投資客最后的“陣地”——北京豪宅
發(fā)布時間：2011年04月06日分享到：今年以來，北京市在售或即將開盤的項目中，價格在4萬元以上的項目已經(jīng)達到了近50個。其中位于北三環(huán)外側(cè)、緊鄰京承高速的紅璽臺報價為均價55000元/平方米，是目前三環(huán)-四環(huán)之間若干豪宅項目的典型代表。而目前報價最高的是北京財富中心二期（御金臺），其300-600平方米大戶型為11萬元/平方米，比去年底7萬元/平米的報價上漲了4萬元/平方米。北京豪宅也跨入了10萬元時代。
又據(jù)統(tǒng)計，由于兩會后，樓市的觀望期被連續(xù)拍出的地王打破，普通住宅“量價齊升”，受此影響，北京豪宅市場升勢明顯，3月單價35,000元/平米或總價600萬元/套的豪宅銷售明顯升溫，累計成交1,413套、19.6萬平米，環(huán)比分別增長了54.6%、103.9%。有人驚呼：2010年的春天，是北京豪宅的春天。
而業(yè)內(nèi)人士則認為，豪宅市場的急劇升溫有著多方面的因素。可以判斷，北京大量投資客在經(jīng)歷了市場的洗禮之后，正在轉(zhuǎn)戰(zhàn)豪宅市場，或許豪宅將成為北京投資客最后的陣地。
高檔住宅供地大幅度減少，土地供應(yīng)后繼乏力推高豪宅價格
土地市場從來都是地產(chǎn)市場的動因和前奏。2010年土地市場形勢變化恐將對一線城市的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠的影響。其中最為重要的一點是，國土資源部下大力氣推動保障性住房的土地供應(yīng)，并將保障性住房計劃的落實作為今年各地各城市恢復(fù)土地出讓供應(yīng)的前提。
土地供應(yīng)的總量是有限的。在有限的總量里拿出相當部分甚至絕大部分面積做保障性住房，一方面可以預(yù)見的是中低檔住宅將受到包括限價房在內(nèi)的大量保障性住房的沖擊。另一方面，高檔住宅的供地大幅度減少。并進一步推高供地價格。
可以說，豪宅頻現(xiàn)正是優(yōu)質(zhì)土地高價供應(yīng)下的結(jié)果。3月中旬，遠洋地產(chǎn)以約合2.75萬元/平方米的樓面地價拿下位于東北四環(huán)到五環(huán)之間的大望京地塊，這意味著在2-3年后該地塊推出面向市場時，售價將達到5萬元/平方米以上。而望京區(qū)域以及與望京區(qū)域有著強烈客戶共享性和功能替代性的東北三環(huán)太陽宮區(qū)域，毫無疑問將因此隨勢而漲。前述紅璽臺項目恰恰位于這個敏感區(qū)域，在售價達5萬元/平方米的情況下，仍有大量買家趨之若騖，也就不難理解了。
社會精英階層的涌現(xiàn)，造成豪宅市場的需求堅挺
土地市場的分化固然有其多方面的原因，但其本質(zhì)原因來自于需求市場的分化。市場上剛性需求與投資性需求都客觀存在，而剛性需求難以承受投資性需求推高的房價是大力發(fā)展保障性住房體系的主要推動因素。對于投資性需求和較高層次的改善性需求而言，除了居住的功能性滿足外，還會對住宅提出更高層次的要求。
因此，我們不能忽視的是社會中的確存在不同人群的急劇分化，尤其是中等收入階層與社會精英階層的分化。不同階層對應(yīng)的住宅消費類型不同。同一地段的豪宅與普通住宅從客群上已經(jīng)相對獨立，各成體系。我們?nèi)詫⒀酃怅P(guān)注于東北三環(huán)太陽宮區(qū)域，該區(qū)域的開發(fā)建設(shè)歷史已有十多年。根據(jù)來自紅璽臺銷售現(xiàn)場的調(diào)查顯示，今天紅璽臺所吸引的客群早已非當年太陽星城的客群，也絕非今天還在購買太陽星城二手房的客群。今天的社會精英階層在地理位置和交通位置之外，還對項目的規(guī)劃、建筑、景觀、空間設(shè)計提出了更高的要求，有了更為個性化和標簽化的主張。這一點恰恰折射地產(chǎn)發(fā)展過程中的客戶消費特點的變遷，也提供了豪宅市場需求堅挺的客觀理由。
高品質(zhì)、高價值體系支撐下的豪宅更具保值性
2005年星河灣進入北京，標志著北京城市豪宅時代的開始。這種高品質(zhì)、高價值體系支撐下的開發(fā)思想，對于開發(fā)商來說是一種挑戰(zhàn)，但對于眾多高端客戶來說，大有一見鐘情、相逢恨晚之感。可惜星河灣雖然以創(chuàng)新性思維引領(lǐng)北京地產(chǎn)行業(yè)風氣之先，但由于地理位置缺少競爭力，在持續(xù)性市場競爭中漸露疲態(tài)。從2009年到2010年，星河灣一改領(lǐng)跑姿態(tài)，價格上漲趨勢明顯低于樓市大盤。
