨后，北京盈科中心的大老板從香港趕來，跟中信銀行的大老板見了一面，表示買賣不影響租賃，出售會帶著租約。中信銀行方面衡量再三，考慮到北京盈科中心業主的口碑，最后還是簽了約。”
“帶著租約賣，租金是很重要的一個指標。”該人士推測，中信銀行占了最好的樓層，支付的租金并不高，或許都達不到120元/平米，肯定不會比IBM在的時候好IBM之前不斷續租，最后的租金并不低，不比當時的市場價便宜。“中信的租金肯定比當時的市場價低了不少。”
實際上，IBM的出走本是盈科拔高租金的一個很好機會。在2010年11月份和中信銀行最終簽約時，盈大地產可能并沒有意識到中信銀行當時很難在核心地段的其他樓宇里，找到合適的一萬多平米的面積了。“租金即使再提高20%-30%，中信銀行或許也能接受。”
更何況，本身CBD的租金一直在走高。IBM走后的空置面積，若分成一層一層去出租，所得的租金會高很多，可以增加將近40%。“從去年10月份，分幾個客戶談，相信到現在也能把空置的面積都消化掉，租金可以做到160-170元/平方米。現在還有面積的話，可以實現180-190元/平方米，甚至是200元/平方米以上。”
目前，北京盈科中心的客戶中，波音在擴租，中信銀行又來了“超大的客戶還是比較多”，大客戶太多的問題仍然存在：一旦大客戶的擴租需求不能被滿足，便會選擇離開，進而造成很大面積的空置。“除了不穩定，租金收益勢必會下降，很難再背回來。在一個樓里，招牌性大客戶所占面積不要超過25%。”
該分析人士認為，從2008年末到現在，北京盈科中心的信息溝通能力和活躍程度都略顯不足。據說，直到IBM跟盤古大觀簽完意向，交完定金，準備裝修的時候，才知道其要走。而那時候，市場上絕大部分的代理機構都知道IBM要走了。
“雖然現在很多軟硬件更新的樓起來了，北京盈科中心仍然可以算是市場內比較高端的樓盤。因為它的客戶組成，它的地位一直在，只不過它沒有把這些客戶品牌的號召力轉化為利潤。”
套現后淡出？
據傳，此番的暗盤出售，感興趣者不少，既有開發商，也有投資機構。亞太商業不動產學院院長朱凌波認為，港資對北京盈科中心所處區域的認同度很高，未來這個商圈將更休閑娛樂和國際化，“港資和外資的興趣會大一些。”
“歸根結底，北京盈科中心是一個已經開業10多年的項目，最終是要有運營能力的人來接手。”同昌盛業北京資產管理顧問有限公司董事總經理唐耀指出：這個項目的商業部分太平洋百貨，馬上就要合同到期，正好也是商場改造轉型的機會點，“拿過這個項目，就要馬上把增值空間做出來。”
“約20萬平方米的體量，40個億的價碼。太大了，可能有些企業一口氣吃不下來，會以某種聯合體的形式競標。”唐耀進一步解釋道：比如將商業給予那些愿意長期持有的機構或者開發商，辦公樓和住宅部分給另外一個人可以再次變現，再轉賣。住宅已經有部分出售過了，辦公樓起碼可以分整層銷售，因為市中心能夠整層銷售的寫字樓供應幾乎為零。
值得玩味的是，北京盈科中心乃李澤楷在內地最早開發，唯一持有的地產項目。從盈大地產當前的布局看，北京盈科中心成功售出，將只剩下香港、日本和泰國的物業。但北京盈科中心待售的兩次流傳，最起碼都給盈大地產的股價帶來了不小的上漲。
李澤楷的盈大地產這么多年，只在內地做了這么一個差強人意的項目，并未有其他的后續項目跟進開發。或許，李澤楷之意不在追求利益的最大化，需要套現做地產以外的事情。短時間內套現一筆可觀的利潤后，“淡出”內地房地產，擇時再入，倒也符“小超人”李澤楷的做事風格。
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