住宅開發商試水商業地產
發布時間：2011年04月11日分享到： 住宅開發商被迫轉型，紛紛涉足商業地產，但目前這一領域水溫怎樣？格局如何？機會和陷阱何在？集現身2010年業績發布會的房地產高管，傳遞出一個重要信號——商業地產將成為未來發展的重點。傳統住宅開發商涉足商業地產早已不是新鮮事，但正式對外表態，并明確透露在商業地產領域的投資金額，這是頭一回。
目前，中國的商業地產行業發展剛起步，市場容量顯然不如住宅大，掙錢也不遠如住宅那么快和容易。住宅開發商“偏向虎山行”實屬迫不得已，但商業地產領域目前的水溫怎樣，格局如何，機會和陷阱又是什么？
“試過才知深淺”
商業地產市場開發程度遠不如住宅，但近兩年來參與者驟增，未來可能形成內地開發商、香港的商業開發商、以及中國保險公司三足鼎立的局面。
根據仲量聯行的數據，2010年中國房地產行業的投資總額約5萬億元，其中約71%是住宅，只有不到三成為商業地產，并且這一比例從2006年到2010年基本未變。
2010年商業地產的投資總額約為150億美元，其中59%來自國內，34%來自亞太區投資者，約7%來自歐美。這其中，如果算上曲線進入的，歐美投資者的實際比例大于7%。歐美投資者多通過基金進入房地產，交易集中在“買賣”，而非開發。
在34%的亞太區投資者中，有一部分操作模式與歐美投資者類似，另一部分則是真正的商業地產開發商，如香港的太古地產、恒隆地產，以及新加坡的凱德置地。恒隆董事長陳啟宗對財新《新世紀》記者稱，“這些開發商是經歷過1998年亞洲金融危機考驗的優勝者”，他們是商業地產開發領域的先行者，也是住宅開發商進入該領域的榜樣和未來的對手。
香港的商業地產開發商在內地布點已初具規模，并且項目成功率勝過內地開發商，成為當地的地標性建筑，如太古地產開發的北京三里屯Village，瑞安地產開發的上海新天地，和記黃埔在北京王府井開發的東方新天地等等。
而在目前內地商業地產開發商中，萬達規模擴張最快，是佼佼者，但其模式也有爭議。“死掉的是大多數，現在能看到的就是活下來的極小數。”萬通地產副總周東權如此描繪中國商業地產的現狀 。
在活下來的案例中，萬達集團的模式被認為不可復制。因為萬達集團最早通過地方政府關系拿到成本低廉的土地，得以規模性擴張。這種擴張方式，在目前已很難重現，因為各種商業項目都在遍地開花，地方政府可選擇空間普遍增大。
此外，大悅城和萬象城因為背靠中糧集團和華潤集團，資金實力雄厚，在擴張步伐中走得比較從容，也是大部分住宅開發商無法比肩的。而目前市場上一類以散售而非自持為主的開發商，以SOHO中國為代表，在業內看來并不是真正做商業地產。
相對住宅而言，中國商業地產的競爭不算激烈。但未來住宅開發商一哄而上會不會帶來短期供應過量呢？世邦魏理仕中國區首席運營官金勇向財新《新世紀》記者表示，商業地產開發和住宅開發不一樣。住宅周期短、規模化運作，量上來得很快；商業是技術活，周期長，做大不易，因此不用擔心短期供應飆升。
金勇進一步解釋稱，商業地產的消費相對住宅更為理性，因為決策者是機構和公司，而且住宅看增值，商業看回報。評估一個商業項目的綜合指標包括：租戶的質量，租戶的運營，租金的水平等。
目前這一輪喊出轉型口號的開發商，幾乎都有小試牛刀的經歷。戴德梁行華北區商業部董事張家鵬認為，“試過才知道深淺，這一輪喊轉型是相對成熟的表現。”
相比紛紛入場的住宅開發商，商業地產的另一重要參與者——險資對市場的影響更大。據統計，2010年保險公司可投向不動產的資金總額約150億美元。仲量聯行北京投資部董事龐樹東透露，雖未大規模進場，但險資進場的預期，已使目前國內商業地產的投資回報率被壓縮至歷史最低，為6%左右，某些二線城市未來可能迎來一輪開發高潮。
消費增長“故事”
住宅市場正當調控，再講“城市化故事”顯然不合時宜，現在，開發商和各種房地產服務商最新的潮流是講“消費增長的故事”。
仲量聯行3月29日發布的“中國房地產投資白皮書”稱，中央政府鼓勵提升居民消費從而促進經濟發展的政策，加之全國范圍內城市居民收入的穩定增長，增強了投資者拓展業務的信心，“中國居民消費增長”的故事無論是對房地產基金管理者還是其背后的原始投資人都將具有無法抵御的吸引力。
3月22日，世茂房地產董事長許榮茂在2010年業績發布會上表示，“十二五”規劃里寫得很清楚，重點發展服務業及先進制造業，傳統產業大部分要淘汰，一些類似來料加工的勞動力行業，或者回報很低、風險很大的企業，要改進。所以，“我們的投資也會據此做相應調整，以往銷售主要靠住宅，現在會多涉及商業、旅游。”
