溫州炒房團變身炒鋪團 百億熱錢潛伏商業地產
發布時間：2011年04月02日分享到： “這段時間，每天都有溫州商人向我咨詢投資商業地產的項目。我現在手頭的商業地產項目已經聚集了幾億元資金。”3月16日，溫州投資界標志性人物、北京浙商商會副會長陳俊告訴《中國經營報》記者。這幾個月來，陳俊正帶領溫州投資團在合肥、石家莊等二三線城市尋找投資商業地產商機。2011年，隨著國務院新一輪房地產調控措施新“國八條”出臺，及北京等城市先后出臺限購令，龐大的溫州資本去向成為關注熱點。
“溫州人不會在房地產一棵樹上吊死。”有著溫州資本“代言人”之稱的溫州中小企業發展促進會會長周德文告訴記者。而今，溫州龐大的炒鋪團正游走于全國各地。據周德文測算，溫州目前游走于商業地產的資金在100多億元。
“炒房團”變身“炒鋪團”
“我名下已經有好幾套房子了，春節前出的‘國八條’把我擋在樓市外。現在手上有點閑錢，只能找些小的商鋪項目來為資產保值。”在北京近郊廊坊，來自溫州的胡先生正看上了一家購物中心內的商鋪，想把整層買下來。“可惜來晚了，已經被搶光了。”記者見到胡先生時，他正忙著給圈內朋友電話，詢問是否還能買到。
北京某房地產公司策劃部經理李林告訴記者，“‘國八條’后，開始詢問商鋪大量增加。尤其是外地人從原來投資短期的商品房，開始向投資商業地產轉移。”正如本文開頭所提，陳俊的溫州老鄉在年后都在向他打聽北京商鋪的情況。“商業地產不限購、不限外是當前形勢下最大的優勢。”陳俊說。“一線城市的限制比較多，我現在更看好二三線城市的商業地產。”陳俊表示，在山東日照，某商業項目60%的商鋪都賣給了外地人。
一時間，全國各地掀起了炒鋪團，以溫州人最多。作為炒房老手，胡先生深諳此道。“炒商鋪與炒房沒什么不同。”胡先生表示，炒商鋪的一個重要形式就是買賣商鋪，炒家通過低價購進商鋪，高價售出后賺取差額。很多熱點區域都是這種形式。
另一個形式就是租賃商鋪。“在項目剛開始招商期間，職業炒家整租幾十個鋪位，然后分租給其他商家，分租的租價大多高于整租的價格，如果項目很吸引商家，便能很快分租出去，且價格可以抬高賺取差價。而一旦項目不被看好，商家不愿貿然進駐，‘炒鋪團’可以低價租給熟識的商戶，或干脆找來親戚朋友先把鋪子開起來，營造商鋪搶手的假象以吸引商戶，開業后，有商戶要求轉租時，可以人為地提高租價或索取‘頂手費’。”
“但買商鋪就是要看地段、交通、位置，以及管理模式。”胡先生告訴記者，年前他買下了三間北京四環外某社區臨街的鋪子，繼而轉租做了家常菜飯館。“現鋪，28000元/平方米。住宅都超過2萬元了，商鋪才2.8萬元，性價比不錯。”胡先生的經驗是，位置很重要，關鍵是看人流量，如果臨街的商鋪門口有欄桿或者進入車庫的通道，那么即使臨街它的投資收益也不會很好，因為門口的東西擋了它的人流量。而不臨街的商鋪，比如是面朝社區的，那么社區買東西就很方便，它的投資價值相對就高。”
信義房屋區域經理胡穎介紹，就北京城區平均水平而言，一手商鋪出租的年回報率應該在8%左右(出租年回報率=月租金×12個月/商鋪初置成本)。二手商鋪由于已經是現鋪，初置成本會比較高，一般在6%~7%上下。
胡先生即看中了其中的回報。“但我也得找北京的朋友幫忙參與意見，外來的投資客不可能比當地人更了解所要購買商鋪的周邊商業環境，容易被蒙騙。”來來回回，胡先生已經看了好幾次。“投資就是這樣，前期投入精力越多，投資成功的幾率才會越高。”
