北京投資市場將爆發--京寫字樓新增散售供應激增
發布時間：2011年03月16日分享到： 最近，隨著新一輪宏觀調控落地，商業地產投資市場看火，包括機構、基金、房企、個人投資者均表現出濃厚的興致。有跡象表明，千億資金陸續進入國內一二線城市，拓展商業地產。包括萬科、保利、世茂等房企大鱷紛紛公布商業地產投資計劃。而市場層面上，近兩月，北京、上海等城市商業地產成交明顯上漲，價格同步趨升。譽翔安合伙人王珂表示，商業地產從去年開始已然升溫，去年寫字樓投資市場共吸納約120億元資金，預計今年商業地產投資市場將進一步爆發。
商業地產大單投資總成交額約120億相比過去幾年不溫不火的狀態，2010年的商業地產市場用火爆來形容也并不為過。
綜合整體表現來看，2010年的確是商業地產蓬勃發展的一年，從入市項目、市場表現、成交額還是市場影響力等各方面來看，2010年都是名副其實的“商業地產發展元年”。
根據，商業地產銷售機構公司譽翔安的統計資料顯示，2010年北京寫字樓整售市場大單成交共計7單，總成交額約120億。成交項目區域分布極為廣泛，可以稱得上是遍地開花，這在以往的整售市場上是不多見的。
寫字樓成交盤點
除了中冠大廈的買家SOHO中國依然表現活躍以外，收購金澳國際(論壇新聞視頻)及琨莎中心二期的高和投資則是成立未久的人民幣基金公司，在寫字樓收購領域是名副其實的黑馬。上述被民企收購的三個項目，最終的歸宿都將是進入散售市場：琨莎中心二期已售罄，金澳國際在售中，中冠大廈也將在未來幾個月內啟動銷售。
散售市場供應激增北京寫字樓散售項目中，2010年總計成交額超180億，銀河SOHO延續了SOHO中國的銷售神話，總銷售額超越三里屯SOHO (論壇新聞)再次創造紀錄，持續領跑；而有“2010年北京民間投資第一單”之稱的中莎廣場，則幾乎成為商業地產崛起的一個風向標。此外，世茂工三(論壇新聞)、金貿中心(論壇新聞)、金澳國際以及方恒國際等標志性項目在2010年同時發力，成就了商業地產散售市場里程碑式的一年。
從供應趨勢來看，去年重點在售寫字樓項目達到10個：SOHO系列三個項目，中莎廣場，世茂工三(論壇新聞)，光耀東方，金貿中心，金澳國際，方恒國際等，粗略統計總共成交額超180億，逼近200億大關。分布于東二環、東三環、西二環、北三環以及望京等各個區域，無論是項目數量之多還是分布區域之廣，在往年的寫字樓散售市場中是根本不曾出現的。從以往SOHO中國的一家壟斷到現今的遍地開花，說明市場在逐漸成熟，越來越多的企業和客戶開始關注這一領域。
據分析，商業地產散售市場客戶主要包括兩方面。1，自用客戶：往往以項目周邊產業滋生的企業客戶和異地在京企業為主，如世茂工三的2號樓被異地企業整購，方恒國際中心(論壇新聞)以望京區域的公司自用為主等。
2，投資客戶：主要分為兩類，一類是本地客戶嘗試性投資，相對資金量不大，約在1000萬以內，典型項目如光耀東方廣場(論壇新聞)，存在較多此類客戶；另一類就是異地客戶安全性投資，資金量較大，一般在2000萬以上，規模大的甚至能夠達到幾個億，此外中莎廣場、金澳國際兩個項目中異地客戶安全投資表現也較為明顯。
各路資本擴大圍獵勢頭在當前住宅限購的大趨勢下，開發企業未來可能會出現資金短缺的情況，民營企業，未來存在整售項目套現的可能，譽翔安預計2011年下半年可能會出現相對集中的供應。
隨著開發商資金需求的日漸強烈以及政策持續利好商業地產的雙重作用下，越來越多的開發商會轉向商業地產開發，而去年出臺的“禁商令”又明確限制了商業地產轉成住宅銷售，所以預期2011年的商業地產供給會有較大幅度的提升。
從需求來看，國有資本、國外資本以及民間資本都瞄準了商業地產這一調控的真空地帶。因此，2011年預計是一個需求爆發的市場，各類資本均看好商業地產的發展前景，住宅限購導致的各路資金蜂擁僅憑一級土地供應是無法完全滿足的，必然也會在大宗收購上大顯身手。
無論從整售還是散售市場來看，商業地產的需求將會在2011年實現較大幅度的爆發。
綜合供給和需求來看，2011年的商業地產散售市場，無論成交量、成交價格還是市場影響力，都將會出現較大幅度的提高。2011年，將是商業地產銷售市場快速發展的一年。
今年即將入市的部分投資型寫字樓項目目前，散售寫字樓租金出現上揚趨勢也導致商業地產投資火爆。隨著部分物業后期實現統一經營，散售物業的租價也持續攀升。西客站區域的光耀東方廣場，盡管寫字樓采用的是散售的方式，但綜合體中有10萬平米的集中商業仍屬發展商自持，能夠保障品質和人氣，其市場租賃價格相較周邊要高出近30%，新華社手機電視臺租賃整層，租金6元/平米*天。
今年北京商業地產價格上漲成必然新政后商業地產市場春意昂然，成交量大幅增長，價格趨升，譽翔安合伙人王珂表示，通過去年的土地市場成交狀況分析，未來商業地產價格上漲幾成必然。
據統計，2010年1月至2011年2月北京土地市場總計成交162宗，其中商業金融用地40宗，占比約25%；居住用地63宗，占比39%；多功能、混合用地等共計59宗。
這162總土地總計規劃建筑面積2400萬平米，其中商業金融用地規劃建筑面積超500萬平米，與2009年相比超20%?？傆嫵山唤痤~為1677億，其中商業金融用地成交總額為424億，占比超25%。
而2009年北京成交土地中，商業金融用地35宗，占比約27%；多功能、混合用地等共計36宗。總計成交金額為887億，其中商業金融用地成交總額為130億，占比不足15%。
王珂表示，從政府土地財政收入來看，2010年的1677億相較2009年的887億增加了近1倍。從商業金融用地所占的比例來看，土地成交宗數、土地面積、規劃建筑面積三項指標兩年間并無明顯不同；但在總成交金額中所占的比例，從2009年的不足15%猛增到2010年的超過25%，增長速度相當驚人，同時也說明了一個問題，那就是商業金融用地的出讓價格出現了大幅度的提高。
價格上漲的因素存在兩方面的作用。其一，在地價不斷上漲的帶動下，傳導到二級市場必然表現為銷售價格上漲；其二，二級市場銷售價格的預期拉高，反過來促進土地成交價格上漲。在當前住宅限購資金大量轉投商業地產的前提下，第二種作用機制已然形成。2010年北京市出讓的商業金融用地平均樓面價較2009年上漲幅度達到100%，未來商業地產價格上漲幾成必然。
同時表明，政府在出讓土地的收入方面對商業金融用地依賴度提高，在住宅用地出讓價格受限的趨勢下，商業金融用地無疑是第二輪土地財政的最佳選擇。
預約看房
點擊在線咨詢
