眾房企紛紛進軍商業地產 民資險資欲分羹
發布時間：2011年03月18日分享到： 在重重房地產調控之下，住宅市場受到重挫，一線城市成交量大跌，市場觀望情緒嚴重，資本市場投資信心不足。但同時，商業地產卻呈現欣欣向榮之勢。繼萬科、保利、遠洋等房企宣布進入商業地產領域后，萬通地產、五礦集團等房企也啟動了商業地產戰略。富力、龍湖等素有商業地產開發傳統的企業則加快了商業地產布局。隨著行業結構的調整，商業地產的重要性正在日益凸顯，商業地產正在成為房企持續發展的必然選擇。房企紛紛進入商業地產
去年年底，萬通地產成功以聯合體的形式摘得北京CBD核心區六幅商業金融用地中的Z3地塊。3月9日，萬通地產發布的年報稱，公司已經在北京CBD地區和天津市取得了商用地產項目的開發權，其戰略是向商用物業轉型，逐步實現住宅業務和商用物業均衡發展。
2月28日，五礦集團發布公告稱，公司擬45億收購北京第五廣場，收購后該廣場將計劃用作辦公樓。該廣場位于北京東二環交通商務區的核心地帶，總建筑面積為12萬平方米，其中地上面積7.8萬平方米，地下部分建筑面積約4.6萬平方米，包括3棟國際標準的甲級寫字樓及一批臨街商業，是一棟由多座建筑物構成的商務綜合體。如果收購成功，五礦集團將在北京核心區域擁有一個地段優越的商業物業資產。
業內人士認為，今年將有更多以住宅開發為主的房地產企業進入這個領域。
高策地產顧問機構董事長李國平認為，房地產企業要持續發展，商業地產是必然的選擇。李國平指出，房地產企業之所以開始向商業地產滲透，主要是由房地產發展趨勢決定的，單純的做住宅是有風險的，住宅市場早晚會出現邊際效應最小的時候，因此，商業地產成為企業想長期均衡可持續發展的必然選擇。
調控助推企業轉型
對選擇商業地產發展戰略，遠洋地產行政總裁李明的話非常有代表性。其表示：“商業地產是地產行業發展的高境界，符合資產和物業的發展規律。目前，北京乃至全國可開發的土地有限。未來中國地產行業需要依靠商業地產，而商業地產在國內尚處于初級階段，存在著廣闊的發展空間，加之有國外優秀的經驗和模式可以借鑒，商業地產必將大有作為。”
顯然，經過十余年的住宅發展，國內房地產行業已經發展到商業地產崛起的階段，但是，大勢的扭轉還需要一定的推力。業內人士普遍認為，近年日益明顯的商業地產轉向之風，與政府的調控密不可分。
從去年4月開始，三輪房地產調控如連環重錘，不僅嚴重影響了市場成交量和房價走勢，而且改變了市場對房地產行業的認識。
重重重壓之下，北京樓市暗涌打折潮、成交量持續萎靡、住宅項目推遲入市、消費者持續觀望等困境頻現。當住宅市場遭遇嚴厲調控之時，商業地產領域卻綠燈大開。從政府的土地供應方面就可以看出些許苗頭。僅以北京數據為例，截至3月15日，北京2011年出讓的20宗經營性用地中只有3宗為純住宅用地，16宗全部或部分為商業用地。
行業發展階段已經出現新的變化，政策引導之意日趨明顯，大型房地產企業轉戰商業地產自然是順理成章的事情。
商業地產是大勢所趨
隨著房地產企業大舉進軍商業地產、大量資金注入商業地產以及政策導向的影響等一系列因素綜合作用的逐漸釋放，商業地產崛起之勢日益明顯，甚至有業內人士稱，商業地產的時代已經開啟。
在李國平看來，商業地產將迎來一個新的時代。他指出，以前開發的商業地產大部分都被開發商一次性賣掉，這種短線的方式造成商業地產一直處于零散的、低端的、不可持續的階段。目前，隨著大批資金雄厚且具有操作能力的房地產企業介入商業地產，商業地產有望成為房企長期持有的一種資產，開發商也可以通過經營管理而得到持續的收益。
匯博行董事總經理潘好龍也表示，商業地產的利好不斷，而嗅覺靈敏的開發商顯然看到了商業地產比較好的發展前景。一方面，政府的政策是鼓勵商業地產發展的，因為商業地產帶來了就業、帶來了稅收；另外一個方面，開發商也看到了商業地產是可持續發展的，對于企業的長遠發展戰略是有好處的，和住宅一次性的交易相比，商業地產能源源不斷地帶來現金流。從去年下半年開始，全國范圍內的寫字樓、商鋪等商業性質產品不斷升溫，而從發達國家的經驗也可以看出，商業地產的發展前景廣闊。
深化商業之路
