千億資金潛伏樓市 外資豪賭中國商業地產
發布時間：2011年03月28日分享到：在住宅投資受限、人民幣升值和城鎮化加速等重大利好下，商業地產價值洼地誘發了外資的大舉進入。中原地產華北區總經理李文杰判斷，去年進入國內房地產業的外資總量就已超過1500億元。
商業地產，正在成為外資在中國樓市的又一個競技場。
與住宅市場“門前冷落”相比，商業地產爆出紅紅火火勢頭。
來自商務部的備案顯示，截止到3月24日，僅3月份外資新設或者增資的房地產公司出現井噴，高達39家，其中包括和記黃埔(南京)分公司。
在住宅投資受限、人民幣升值和城鎮化加速等重大利好下，商業地產價值洼地誘發了外資的大舉進入。中原地產華北區總經理李文杰判斷，去年進入國內房地產業的外資總量就已超過1500億元。
外資加速 進入
中國率先走出金融危機之后，外資紛紛看好國內商業地產。相比之前，2010年被業界譽為商業地產蓬勃發展的一年。
2010年外資開始抄底商業地產。公開資料顯示，美國私募股權投資巨頭黑石集團(Blackstone)向香港大型地產商鷹君集團提供資金支持，以合作開發鷹君2009年在大連所取得的土地，來建造豪華酒店和高檔公寓。
除了黑石集團外，包括摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多國際投資公司均以不同形式進入國內商業地產。
國家統計局數據顯示，今年1-2月，外資增長27%，房地產外資增長50%。
DTZ戴德梁行日前發布的全球房地產投資報告指出，今年全球預計會有1040億美元的資金投向亞太區的房地產，較2010年年中的資金量上升45%。其中，國內商業地產則為資金重點流向。
仲聯量行調查顯示，沈陽、大連、北京、上海、廣州和深圳等是外資投資重點城市。“收益高、經濟活躍地區成為外資選擇的標準。”龐樹東表示。
豪賭 商業地產
多重因素誘發了商業地產投資機遇。“商業地產在金融危機時跌入谷底，如今租金出現恢復性上漲，迎來一個絕佳的投資機會。”DTZ戴德梁行投資部助理董事劉兵表示。
龐樹東認為：為解決住房需求，多年以來，住宅優先發展導致了商業地產發展滯后。“恰恰住宅市場的超前發展逼迫著商業地產的加速跟進。”
商業地產不受樓市宏觀調控政策影響也是主要原因。陽光100副總裁范小沖認為，商業地產既不受限購令影響，也沒有限貸令的紅線，勢必成為投資者眼中的“香餑餑”。
SOHO中國董事長潘石屹就多次公開表示，商業地產不會受到調控。“讓部分資金流向商業地產，不能讓住宅全部吸收，才能將房價的韁繩拉回來。”
中原地產工商鋪總監蔡慧健表示，狂賭人民幣升值也是外資看好內地物業的重要原因。“這是外資長期以來的動力。”
現實也給外資吃了“定心丸”。以寫字樓為例，DTZ戴德梁行報告稱，今年至2015年的5年間，亞太區寫字樓每年的租務開支預期升幅將高于全球其他地區，達到3.7%，是美國以及歐洲、中東及非洲預期增幅的兩倍，亞太區租金增長的動力主要來自中國寫字樓市場的租金上揚趨勢。
收益 目標25%
外資狂賭的目標除了回報還是回報。“外資普遍的投資收益目標在20%以上。”蔡慧健透露。
目前而言，發達國家的房地產業日趨成熟，其利潤空間也越來越小。“中國的房地產仍然處在產業發展的初級階段，尤其是商業地產，有著廣闊的利潤空間。”李文杰認為。
到2010年，我國的城市化水平達到45%，共需建住房約61億平方米。高檔公寓、寫字樓、酒店等商業性物業需求旺盛，使得中國房地產投資的高額利潤在全球絕無僅有。
25%只是底線。龐樹東通過仲聯量行管理的全球400億美元商業物業中發現，核心物業投資者外資主要投資兩類物業。
警惕泡沫產生
高回報的投資收益讓外資趨之若鶩。中原地產統計發現，近年來就有大量的海外熱錢涌入中國市場，其中相當一部分資金就直接進入了我國的房地產市場。
與此同時，國內房地產巨頭也紛紛染指商業地產。自2010年以來，一直以來只做住宅開發的萬科去年在北京、上海等地投資商業地產超過200億元。
商業地產在內外資共同推動下，會不會成為下一個泡沫重災區？“在一些熱點城市，外資的介入助長了房地產投機炒作的風潮，成為房價迅速飆升的推動因素之一。”李文杰認為。
李文杰分析，如果短期內，外資大量集中涌入，又大量集中撤出，快進快出必有炒作之嫌，一旦撤資就有崩盤危險
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