中國商業地產在如履薄冰中前進
發布時間：2011年03月16日分享到： 近年來，隨著我國經濟的持續發展，城市化進程的不斷深化，人民生活水平的逐步提高，商業地產迎來了大發展的新時期。商業地產作為能夠有效增加城市活力，提升城市形象，滿足人們日益增長的生活消費需求的城市高端功能區，是提高我國城市化發展水平，實施擴大內需戰略，建設“宜居、宜業、宜樂”城市的重要領域。然而，在商業地產呈現一片興旺發展勢頭的背后，當我們深刻審視新興的商業地產行業在發展中面臨的困境和問題時，卻不由不陷入深深的憂慮之中。
一、行業資源條塊分割
我國的商業地產剛剛處于起步階段，還未形成完整的行業體系。突出地表現為開發與商業兩大領域仍呈現出條塊分割的局面，行業資源亟待整合。
隨著現代商業的蓬勃發展，商業的內涵日益豐富，對商業地產的發展提出越來越高的標準要求。
傳統商業擁有著遠較城市更為悠久的歷史，在漫長的歷史演變中，逐步積淀形成了包含著豐厚的人文、社會底蘊和地域、民族、品牌特色等眾多屬性內涵的復雜體系。而以促進消費需求為特征的現代商業的興起，徹底改變了傳統商業停留于滿足生活需要為主的面貌，由此，商業的發展進入到了立足于充分發掘需求，通過品牌引領消費潮流的嶄新階段，并進一步賦予了現代商業突破消費習性差異的強大擴張能力。如今，當代商業已經滲透到社會生活的各個領域，在精心裝扮著人們生活色彩的同時，形成了異常豐富的內涵和龐大的體系。在業態形式上，商業地產包含了滿足人們在購物、消費、娛樂、休閑、旅游、商務等方面需求的各類設施。根據在城市中的地位，商業地產可劃分為城市商業中心區、副中心區、區級商業中心區和社會商業網點。在空間形態方面，主要有區、街、店、鋪等形式。在商業形態上，包含著Mall、購物中心、百貨中心、專賣店、零售類店鋪，以及城市主題公園、風景旅游園區、休閑度假區之類的主題商業等多種形式。而現代商業在經營理念方面，著重圍繞樹立良好的形象和信譽、提高服務質量，增強擴張能力，普遍采取品牌化、標準化、特色化的發展戰略。上述商業類別在商業定位、發展策略、開發建設方式和經營模式等環節，又都有著各自的特殊性和差異性。
在現階段，商業領域對于開發商而言，無疑是嶄新而陌生的。開發商面對如此內涵豐富、領域繁雜、建設經營體系復雜、商業習性多樣等一系列問題，難免將“望商興嘆”。
我國商業地產目前處于行業初期發展階段，處境十分尷尬：善于開發的地產界短于商業經營，長于經營的商界卻止步于開發。同為傳統領域的兩大行業偏偏又有著各自巨大而頑固的行規慣性。因此，及早推進兩大領域實現優勢互補、資源共享，培育完整的產業體系，對我國商業地產的發展將具有戰略性的作用和意義，也將是我國、商業地產行業步入良性發展軌道的先決性條件。
二、規范標準缺失
商業設施在城市中占有重要的地位，對促進城市的發展發揮著重大作用。商業設施在城市中以網絡化的形式存在，占據著重要的節點性空間，是稀缺性的城市空間資源。大型商業設施的建設，往往對城市的布局和重心產生重大的影響。商業專項規劃理應成為城市規劃設計規范中的重要內容，圍繞著城市商業的發展戰略、地位性質、規模總量、形態布局、模式類別、業態結構等主要環節，建立完整的規范性體系。
受歷史上原有體制的影響，我國目前尚無城市商業規劃設計標準，現行〖城市規劃設計手冊〗僅依據〖城市居住區規劃設計規范〗(GB50180--93)在社區商業部分做了部分規定，對城市商業規劃設計的指導作用幾近空白。
規范的缺失不僅僅令規劃設計缺乏技術依據，也反應出規劃領域對現代商業的研究認識、技術儲備和規劃設計水平的不足。我國目前的城市商業專項規劃多采取案例分析、比較分析等間接方式，詳規的編制往往難以深化、細化，真正形成符合城市商業特征、兼顧市場開發要求、合理可行的方案。在實施過程中，被開發商視為累贅的商業設施更是“不招待見”，規劃條件時常再次縮水，出現了種種不合理現象。如商業和配套的公共、交通、物流倉儲空間常常在住宅開發優先的利益驅動下，被大肆壓縮侵占，甚至調整變更商業規劃，以種種名義將商業經營面積轉化為可銷售面積。
在商業建筑設計領域中，同樣存在著不同程度不規范、不健全的問題。更為嚴重的是，現有的設計體制和流程未能充分吸收借鑒國際上成熟的經驗和做法，建立起以“定制設計”、“內部設計”和“精細化設計”為主導的商業設計模式。經常性地出現商業定位、商業形態和業態結構布局等基本功能要求尚未確定的情況下，設計先行，于是便屢屢發生了盲目的建筑設計方案應對說不清楚的規劃審查的現象。同時，國內經驗成熟的專業性商業設計機構較為稀少，設計能力和水平有待提高，更增添了商業項目的風險性。