不得不承認，地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)二十來年的成長，在“什么樣的物業(yè)更具保值增值的能力？”這個問題上，觀念一直在被后來者刷新。地段固然不再決定投資價值的唯一因素。產(chǎn)品品質(zhì)以及審美品位決定了物業(yè)未來的價值認可程度。但隨著北京城區(qū)可開發(fā)用地的瀕于斷絕，在少數(shù)兼具人文、交通、景觀等多方面優(yōu)勢的地塊，開發(fā)高價格支持下、高價值投入的高品質(zhì)產(chǎn)品。達到國際水平甚至超國際水平的產(chǎn)品標準，這是北京豪宅的必然趨勢。從星河灣到紅璽臺，北京豪宅不知不覺間已經(jīng)升級換代。
因此可以預(yù)見，北京正在步入住宅產(chǎn)品的新時代。在這個時代里，“住”的基本功能已經(jīng)不再作為第一追求和滿足的目標，如何“住”得更好，如何“住”得更符合舒適性要求和個性化需要，正是當前風起云涌的豪宅們在競相解答的問題。
非住宅類市場投資環(huán)境惡劣，凸現(xiàn)豪宅投資機會。
盡管房地產(chǎn)市場從來都不吝于打擊投資性需求，但沒有出路的民間熱錢只有在房地產(chǎn)市場才能找個相對安穩(wěn)的落腳地，這卻是個不爭的事實。如果說熱錢好比洪水猛獸，治理它的最好辦法不是“堵”而是“疏”。
可惜的是，當今幾乎所有的政策對于投資性需求來說，都是趕盡殺絕型，尤其是在非住宅類市場，包括商業(yè)、寫字樓以及商住類產(chǎn)品。據(jù)最新消息，北京銀監(jiān)局要求各商業(yè)銀行不再向非住宅類項目發(fā)放個貸。嚴厲的政策不過是勒緊非住宅類市場若干繩索中的一條。難怪多年來北京一直商住價格倒掛，同等地段的商業(yè)物業(yè)固然賣不過住宅，也賣不過做成類住宅產(chǎn)品的商住型項目。以北京地段價值最高的CBD為例，最貴豪宅售價已達11萬元/平方米，一般豪宅售價也已達6萬元/平方米以上。該地段的寫字樓代表著北京寫字樓市場的最高水平，但其價格卻長期徘徊在3萬元/平方米左右。以致于大量的投資人和開發(fā)企業(yè)更愿意將寫字樓持有經(jīng)營。
而在住宅領(lǐng)域，一方面由于管理者缺少仔細甄別購買者特征的有效手段，住宅類產(chǎn)品將享受相對統(tǒng)一的金融和行業(yè)政策。另一方面由于總量畢竟只占到市場的極少比例，針對豪宅開出特別的限制性政策，缺少可能性和必要性。相信投資者正是敏銳地感受到了這一點，才競相捕捉市場先機。
地產(chǎn)投資升級，收藏豪宅成新寵
綜觀房地產(chǎn)行業(yè)的物業(yè)投資趨勢，資金的高度集中將推動地產(chǎn)投資的升級。
如果說十年前的個人地產(chǎn)投資以百萬元級起計，而今非千萬元級莫談投資。這一現(xiàn)象的背后有多方面的原因：經(jīng)濟發(fā)展藏富于民；其他產(chǎn)業(yè)萎縮投資人轉(zhuǎn)移行業(yè)；地產(chǎn)投資觀念深入人心更多資金聚集等等。投資者身份背景的變化——從中小投資人向大中型投資人的轉(zhuǎn)變，帶來了巨大的投資特點上的區(qū)別。
豪宅收藏家的應(yīng)運而生，他們是投資者，是收藏者，也是鑒賞者。他們出現(xiàn)在CBD的財富中心御金臺，出現(xiàn)在奧運熱點區(qū)域的盤古大觀；出現(xiàn)在頤和園新建宮門前的頤和原著；他們中大部分人把腳步停留在以紅璽臺為代表的主流豪宅門前。
他們相信趨勢，因此他們看重地理位置；他們注重品位，因此他們要求精細化設(shè)計；他們講究安全，因此他們不追求無謂的貴而奢，更關(guān)注項目與所定位客群之間匹配度。他們投資，不只是為出手獲利，也為自己在獲得成功之后有一處快意人生、俯瞰都市的居停之所。這樣的投資人帶有感性的眼光和理性的頭腦，努力滿足他們的需要，對于剛剛方興未艾的豪宅來說，是種非常挑戰(zhàn)。
營銷專家們認為，客戶與產(chǎn)品永遠是相互教育、相互促進的關(guān)系。在北京，有相當一部分的精英階層還沒有被與之匹配的豪宅喚醒。這種喚醒需要時間，更需要有足夠打動人的產(chǎn)品。而由于精英階層與身俱來的更為豐富的個性色彩，豪宅產(chǎn)品一定要摒棄工業(yè)化的設(shè)計和開發(fā)思維，真正把客戶需求研究透徹，深刻挖掘，才能避免走入徒有其價的“偽豪宅”泥潭。而豪宅如能針對客戶采取精研細作的產(chǎn)品研發(fā)方式，必將進一步推動豪宅投資市場的關(guān)注熱度。（來自TOM）
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