五年后,金地集團商業地產總資產將達600億
發布時間：2011年03月23日分享到： 3月18日，金地集團召開2010年度業績發布會，金地高管黃俊燦、李剛、徐家俊等出席并與媒體交流。2010年金地的業務增長很快，但規模增長仍受困擾。正如金地高管層指出的，對金地而言，追求規模增長一直是一個努力方向。為了解決這個問題，金地最近會在此方面下功夫，致力于提升提供的系統效率，進而實現周轉的加速，從而達到提升規模的目的。
2010年在品牌開發商紛紛高調強調商業地產的重要性的時候，金地也展開布局。計劃在2011年投資1-2個綜合體項目，力爭在五年內使商業地產的投資占整個集團的20%，在5年后，金地的商業地產總資產將達到600億元。
事實上，現在的開發商也逐漸完成轉型，逐漸從一個單純的房地產開發商轉化為一個綜合型的城市運營商，而這正是城市化發展的必然要求。
除了盈利，房地產開發商現在也開始注重社會角色，金地稱，公司會積極參與保障房建設，今年這一塊盈利不會作為一個考量點。
面對2011年嚴峻的形勢，金地高管黃俊燦還稱，目前的調控只是打掉了許多需求，整個房地產市場出現大幅下滑或崩盤的一個可能性非常小的，今年更多的是會有一個相對平穩的發展。
以下為金地業績發布會問答實錄：
媒體提問：在一線的開發商里，金地的業務增長比較快，但規模這一塊比較受困擾，未來的規模發展怎樣？對這個規模和效益職能的情況又是什么樣的？公司在募集美元資金，目前相對銀行融資和股權融資而言，公司在海外募集資金是不是成本更低？這一塊給股東的回報是多少？
金地：規模問題確實大家都在關心。從目前評價規模指標的來看，基本上都是看銷售額。我覺得銷售的數字跟收入、利潤等等的比較有一定的科學性，評價一個公司的成長，我覺得復合增長率可能也是一個方面。
對金地來講，追求規模增長一直是我們的努力方向。可以看到，金地的總資產和凈資產的排名比銷售規模排名還靠前，這就提供了一個機會，就是說我們應該是去提高資產的周轉率。
所以，我們最近會在這方面下功夫，也就是說，在整個集團的體系效率上去做一些提升，這樣可以使整個集團的系統效率提高，實現周轉的提高，這樣銷售規模會有一個比較大的提高。
關于海外融資成本這一塊，我們做的美元基金，實際上是一個股權型的基金，所以跟一般意義上的債務融資成本是有差別的，因為它是股權融資、股權成本。股權就意味著他投到你這個項目上來，是風險共擔、利益共享，沒有義務提供固定的回報，只是一起去參與到這樣一個項目開發中間來。
從這個意義上來講，這樣的一種項目合作行為可以使集團的規模變得更大一點。比方說，原來有500億資金，在外面如果能夠找到100億的股權基金，那就可以做600億的生意。我們也希望通過這樣一個股權合作，使規模效益進一步體現出來，進一步提高市場占有率。
媒體提問：與同行相比，金地目前單位的產出率大概有多少？凈利是不是比同行更有競爭力？另外，黃總說金地面臨一個比較大的挑戰，商業地產對很多開發商來說應該說是一個比較不容易突破的，那么在講到的一個新起點上，金地有什么樣的底氣再造一個金地？
金地：產品對房地產企業是非常重要的，比如說市場好的時候，不管是好產品還是壞產品都能賣得好，當市場不好的時候才知道誰的產品好，最終這個市場競爭就應該落到一個產品層面的競爭。雖然房價上升了，但是也可以看到我們的產品應該比以前的產品在品質方面、配套方面也都有了一些很大的提高。
至于單位產出率，不能從每套房子去比較，更多是從公司的毛利率比較，我們現在的毛利率水平應該還算是比較高的。
另外，現在已經有了一個好的基礎去做商業地產。一方面，城市化進程到一定程度之后，很多城市都提供了去做商業綜合體項目的機會；另一方面，居民收入增長之后，未來對商業地產這一塊的支持都有很大的提高。
所以，如果我們在一開始就能夠去解決好商業地產的定位，解決好未來在資本市場的定位問題，我們完全可以達到規劃的想法。
媒體提問：在商業地產上，2011年金地要投資一到兩個綜合體項目？這些綜合體主要是考慮主要布局在哪些區域？未來商業地產占整個集團的比重大概是多少？此外，這些商業項目獲得的方式是什么樣？新開工是怎樣的情況？今年有沒有更多的拿地計劃？
金地：是要獲取一到兩個綜合體項目。我們寫字樓投資的方向會以二線城市為主，也會兼顧三線城市的機會，但目標還是會在二線城市，相對經濟發達的一些城市。
關于商業地產未來在集團中的比例，我們計劃在未來的五年中占到集團投資的20%。大的目標是，希望五年以后商業地產總的資產能夠達到600億。
至于新開工和拿地，我想新開工可以看到，是不是覺得今年新開工的面積跟去年新開工的面積略有降低？略有降低是因為我們在2009年拿的土地比在2010年拿的土地多，所以我們2009年拿的地在2010年開工，2010年拿的地在2011年開工，所以略有降低。
但是，我們整個2011年全年可供銷售的貨源比2009年要高的，所以不用擔心貨源不足的問題。
我想公司在有一定的土地儲備量的情況下，新開工和拿地可以更加靈活一些。如果土地儲備不夠，新開工更多是看供貨的結構，拿地則是看機會和實力。
拿地永遠是一個要去面對的問題，但不會跟新開工面積有什么關連，更多的是看到的土地的機會和市場的機會，還有在不同的區域所體現出來的這些機會。
目前金地土地儲備在2010年底是1600多萬平方米，這個土地儲備還是足夠的。
媒體提問：2011年金地計劃安排一個189億的投資額，具體安排在哪些領域，是拿地還是商業地產，或者說本身投資這個基金領域？穩盛投資基金在未來的規劃中會不會和現在金地的地產平臺進行拆分？另外，剛才提到穩盛投資未來會進入保障房領域，現在有沒有投資保障房項目？
金地：穩盛是一個基金管理公司，所以我們不需要在上面有多大的投資，更多的是為我們的投資貢獻資源。
第二就是在3月份會有一到兩個綜合體的項目，就是會根據綜合體所在城市地價的需求把握機會；第三個，189億還是投在住宅和商業。
第二個問題我理解為是不是穩盛將來去分拆上市，我覺得主要還是看穩盛經營發展的情況，還要看管理資產規模怎么樣，還有盈利能力，以及資本市場對這樣的方式是不是都比較認同，有機會我們也不排除，也會去做。
此外，目前我們在保障房基金還沒有任何的投資，也沒有看到有哪些基金去投資保障房。
媒體提問：調控后品牌開發商都非常關注商業地產，是不是意味著一個新的階段的到來？或者說從房地產的開發轉化為在開發的同時進行綜合運營這樣一個決策的轉化，在為這樣一個轉化做準備？
金地：隨著經濟的發展和城市化的進程，將來開發商應該會去做商業地產，因為一些地方城市化進行到一定程度后再去做住宅，發展潛力沒有去做商業地產那么大。
在很多發達的城市，城市化程度比較高的地方，很多開發商肯定不是只做住宅，是住宅和持有型的商業一起做。未來我們中國也會往這方面走，開發商也必須去建立這樣的一個能力。(來自觀點地產網)
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