大佬密集布陣商業地產 樓市調控利空住宅
發布時間：2011年03月11日分享到： 調控政策直指住宅地產，越來越多的大型住宅開發商開始向商業地產加速布局，此前不溫不火的商業地產正在被迫加速。一方面是住宅市場的開發風險不斷累積，開發商紛紛尋找更加平衡的盈利模式，另一方面是開發商獲取大片地塊時，通常被要求配套商業地產項目，開發商布局商業地產可謂內外因結合。
萬科多個商業地產項目潛行
3月5日，位于深圳羅湖北城中心的萬科紅商業廣場在售樓處舉行了商家簽約儀式，英國零售連鎖巨頭樂購、麥當勞等商家確認進駐。
萬科紅商業廣場將被打造成一個高品質購物中心，這是萬科在深圳的商業地產棋局之一。《第一財經日報》記者從凱德中國確認，在2010年，萬科開始逐漸改變其過去將商業地產項目外包的做法，轉而進行自己開發。
看似微小的變化卻暗藏深意，萬科對發展商業地產的態度轉變已經不言而喻。畢竟，在此前的2007年至2010年，根據萬科和凱德中國旗下的凱德商用簽署的戰略框架協議，萬科開發項目中的商業部分是交由凱德商用開發運營。
萬科集團總裁郁亮在3月8日媒體會上再次表態稱：“我們很清楚萬科仍然是住宅為主的發展商，如果我們不做商業，配套做不了，我們連住宅拿地的機會都沒有。所以我們是為了做好住宅而做商業地產的。”
但郁亮對萬科發展商業地產的表態，與事實似乎并不完全一致。事實證明，萬科已經悄然在北京、上海、深圳、西安、東莞等地投資商業地產超過200億元，遠遠超越“小打小鬧”程度，萬科正在以令人咋舌的速度進入這一領域，并且盡力做到悄無聲息。
尤其是2010年，萬科對商業地產的投資密集度堪稱史無前例。這包括萬科在上海的首個純商業項目即“上海萬科七寶53#地塊”項目啟動前期工作、以11.5億元收購了北京贏嘉中心、投資80億元打造西安曲江綜合開發項目等。
蘭德咨詢總裁宋延慶在接受本報采訪時稱，郁亮在萬科實現千億銷售規模后曾經說過，如果過去最大的挑戰是人才的話，那么其后就是戰略。這說明郁亮在反思萬科的戰略，并構思萬科新戰略。或許郁亮已經意識到，不涉足商業地產是萬科的重大戰略失誤。
目前，萬科的商業地產還主要在深圳等地展開。2011年1月，萬科斥資30億元拿下鹽田區明斯克航母附近的一塊包含酒店、公寓和公共建筑在內的綜合性物業地塊。
郁亮對此解釋說，深圳現在很少有大的純住宅用地，城市更新項目很多都是綜合性物業地塊，萬科總部在深圳，不可能因此不在深圳繼續發展下去。
為萬科東莞商業地產項目提供顧問服務的華夏柏欣深圳分公司副總經理戴曙華向本報表示，住宅市場未來發展的不確定性正在增加，萬科加大對具有長期穩定收益的商業地產的投入，既是無奈之舉，也是戰略需要。
住宅開發商密集布陣
事實上，正在加速進軍商業地產的住宅開發商不僅僅是萬科。目前，保利、華潤、富力、龍湖地產、恒 大地產、金地集團等大型房企也紛紛在全國范圍搶灘登陸，甚至不約而同地宣稱，未來將不斷擴大在商業地產領域的投入。
有媒體報道稱，中海地產正在加大對商業地產投資的準備，中海地產各分公司已經成立了相應商業地產部門。目前，中海有意進入綜合體項目開發，為統一定位旗下的綜合體項目，已暫擬一個品牌項目名，名為“寰宇城”。
根據地產研究機構高通智庫的統計，中海處于開發中和待開發的商業地產面積超過了200 萬平方米，預計大部分可于2012 年底前完成，其中約100 萬平方米會保留為長線投資物業。