與萬通、五礦這樣新啟動商業地產之路的房地產企業相比，萬科、保利、遠洋等房企已經開始深化其商業地產戰略。
2010年，萬科總裁郁亮表示，萬科將進軍商業地產，除80%開發項目為住宅產品外，其余20%將開發持有型商業物業，3年內萬科將建成220萬平方米的住宅商業配套。僅去年一年，萬科就在北京、深圳、上海、武漢、福州、佛山等城市拿下十余個涉及商業的項目，今年，其在北京的多個商業項目即將面世。
與萬科的溫和戰略不同，遠洋地產和保利地產則頗具鋒芒。2010年，遠洋地產提出向商業地產全面進軍，到2015年，在商業地產領域將達到百億元的經營目標。為此，遠洋地產專門成立了商業事業部，其組織架構等同于各大區域公司。從去年年底開始，遠洋地產與合作伙伴先后在北京CBD核心區、成都錦江區等區域取得商業地塊，今年1月23日，遠洋地產旗下首個商業項目遠洋·光華國際We-life未來廣場商業街啟幕。
在商業地產領域耕耘多年的保利地產更為激進。其高層透露，將全力沖刺商業地產，未來3~5年間，將持有性商用物業的投資比例逐漸增大到全部投資的30%，到2012年將商用物業面積繼續增加到300萬平方米。2010年，保利取得的土地儲備中，多半都涉及商業地產。
2011年，在西南區域潛心發展商業多年的龍湖地產啟動了北京商業。其位于北京朝陽區常營的龍湖長楹天街，體量高達46萬平方米，其中商業面積超過20萬平方米。這被視為龍湖深入發展商業地產的重要標志。
據記者了解，富力地產、合生創展、金地等諸多老牌房企都在加大商業地產的開發力度，加大對商業項目的持有比例。
民間資金流入商業地產
嗅到商業地產商機的不僅僅是萬科這些全國品牌開發商，另外一些房產企業也頻頻活躍在對商業用地的爭奪戰中，甚至一些民營資本也躍躍欲試。
作為春節后北京首次招標出讓的土地，通州運河核心區Ⅳ-05、Ⅳ-08和Ⅳ-09地塊統統被華業地產收入囊中，加上去年華業在此拿到的兩宗地，此區域已有5宗地落入華業手中，且全部為商業金融用地，中經聯盟秘書長陳云峰表示，華業地產的發展戰略從偏向住宅轉為商業地產。
而在民營資本里面，以晉商聯合投資股份有限公司和晉商麗澤(天津)股權投資基金合伙企業(有限合伙)聯合體(以下簡稱“晉商聯合體”)斬獲麗澤金融商務區E-17商業地塊尤為典型。
2月22日，晉商聯合體以9.1億元的價格順利拿到E-17商業地塊，溢價率為61.34%。隨后，晉商聯合投資股份有限公司稱，該地塊將用于晉商聯合大廈的建設。值得注意的是，這家公司是由30家山西民間大財團聯合入股籌建，由統一協作的專業團隊管理運營，有多家銀行資金的實力扶持，旨在為中小企業、個體工商戶及個人經營提供股權融資、債權融資、信用擔保、銀行貸款等金融服務產業鏈的投融資管理平臺企業。
險資助力商業地產
除了傳統的房企和民營資本以外，去年以來，險資和金融資本也活躍在商業地產領域，這種趨勢在去年北京CBD核心區12地塊的出讓中，得到集中體現。這場土地盛宴中，除了房地產企業以外，銀行、保險、民企等資本粉墨登場。其中Z4地塊被民生銀行斬獲，Z5地塊落入安邦財產保險、和諧健康保險及其聯合體囊中，Z6地塊花落遠洋、匯豐銀行及其聯合體。
對于險資進入商業地產領域的現象，21世紀不動產商業地產董事總經理蔡宇翔表示，去年大約2000億元險資進入房地產行業，顯然這些險資是以投資為主的，但分析可知，它不會進入政府正在調控的住宅領域。同時，它不是風險資金，也不會進入三四線城市，大部分會在一、二線城市投資。同時，這些險資會選擇整體投資，不會涉足分割銷售的項目。
蔡宇翔認為，險資的介入將有力推動商業地產的發展，如CBD地區之前的“商住倒掛”現象逐步減少，商業地產的價值大幅攀升。可以預見，險資在商業地產中的作用會在今年和明年上半年逐漸釋放出來。
事實上，除房企、民營資本、險資和金融資本青睞商業地產外，從投資住宅轉為投資商業的散戶亦不在少數。業內人士認為，目前市場上出現的投資者從住宅市場轉向商業地產的趨勢，將為商業地產市場走強鋪平道路。（來自京華時報）
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