某房地產網數據監控中心統計顯示，2月北京商業地產市場近500個在租在售活躍項目(寫字樓、商鋪)中，共有36個商用項目的租售價格發生變動，其中34個項目價格上漲；2個項目價格下跌；漲幅最高的項目報價翻倍，十個在售項目售價全數上漲，18個在租項目報價上漲，最高漲幅達到25%。
百億溫州熱錢進入
“現在這些溫州老鄉來電問的幾乎都是投資商鋪的事。他們從看準到下單，速度很快。”杭州一家投資公司的總經理王成郊介紹。在2011年年初，他帶領的溫州“商鋪團”買下了杭州名城燕園的幾乎一條街的商鋪。說起買商鋪，周德文也向記者介紹了剛剛發生在溫州一個新開市場的一幕，開盤當天500間左右的商鋪就有1000多位老板來搶購。兩小時內，所有的商鋪就被訂完。
新“國八條”及限購令下，從住宅市場向商業地產傾斜已經成為溫州炒房者的新趨勢。一位買商鋪的組團成員告訴記者，他和身邊很多人聊天時都認為住宅的調控會給商業地產帶來機會。
“目前溫州進入商業地產的項目資金有100多億元。”周德文告訴記者。這之前，有媒體報道溫州已經有幾千億元資金投向商業地產。周德文澄清，并不如外界傳說的那么離譜。
“但商業地產確實在升溫，現在每隔幾天就會有外地來溫州做推介的項目，也確實受到追捧。但這種趨勢是剛剛表現出來，不存在大量資金已經進入的情況。”周德文說。溫州民間資本投資服務中心項目服務部經理黃建設分析，出現這樣的原因是因為商業地產大多屬于長線投資，不符合炒房客快進快出的投資習慣。此外，地產項目的政策高敏感性，也不會讓溫州資本全力追逐。但投資商業地產卻已經成為國家限購政策后，溫州資金的第一流向變化。
在商業地產投資中，陳俊一直看好工業園區地產。“這是一個很好的投資去向。”他認為，多年來的多輪宏觀調控，主要都是針對住宅的，而沒有針對商業地產的。這幾個月他正帶領溫州團考察合肥、石家莊的商業地產項目。當下陳俊正組織了一批浙商，集合數億元的資金，準備與石家莊某開發商合作，在項目建設的前期就投入資金。“一線城市的土地價格太高，成本比較高，二三線城市正處在快速城市化進程中，石家莊這類二線城市相當于北京12年前的情景，發展空間和潛力很大。”陳俊告訴記者。
這個說法得到周德文的認可，“溫州人在2010年陸續進入成都、廈門、武漢、西安等二三線城市和商業地產，這些調控的真空地帶成為溫州投資客眼中的商機。”
據陳俊介紹，選什么樣的商業地產進行投資，主要看兩個標準：一是地段位置好不好，要是在二級城市做商業地產，我們先問這個城市的常住人口是多少，流動人口是多少，人均收入是多少，在兩公里之內的商業網點有多少。做商業，商戶越多越好，消費人口越多越好，賺的就是人氣錢；二是看外部環境好不好，也就是看社會治安情況怎么樣。
在進入與退出方式上，投資商業地產有幾種路徑：最簡單的就是把項目全包下來，一下承租10年、20年，壓低價格，然后重新包裝、定位、對外招商；其次是以租代買的方式。如果一個項目投資兩三億元，只首付啟動資金3000萬元，余下的在幾年之內付清；更次一點的是協助業主招商引資，按業內規矩得傭金；最差的選擇則是只買攤位，再轉租給別人經營。“商業地產就是要養，養商鋪養商區。氣氛上來了就好賺錢，氣氛上不來就是風險。”陳俊表示。（中國經營報）
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