今年1月，正式決定介入商業地產的龍湖地產(00960.HK)初嘗甜頭，該企業當月實現合同銷售金額42.6億元，同比增長228%；單月銷售面積31.3萬平方米，同比增長249%。公司方面稱，1月銷售業績的同比大幅增長，得益于公司調整過去多年的推盤節奏以及加大商業綜合體的推盤力度。
甚至有房企隨之調整了開發順序。珠江地產投資于上海的首個大型綜合商業地產項目，9萬平方米的持有型shopping mall被先于住宅予以開發。“一方面受到政策影響，可以等待幾年之后政策調控稍緩再行開發住宅；另一方面，商業部分的先期完成，也有利于提升整體環境。”上海偉立投資有限公司工作人員介紹道。
花樣年(01777.HK) 總裁潘軍表示，目前國內已有十多個城市陸續出臺住宅限購令政策，寫字樓、商鋪等非住宅物業逐漸成為市場聚焦 點，今年以來花樣年在成都、天津等城市在售的多個商業城市綜合體項目保持了穩定而良好的銷售。
根據花樣年的公告，承接1月商業城市綜合體的旺銷勢頭，花樣年旗下的成都美年廣場、成都香年廣場及天津喜年廣場在今年2月份繼續呈現熱銷，三個項目合計銷售金額占該公司2月份銷售額近六成。
在戰略轉型方面，花樣年向商業地產領域切入力度堪稱史無前例。潘軍說，未來花樣年將住宅與商業地產的比例由原來的7∶3改為現在5∶5，其中商業地產將60%作為持有型物業，剩余的40%對外銷售。
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商業地產投資風險警示：
● 中體產業副總裁陳順：
商業地產將迎來新的機遇，但從長遠來看，商業地產并非沒有壓力。其中，商業地產的投資熱，將造成寫字樓、產業園等土地價格上漲，項目價格虛高，目前商業地產市場一直處于上漲階段，預計今年的漲幅將達到10%~15%，而投資門檻加大，將削弱未來的利潤空間。其次，大量的投資資金，包括基金、險資、房企、投資機構等爭相進入，勢必造成商業地產供應短期激增，競爭加劇。此外，商業地產的投資價值主要通過經營實現，經營面臨著各種風險，一旦后期出現問題，投資將化為泡影。
● 高力國際華東及西南地區董事總經理翁琳：
城市綜合體和商業地產前程似錦，但在機遇之中也充滿了挑戰與風險，比如，政策風險、現金流不足導致不可持續性開發、物業組合缺乏協同效應帶來目標客群沖突、市場需求預估不足帶來物業招商招租壓力、后期運營管理不善導致物業價值折舊及貶值等等，因此綜合體項目的成功運營非常復雜，更需要全方位的服務支持。
● 世聯地產首席技術官黎振偉：一般來說商業地產運作能力比較強的開發商會著重拿商業用地，但是，開發商商業地產的運作能力往往并不是很強，又都想介入這一領域，并且想兩三年后就成規模，這種想法還是有點兒操之過急，用住宅的模式套商業地產的模式是有風險的。
● 分析人士A：
商業地產投資回報周期不如住宅地產來得快，可能需要10～20年的時間，并且商業地產建設階段需要占壓大量現金。并且，商業地產往往與經濟形勢掛鉤，可能增加企業資金鏈斷裂的風險。企業資金鏈緊繃，且房地產折舊會讓物業貶值進而吞噬利潤，使企業陷入資金困局。
● 分析人士B：
鏈條較長的商業項目對專業化水平的要求非常高，任何一個環節出問題都會直接導致經營風險的增加。此外，開發商從傳統住宅模式開發向商業地產開發轉型，也存在較大的觀念風險。(來自 第一財經日報)
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