城市綜合體模式最看好 寫字樓租售價格攀升
發布時間：2011年03月17日分享到：
在樓市調控上升到民生的高度后，商業地產沒有在調控中傷筋動骨，相反在寫字樓租售價攀升的同時，空置率也在不斷下降，這對于商業地產，特別是那些包括了酒店、公寓、寫字樓等多種業態的“城市綜合體”上市公司而言是個利好。
商業地產逆調控繁榮
相比虛火的住宅而言，商業地產這三年來表現不溫不火，甚至出現了與住宅價格倒掛的不正常現象。去年全國商業地產銷售面積持續大于竣工面積，導致庫存逐步減小，商業地產的成交量回升。據戴德梁行最新數據顯示，去年四季度北京市寫字樓市場延續了三季度的上升態勢，租金較三季度有明顯上升，其中甲級寫字樓的平均租金環比上升6.54%，同時空置率由13.85%下降至13.47%。
戴德梁行華北區研究部主管魏東預計，今年北京寫字樓供應量放緩而需求持續增長，一季度甲級寫字樓的租金仍將有上漲空間。據《紅周刊》記者了解，商業地產火爆除了租金上漲外，樓市調控令許多購房者擠入了商業地產，因為酒店式公寓尚不受調控限制。
“商業地產的投資價值還未被市場充分認識，”海通證券分析師涂力磊對《紅周刊》表示：“目前我國經濟保持向上趨勢，商業地產的價格和成交量都存在較大的提升空間，因此其可以實現的價值重估程度要遠高于住宅地產。”雖然“十二五”期間的GDP增速目標略低于“十一五”，但是我國要實現經濟轉型，超市、娛樂、餐飲等商業用房會進一步受擴內需的刺激。此外，保險公司提前圈定商業地產和養老地產作為未來的項目儲備，而未來REITS(房地產信托投資基金)的出臺將解決商業地產市場流通性較差、投資回收期較長等問題。
“城市綜合體”模式最看好
商業地產主要分為純開發模式、開發+持有模式和全部持有模式。純開發模式周轉率及增長率均較快，但難以形成較強的長期競爭優勢；全部持有模式回報期較長，采用該模式的公司業績較為穩健，但增長速度較慢；開發+持有模式既可以通過銷售非核心物業實現資金回籠，還可以通過持有優質物業獲得長期穩定的投資回報。
持有型物業價值能夠增大公司的重估凈資產，但由于租金收入短期增長空間不大，因此像中國國貿、陸家嘴等以持有為主的公司不能獲取高溢價。A股商業地產公司業務收入來源以出售為主，租金收入占比很小。德邦證券分析師黃玉梅認為，“首先受益的是以出售為主的公司，如魯商置業、世茂股份、金融街等，這些公司表現為投資資金的轉向帶動業績加速，并且資金能夠及時回流，避免資金鏈斷裂風險。”
開發+持有模式最典型的業態即“城市綜合體”，一般包括酒店、寫字樓、商業、公寓和住宅幾種業態，公司可以根據項目具體情況調整出售、出租和自持比例。陽光股份副總經理楊寧向本刊說道：“商業、酒店式公寓、寫字樓可以自持經營，維持穩定的現金流；住宅可以銷售回籠資金緩解資金壓力。因此，城市綜合體與單一業態商業地產項目相比具有較強的抗風險能力。”
代表公司如世茂股份，公司60%~70%的項目用于出售，保證資金充裕和收入增長，30%~40%的項目用于出租和自營，形成穩定的現金流，同時享受公司物業升值帶來的好處；“城市綜合體”業務占主營業務4成的嘉凱城也對本刊透露，2011年商業地產項目的占比將大大提升，其中具有代表性的蘇綸場和東方紅街項目將分別竣工5萬平米和6萬平米左右。
面對如此有前景的模式，自然不乏很多新進入者的加入，如萬通地產、魯商置業、中茵股份等，他們正由傳統住宅地產領域向商業地產邁進，開始涉足城市綜合體。尤其是魯商置業，2010年下半年頻頻出手大型的商住項目，與銀座商城和銀座股份合作解決了商業部分的運營，并且整合大股東在百貨、超市、旅游、酒店、教育等方面的資源，在二三線城市發展城市綜合體。(證券市場紅周刊)
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