商業地產被催熱 供應過度暗藏風險
發布時間：2011年03月23日分享到： “現在住宅調控得厲害，買點商鋪同樣可以防通脹。”家住上海市中心虹口區的李小姐，近日喜氣洋洋地到遠在上海外環外的臨港新城為她投資的商鋪收房。她買的商鋪是該區域某新建商品住宅的底層商鋪，因為地段較偏，20多平方米的小商鋪總價只有70萬元。“我們想好了，能租就租出去，一個月也有3000多塊錢的租金收益。但投資商業只靠租金，收益率是很低的，我們看好的主要是長期的升值潛力。”李小姐說。像李小姐這樣的游資炒家在上海、北京等地不計其數。在剛剛結束的上海春季房展會上，投資客對商業地產的興趣遠遠超過了住宅，這已經成為此輪房地產調控以來的一大新趨勢。
除了規模較小的游資外，資金大鱷們也同樣看好商業地產。統計部門的數據顯示，2010年上海共有22個整棟商業物業完成交易，總成交金額達360億元，是2009年的五倍。從全國來看，去年前11個月，全國住宅銷售面積增長7.4%，但同期商業營業用房的銷售面積增速35.2%。
由于看好了商業地產的巨大投資價值，2010年，萬科、中糧、保利、中海、富力等國內多家一線住宅開發企業均公布了商業地產發展戰略，很多企業稱未來寫字樓的開發比例將占到其整體開發投資的20%－30%。業內認為，商業與住宅的綜合開發將成為內地房地產企業的一大發展方向。究其原因，復星國際聯席總裁范偉指出，單一專注于住宅開發業務風險過大，許多住宅開發商將轉而向商業地產平衡風險、尋求更廣闊的發展空間。
然而，巨大的商業地產投資沖動下，眾多業內人士已經開始不斷提醒投資風險，尤其是對商業地產鮮有經驗的中小投資者與開發商。
“商業地產目前最大的風險是供給過度。從投資價值來看，可以概括為一句話，市中心的商鋪有價值但你買不到，你能買到的遠郊商鋪可能都將空置。”中國房地產協會某人士向記者坦言。
專家介紹，按照國際慣例，判斷一個城市的商業地產容量基本以人口和商業地產面積的比例計算，其1：1至1：1.5為正常比例，那么對于上海來說，2300萬人口的城市最高可以容納的商業地產量不過3600萬平方米，而目前上海擁有的商業地產量已經在5200萬平方米左右。“可以說，市中心的商業地產多數都有價值，泡沫就存在于城市周邊的天量供給。”業內人士稱。
以松江新城為例，記者走訪9號線松江新城2個地鐵站時發現，很多地鐵上蓋商鋪仍在空置狀態，而熟悉該區域規劃的人士介紹，這個只有80萬人口的新城，規劃商業面積就達到300萬平方米。“在我看來，松江新城目前至少有150萬平方米的商業地產是空著的。”上述人士介紹。
深圳市富智商業管理顧問有限公司總經理吳德云也表示，按2010年三季度各大房地產咨詢機構的統計數據，很多城市的商鋪空置率接近或超過10%，呈上升趨勢。“商鋪的空置率更多表現在整棟商業物業的完全空置或半死不活。”吳德云稱，而各地商鋪租金卻有整體下降的趨勢。
“城市規劃者應對商業地產的需求規模有個合理的估算。如果盲目建設，幾年之后就會出現過剩的局面。而商業物業的滯銷也會使開發商無法償還銀行貸款，釀成金融風險。”一位商業地產業內人士稱。( 中國證券網—上海證券報)
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