住宅開發，其本質是制造業，而商業地產更偏重服務業，兩者商業模式完全不同。金勇向財新《新世紀》記者解釋稱，住宅開發講求產業化、規模化，追求速度和占有上游的資源，即土地，土地越多越能做規模。但商業的服務鏈條更長，前期開發建設只占三分之一，租賃、招商占三分之一，后期運營管理占三分之一，因此，商業開發是三分之二服務業和三分之一制造業的組合。
一位上市房地產企業內部人士向財新《新世紀》記者表示，商業、零售不僅沒有調控壓力，反而受到政策鼓勵，這是對開發商最大的吸引力。住宅開發商轉型做商業地產也是順勢而為。
目前一線城市土地市場上，體量較大的住宅用地已非常罕見。與捆綁保障房類似，現在政府在出讓住宅用地時，往往捆綁一定比例的商業用地，這對開發商拿地提出了更高要求。上述房企內部人士表示，“這表明，政府希望開發商能夠在做住宅同時，多做些商業帶動周邊居民消費。因此，開發商必須具備做商業的能力，否則連地都拿不到。”
商業地產范圍很廣，住宅開發商更看好綜合體和寫字樓。綜合體是綜合商業、辦公、居住、展覽、餐飲等諸多城市生活空間的多功能一體商圈。根據仲量聯行的數據，在2010年商業地產總投資中，37%為寫字樓，37%為綜合體；2009年寫字樓和綜合體占比分別為61%和13%。這兩類業態占到了商業地產投資的大半。
龐樹東認為，住宅開發商更適合做綜合體，一個重要原因是，目前內地幾乎所有商業地產項目都依賴“以住養商”模式，即通過綜合體中住宅的銷售回款，支持商業長期運營，若無住宅銷售的資金沉淀，商業部分很難維持。
商業地產的培育期漫長，高風險，但也有高回報。業內人士透露，香港開發商恒隆地產在內地做的恒隆廣場，前八年幾乎都是虧損，但在第八年以后，每年回報都是50%。恒隆董事長陳啟宗曾表示，恒隆廣場100%用自有資金做，不貸款的原因是項目前幾年的回報太少，甚至無法負擔貸款利息，這顯示出商業運營的艱苦。
金勇認為，較之商業零售，辦公樓如果定位準，銷售相對容易。辦公樓取決于位置，設計簡單，招租和運營也比商場好操作。但辦公樓一旦前期定位出錯，以后再改的難度就非常大。比如一棟樓租戶的定位，是租給幾個大客戶，還是多個小客戶，與大樓電梯的設計直接相關。如果定位錯誤，就沒法改了。
張家鵬透露，目前信貸持續從緊，即便是做商業項目開發，開發商貸款仍舊比較難，因此從中國的金融環境來看，綜合體還是適合開發商的主流項目，因為只做商鋪的話，很難平衡資金流，而綜合體的最大優勢是可以先賣住宅，回籠一部分資金。
第一步是放下身段
在上海，商場門口配備服務生負責開關門；但在沈陽，這卻是不被接受的，顧客往往連門都不愿意進。類似的細節，需要開發商在后期運營中一點點發現、修改，這不僅需要付出極大耐心，也需要開發商降低身段、千錘百煉。
張家鵬認為，從典型的賣方市場轉到買方市場，住宅開發商轉型首先需要轉變思想觀念。近年來，住宅市場一直是賣方市場，開發商扮演比較強勢的主導地位，根本不愁房子賣不出去；但是商業地產完全是反過來，招商時不僅不能期待租金有多高，有時還要貼裝修，并且得放下身段來跟租戶溝通，“這個看起來簡單，但實際上非常難做到。”
據財新《新世紀》記者了解，這也是最近正處轉型初期的開發商普遍遇到的問題。住宅開發商在與商業地產的租戶洽談時，依照做住宅的經驗，要求客戶“你們都拿提案吧”，或者“讓客戶來見我”。這種強勢的甲方作風碰了一鼻子灰，很多商業項目中重要的大客戶(如沃爾瑪、知名影院等)往往根本不會與這種開發商談。
不僅如此，與住宅“房子賣出去就基本不管了”不同，商業地產的后期運營非常重要，開發商需要提供各種服務，為租戶解決問題，這需要付諸很大的耐心。但在住宅開發中，除了萬科、龍湖、綠城等知名企業擁有自己的物業團隊，大部分開發商的物業都交給了物業公司，不用為后期負責。
陳啟宗曾向財新《新世紀》記者表達了他的擔憂，即開發商在商業和住宅之間反復。他表示，“現在很多搞商業房地產的人，沒有耐心去學，住宅好了，又跑回住宅去了，以量取勝。”
長此以往，中國還會有很多差勁的商業地產項目繼續涌現。
但住宅開發商轉型做商業地產，也有其獨特優勢。金勇分析稱，住宅開發商的優勢體現在：管理項目的經驗，政府溝通的經驗，對土地的判斷等等。住宅開發商的轉型，有兩種模式，一是完全建立自己的隊伍，這相對較難，因為服務鏈條長，需要很大的團隊，房地產公司往往沒有能力把每條線都建立起來。二是成為資源整合商，將專業性強、開發商不熟悉的業務充分外包，比如業態的比例分割、設計的評審、施工監理、早期租賃(預租賃)等等。（來自財新網）
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