商業地產過熱的背后引擎
發布時間：2011年04月12日分享到： 對于中國商業地產的現狀目前有兩種觀點，一種是專家認為的人均商業面積過大，商業地產存在嚴重泡沫；另一種是投資商認為的商業地產發展空間大，不存在泡沫。筆者認為兩者都有一定的道理，只是各自對商業地產的認識過于極端化。因為對于商業地產而言，泡沫與機會并不矛盾。中國商業地產是存在泡沫的，但目前來看只是區域性泡沫，比如上海、廣州、寧波等城市人均商業面積已經超出了世界發達國家人均1.2平米的商業面積，上海甚至超出了人均2平方米，這顯然是存在泡沫的，而對于中西部地區及二三線城市來說，人均面積不足0.5平米，這當然是不存在泡沫的，并且隨著中國人均可支配收入的增長商業地產有著巨大的潛力。那么，是什么原因導致商業地產熱過了頭呢？筆者認為可以從三個角度來解釋。
一是“因政得福”，去年以來國家為整頓房地產市場出臺了一系列的調控政策，尤其是今年的限購令給中國房地產投機市場劃上了一個頓號，因此龐大的住房投資市場不得已流向商業地產領域，這給房地產開發商提供了一條新的出路，魚跟著水跑是生存法則。因此，幾乎所有的大型房企都在加速商業地產的戰略布局。2011年初以來，一直專注于住宅地產的萬科，在商業地產領域的布局既覆蓋了一線城市，又涵蓋了沿海三線城市和內陸區域中心城市；保利計劃將商業地產的投資比例逐步增大到總投資的30%；富力地產宣布，2011年將在全國開業16家富力旗下酒店。另外，龍湖地產、恒 大地產、金地集團等紛紛搶灘商業地產，華潤萬家、好又多、聯華等零售商也由商業切入商業地產，規模堪稱史無前例。
二是“為商是道”，繁榮與政績并存成了每一個地方政府的夢想與動力。當下在中國廣為流行的一個名詞叫“城市經營”，由此延伸的名詞則更多，城市客廳、城市綜合體、什么什么谷、什么什么城等花樣百出。我們不否定城市經營的價值與貢獻，但是我們更應該呼吁城市經營要以城市對商業及經濟的承載力為基礎，要做到量力而為，科學規劃。然而很多地方政府卻恰恰相反，不管商業類型是否出現嚴重的同質化，也不管商業項目是否與區域產業配套及消費優勢吻合，只要是商業項目就給上，最后導致整個區域商業量大不強，商業坪效每況愈下。事實上，開發商正是抓住政府這一無知與好大喜功的軟肋進行土地資源的盤剝。行業人都知道，一般商業用地的出讓價格都比住宅用地便宜很多，甚至通過定向出讓，土地價格只象征性收取，開發商何樂而不為。
三是“嫁接有方”，開發商成本嫁接有方，通過轉移成本的提前逃離風險。如果你認為開發商盲目投資商業地產是愚昧的行為，那你就錯了，因為開發商已經悄悄地找到了兩條轉移風險、套取利益的路子。
第一條是建設成本的轉移，目前銀行對住宅房收緊了銀根，但對商業地產還是情有獨鐘。因為商業地產一方面不受限購政策影響，另一方面有營業額或租金預期收入，所以銀行對商業地產的授信度很大。即便沒有銀行授信也有信托、債券、股票、商業物業投資者、國際投資機構等融資模式，所以商業地產開發商可以順利地把風險轉移給金融機構與投資者，而自己只充當運營商角色。
第二條路是運營成本轉移，商業運營是商業地產的核心靈魂，只有通過運營效益才能體現商業地產的物業價值。因此像萬達、華潤這樣的開發企業就會通過訂單式、捆綁式的商業運營方法去制造預期的物業價值，如通過引進沃爾瑪賣場或者LV之類的奢侈品進駐來提升整體的租金價格或銷售價格，最后為其買單的是國有品牌與物業投資者。
對于中國商業地產來說，不能稱為絕對稱為泡沫化，更不能絕對稱為非泡沫化，因為商業地產的概念并非只是購物中心或市場，商業地產的涵蓋面很廣，一切用于交易經營的產權物業都是商業地產，所以這其中包括酒店、寫字樓等等，其各自的泡沫程度也不一樣。但總的來說，目前商業地產投資確實過于白熱化，以至出現盲目的投資行為。筆者認為真正可怕的不是商業地產泡沫本身，而是來自中國商業地產開發商、投資商、政府及金融機構對商業地產的認知與價值誤導，這可能會影響中國未來商業地產的可持續發展，甚至影響到整個中國經濟的戰略格局。（中國經營網）
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