注重品質、追求時尚的現代生活方式推動著當代商業步入異常活躍的發展時期。商業領域日益擴展，時尚商品更新換代愈發密集，新的品牌和經營模式不斷涌現，品牌商業的加速擴張，商業經營的標準化進程持續深化，由此形成的海量商業信息數據，對商業地產行業發展和項目的建設經營都有著至關重要的作用，但因缺少權威性的部門機構組織開展相應的數據庫建設以及長期的維護更新工作，致使這項基礎性工程至今止步不前。
規范標準的缺失，必然嚴重影響我國商業地產的發展水平和發展進程。
三、市場開發模式的缺失
“先建房、后招商”是目前在商業地產項目開發建設中普遍存在的不合理現象。主要原因在于，我國商業地產開發企業正處于轉型過程中，對商業地產的特征和規律認識不足，尚未建立起成熟完善的開發經營管理模式。
我國絕大多數房地產企業是以“被動”的方式進入到商業地產領域中的。隨著我國城市化進程的深化，城市建設已從房地產開發為主線，逐步轉向重在提高城市發展水平的綜合開發，商業商務地產比重不斷加大，商住配套開發成為城市建設的主要模式。房地產企業在快速的擴張之中，手中積累的商業地產項目規模也在逐漸增長，加之受到開發時限的政策要求，房地產企業不得不在既無充分準備和基礎，又不具備相應能力的情況下，被動而倉促地進入到跨越巨大、完全陌生、文化底蘊深厚的商業地產領域。時至今日，“談商色變”的“恐商”心理在房地產企業中普遍存在。
商業地產與房地產之間存在的巨大差異，預示著房地產企業將罹受涅槃般的轉型之痛。拋開行業背景的差異性，在市場項目層面，商業地產以重在商業資源的擁有，取勝于長期的經營為主要特征，具體表現為體系復雜、環節多、投資大、周期長、風險高，且經營性競爭激烈，調整頻繁，資本市場融資標準高，需要憑借長期的經營樹立良好的形象信譽獲得物業租賃收益和資產增值收益。因此，商業地產被國際上譽為“不動產中的貴族”，大多成為一些實力雄厚的百年品牌企業專屬領域，新興企業難以進入的“禁區”。相比之下，房地產項目重在土地和資本的儲備規模，視現金流為生命線、年報為生死薄，其短期投資、銷售回報的投機性收益經營方式，在理念和體制上與商業地產存在著難于協調的矛盾關系。開發商涉足商業地產，需要轉變經營觀念，改革經營管理體制，探索項目開發經營管理模式。同時，需要制訂發展策略，選擇商業模式，培育商業資源，塑造商業品牌，組建專業化團隊，建立商業地產與房地產開發的有序協調機制，調整投資管理和資本運作方式等。可以預見，這種轉型的廣泛性，將使地產排行榜位上的企業，無論高低，都要從頭起步；這場變革的深刻性，將隨著一批現行企業的轉型成功，徹底改變地產界的現有格局；這樣調整的挑戰性，將使一批企業或將永遠地止步于商業的大門外！
市場領域存在的問題，已致使項目建設、企業轉型、行業發展面臨著巨大的風險，而及早建立并推廣符合商業地產發展內在規律的“定制”開發經營管理模式，已刻不容緩。
四、行政主管部門職能的缺失
在我國商業地產近十年來的發展過程中，一直缺少行政主管部門的有效管理。商業地產有著關乎提高改善國計民生的長遠而現實重要作用和意義，涉及建設、商業、科教文體衛和旅游等眾多領域，在項目建設、企業進步、市場開拓以及產業、行業發展等各個層面，普遍存在一系列問題的情況下，迫切地需要相關政府部門采取行動，制訂措施，統籌協調，營造有利的環境，徹底改變行業目前松散、無序的局面。
商業地產行業的建設急需行政主管部門以提高行業生產力發展水平為標準，突破現有計劃性的縱向條塊分割的宏觀行政管理體制的局限，順應產業化橫向協作的微觀市場經濟運行體制的發展需求，樹立牢固的服務意識，求真務實，講求實效，將職責落到實處，真正體現科學發展的本質要求。
商業地產行業的發展更需行政主管部門改進、完善行業管理的方式方法，不再停留于政策管理、宏觀調節的層面，而是結合我國行業發展階段水平，統籌微觀市場建設的實際需要和行業發展的長遠要求，承擔起市場建設和行業管理的雙重職責，以創新的意識，積極探索符合國情特色的行業綜合管理模式，克服阻礙行業前進的矛盾和問題，走出一條高效的跨越發展之路（來自新浪商業地產）
預約看房
點擊在線咨詢
