商用物業倒手加速 央企成主要購買者
發布時間：2011年03月22日分享到：謀求“轉型”的住宅“大鱷”們普遍認為，商業地產“與國家戰略導向一致”，“沒有政策調控風險”。行業人士認為，“商業地產將成為住宅限購之后，樓市資金轉移的大通道”。
商業地產“中興”隱憂
住宅限購后，沉淀在樓市中的大量資金向何處“搬家”？商業地產會是下一個財富轉移通道嗎？
住宅“限購”調控席卷全國，商業地產爭奪戰的號角隨之吹響。
自2010年以來，包括萬科、保利和中海在內的國內一線地產商紛紛表態，將加大商業地產的投資、開發力度。
謀求“轉型”的住宅“大鱷”們普遍認為，商業地產“與國家戰略導向一致”，“沒有政策調控風險”。行業人士認為，“商業地產將成為住宅限購之后，樓市資金轉移的大通道”。
商業物業倒手加速
“商改住”的再度盛行，成為商業地產勃興的佐證。
3月初，“首城雙景”、“中建玲瓏山”和“7克拉”等諸多案名炫酷的商住樓盤集中入市。有的僅3天時間就銷售70余套，有的剛一開盤就“排號過萬”。
《財經國家周刊》記者了解到，“商改住”樓盤其實早在2010年就已在北京市場被全面叫停。目前，北京市已不再新批商住樓項目。市場上在售的商住樓盤，也大都屬于歷史遺留項目。
北京譽翔安房地產咨詢有限公司合伙人王珂認為，“商改住”樓盤本應該在北京房地產市場中逐漸消亡。但恰是政府出臺的住宅“限購”政策“救了它一命”，使其“承接了從住宅市場倉皇逃出的一部分投資和需求”。
據房地產市場研究機構“亞豪”統計，北京3月初已有35個在售樓盤出現不同程度的打折促銷。這些打折樓盤中，以商住樓盤力度最大，有的項目單套房最高折扣已超過20萬元。
目前，政府部門已對商住樓的購買風險發出了預警，北京市住建委甚至要求商住房禁止拿“限購”炒作。業內人士認為，鑒于商住樓盤未來可能受到的政策管制，熱銷態勢“長久不了”。
同為商業地產，北京的寫字樓市場也因政策無憂為投資者所熱捧。
北京市北三環馬甸橋西北角，一個名為“金澳國際”的寫字樓項目3月份迎來熱銷。在此之前，該項目至少已更換了3次投資方。最初的案名為“冠城中心”，土地開發立項年代久遠；隨后，央企中冶置業集團有限公司接盤，于2006年動工開發酒店式公寓項目；2010年，成立未久的民間基金公司“高和投資”以18億元收購“金澳國際”6萬平方米寫字樓物業，成為第三任業主。
類似的“倒手”項目不止一例。據北京譽翔安房地產咨詢有限公司統計，2010年，北京寫字樓“整售”市場大單成交共計7單，總成交額約120億元。公司合伙人王珂告訴記者，這些成交的商業地產項目，前身大都經歷過幾次轉手。有些已爛尾多年，正是借助住宅市場調控，才得以“咸魚翻身”，重獲投資青睞。
從二級市場的“散售”情況來看，2010年，北京寫字樓市場可以用“火爆”來形容：2010年，項目“散售”總計成交額超過180億元。其中，單個項目屢創銷售奇跡，位于北京三里屯的銀河SOHO項目，開盤當天銷售金額就超過43億元。
誰是購買者
在協助甲方進行項目收購和資產管理的過程中，譽翔安公司另一位合伙人趙敬川漸漸注意到，寫字樓類商業地產的客戶群體正在發生微妙的變化。
以往，寫字樓的“大買家”集中在能源行業、國有資本，如山西的煤炭轉移資金、國企央企辦公自用。2010年以來，保險資金獲得政策許可，可以將總資產10%的資金用于購買非住宅類不動產。由此，險資成為商業地產的大客戶。在項目收購戰中，趙敬川發現，“入場早、動手快”的大都是險資，“甚至比開發商下手還早”。
從2006年到2009年年底，保險公司以“自用”的名義悄悄購置的寫字樓面積，已超過120萬平方米，總投資額約為200億元；而在獲取政策“通行證”以后，險資對商業地產的擴張更加肆無忌憚。2010年年底，泰康人壽、生命人壽、陽光保險和安邦財險等8家險企扎堆競購北京國貿CBD核心商務區6宗地塊。
