寫字樓市場火爆 催生“宅轉商”投資
發(fā)布時間：2011年04月02日分享到： 在投資者對住宅市場只能“望洋興嘆”的時候，另一批人則把目光瞄向了商業(yè)地產(chǎn)。今年以來，北京租售寫字樓、商鋪網(wǎng)簽量大幅反彈，2月份寫字樓指數(shù)上漲幅度擴大，環(huán)比漲2.76%，同比漲10.71%，商業(yè)地產(chǎn)成交面積漲逾2.5倍。商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)大幅上漲，使得寫字樓租金水漲船高。截至2010年12月，北京寫字樓市場平均售價24788元/平方米，比去年同期上漲16.8%，平均租金為5.8元/平方米/天(建筑面積報價)，同期上漲29%。
需求旺盛是主因
“現(xiàn)在寫字樓空置率最多只有10天，和以前要等3~5個月才能租出去不同的是，現(xiàn)在很多尋租的人都是提前1個多月就開始找房子。即便如此，目前萬達廣場，溫特萊中心、東方梅地亞、建外SOHO等區(qū)塊可以出租的寫字樓也寥寥無幾，而且租期最早到期的也要到5月份。”信義房屋置業(yè)顧問畢金娥介紹說。
記者從房地產(chǎn)中介公司了解到，朝陽區(qū)寫字樓出租率高達95%左右，租售市場基本處于飽和狀態(tài)，放租和出售的業(yè)主并不多。而入住率的攀升，使得寫字樓的租金大幅上漲。萬達廣場租賃部劉艷介紹說，原來8.5元/平方米/天的租金現(xiàn)在普遍上漲了1元，而且從目前的趨勢來看，價格可能還要上漲。信義房屋置業(yè)顧問畢金娥也表示，萬達廣場南排的純寫字樓價格已經(jīng)從原來的8元～8.8元/平方米/天漲到現(xiàn)在的10元/平方米/天。
21世紀不動產(chǎn)置業(yè)主任張軍在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時說，以萬達廣場為中心，東西延伸各大廈的寫字樓租金已經(jīng)由均價6.5元～7元/平方米/天漲到7.2元~8.5元/平方米/天，漲幅達14%~19%之多，并且目前還有供不應求的態(tài)勢，每天都有幾個人過來咨詢，有60%看房人當場簽了約。畢金娥介紹說，受到市場限購、限貸等政策影響，一些業(yè)主惜售心理比較明顯，盤源也比較緊張，但市場需求卻依然保持旺盛的態(tài)勢。
采訪中，從事電子商務行業(yè)的李陽林正準備在商務區(qū)租一間寫字樓，面對日漸上漲的租金，他向記者算了一筆賬。“我們主要做B2C花果茶產(chǎn)品，租金成本大約占我們公司營運成本的20%。如果租金上漲10%，意味著成本也要上漲5%左右。而花果茶的利潤一年基本上在200萬元左右，如此一來，企業(yè)盈利空間就大大降低了。”但是為了企業(yè)更好的發(fā)展，李陽林表示如果遇到合適的房源不排除馬上約租。
數(shù)據(jù)顯示，2月，北京在租寫字樓中共有18個項目報價上漲，最高漲幅達到25%。除3個位于大興區(qū)的項目外，絕大多數(shù)漲價項目位于城區(qū)，其中朝陽區(qū)在租寫字樓的漲價勢頭依舊強勁，共有9個項目租金上漲，成為本月寫字樓市場漲勢最猛的區(qū)域。
而根據(jù)統(tǒng)計，截至2011年2月28日，北京無純寫字樓項目獲得預售證入市，寫字樓貨源補充不多，市場上僅存的在售寫字樓資源顯得尤為稀缺。
“公寓立項寫字樓”受青睞
寫字樓租賃行情的火爆，讓開發(fā)商如魚得水。特別是一些硬件設施齊全，交通便利的樓盤，最高價格達到了13元/平方米/天，比去年同期漲了10%左右。而持續(xù)走高的租金市場，也讓手上擁有寫字樓項目的投資業(yè)主開始吃香。
胡女士在朝陽區(qū)萬達廣場西區(qū)擁有一套143平方米的寫字樓公寓，產(chǎn)權為公寓立項40年使用權，水、電、煤氣、暖氣以及物業(yè)費等費用都是按照民用標準繳納。從去年底開始，寫字樓價格出現(xiàn)小幅上漲，胡女士便托管房產(chǎn)中介以商用寫字樓的條件租賃，報價是年付1.4萬元/月，季付或者半年付價格為1.5萬～1.7萬元/月。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前寫字樓租賃主要有三種情況，一是純寫字樓，二是純住宅，三是商住兩用。目前市場上純寫字樓所占市場份額不到30%，在限購限貸等政策影響下純住宅樓盤因小區(qū)環(huán)境、交通因素等大面積轉化為寫字樓的條件也不成熟，在此情況下，商住兩用公寓立項的寫字樓備受青睞。
信義房屋置業(yè)顧問畢金娥說，這些寫字樓項目都屬于公寓立項，后改為住宅出售的項目，允許注冊辦公，由于這部分樓盤未受到“限購”影響，成為大量投資者和異地購房者的置業(yè)新熱點。
“從限購令到"國八條"，住宅投資幾乎已經(jīng)不可能再獲得新的市場了。”3月31日，做了四五輪住宅投資的張政告訴記者說，在新政“雙限”之下，他轉而關注商業(yè)地產(chǎn)，“如果有價格和投資前景都比較適合的寫字樓和商鋪，我一定會考慮投資，現(xiàn)在寫字樓租金也很高，而且收益比較穩(wěn)定。”
北京維新方略咨詢公司高級合伙人張善新說，房產(chǎn)新政出來以后，超過八成的房地產(chǎn)投資者被不同程度地限購或限貸，“國八條”對住宅的投資性購買需求起到了顯著的抑制作用。
“相比二線城市高風險、高回報的投資方式，投資一線城市寫字樓更加穩(wěn)健，風險更低，對于一些風險控制要求高的投資機構尤其有誘惑力。”張善新說。
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