同樣是在2010年，民間資本大量介入商業地產投資。以前述高和投資為例。該公司掌門人蘇鑫，此前曾為上市房地產公司SOHO中國分管銷售的副總裁。2010年5月初，國務院房地產調控新政出臺不久，蘇鑫就攜大量山西能源資本，收購了北京琨莎中心二期項目，成為北京實行住宅限購政策以來“民間投資商業地產第一單”。
最近，趙敬川發現，商業地產的客戶再度出現分化：一些高科技企業、教育類公司出現在項目銷售的大客戶名單中。在王珂看來，寫字樓投資人群的變化，恰能說明“行業的財富再分配過程”。
記者還了解到，相比住宅產品，商業地產的“類金融化”特征更加明顯。資本市場多年形成的慣例是，但凡擬上市的公司，大都要先裝入持有型商業物業，以“穩定現金流”的形象美化財務報表。由此，擬上市公司一直是商業地產的重要買家。
近期，受住宅“限購”調控影響，商業地產的融資功能又出現新的變化。據業內人士透露，一些主營住宅產品的地產公司由于資金鏈吃緊，開始陸續“割售”旗下商業項目融資。業內人士預計，2011年，此趨勢將更加明顯。
利好與風險
業內人士告訴《財經國家周刊》記者，目前從供應趨勢上來看，北京重點在售的項目已達10個。
同時，寫字樓開發也改變昔日單一品牌(如SOHO系列)壟斷的格局，且扭轉了商業地產與住宅價格“倒掛”的尷尬。“這都說明市場在逐漸成熟，越來越多的投資者開始關注這一領域”。
王珂認為，依香港的經驗來看，住宅投資升值斜率通常較大，甚至會經歷V字形波動曲線；但商業地產和工業地產則是緩慢升值，斜率相對平緩，價格也沒有太大的波動或彈性。因而，投資商業地產會使投資周期變長，資金周轉降速，使投資趨于穩健，遠離短期炒作和套利。這完全順應中國當前正進行的“住宅類房地產去金融化”的調控方向。
據此，有樂觀人士認為，商業地產未來的價格上漲已成必然。除了因為住宅調控引發的需求和投資分流效應外，還與地方政府的土地財政轉型密切相關。
據國土部門官方數據顯示，2009年北京市土地成交總金額為887億元，其中商業金融用地成交總額為130億，占比不足15%；2010年，土地出讓總金額上升為1677億元，同期，商業金融用地成交總額為424億，占比超25%。
在前后兩年商業用地成交宗數和面積大致趨同的情況下，商業用地成交金額卻增長了3倍多，“一方面說明商業用地的價格大幅提高，另一方面也說明，政府的土地財政對商業地產的依賴程度大幅提高”。
基于上述預期，商業地產的投資利好一年來反復被業內人士強化，甚至演變為明顯的“唱多”之舉。
但仍有分析人士冷靜指出，商業地產并非全無風險。
全國工商聯商業不動產專業委員會主任兼秘書長朱凌波告訴《財經國家周刊》記者：業內普遍的說法是，目前正在進行的物業稅試點改革，將首先從商業地產征收。這意味著，未來商用物業的持有成本有可能進一步加大。這是最大的潛在政策風險。
過去多年商業地產之所以相對沉寂，且在價格上往往與住宅“倒掛”，主要是因為商用物業的稅賦要比住宅高得多。業內人士稱，僅在轉讓交易環節，商用物業總增值額的一半都將用于交稅。
而從獲利周期來看，住宅投資是短平快，商業地產相對漫長，且資金占用量極大，一旦宏觀經濟基本面波動，往往更易陷入融資困境，成為“爛尾樓”。對于持有新城區商業物業的投資者而言，通常還要面對2-3年的“養商期”。
在朱凌波看來，當前中國城市化進程正逐步加快，商業地產的業態更新也相應加快，這對商業地產的選址、定位和規劃都提出了嚴峻挑戰。“一旦項目規劃失去與城市化進程的互動，滿足不了即時的市場需求，就將遭遇失敗風險。”
當前，一些城市商業地產同質化規劃嚴重，“金融商務區”遍地開花。對此，北京市副市長陳剛此前在接受《財經國家周刊》專訪時曾指出，雖然商業地產是北京市政府今后鼓勵的重要發展方向，但商業地產必須實現結構優化與升級，在業態形式上應著力避免單調和重復，比如“文化創意類地產”應成為未來商業地產的重要轉型方向之一。
全國政協委員、人民銀行廣州分行行長馬經則對《財經國家周刊》記者表示，他不認同商業地產沒有政策調控風險的判斷。“如果商業地產與銀行信貸產生關聯，一旦形成價格泡沫，則無異于將風險轉嫁給了金融機構。”(財經國家周刊)
預約看房
點擊在線咨詢
