北京限購令實施一周 買賣雙方態勢分析
發布時間：2011年02月25日分享到：受北京加碼“限購”的影響，購房資格成為不少買房人關注的頭等問題，于是很多買房人難以繼續淡定。“病急亂投醫”，不少“鉆漏”的方法也在流傳。
“像我這樣的情況還能買房嗎？”“你們能幫我們搞定納稅證明嗎？”在“京十五條”出臺后，不少售樓處和中介門店都遇到大量買房人提出類似前述的問題。
受北京加碼“限購”的影響，購房資格成為不少買房人關注的頭等問題，于是很多買房人難以繼續淡定。“病急亂投醫”，不少“鉆漏”的方法也在流傳。比如，有在網上“叫賣”北京戶口的，有支招“和北京人先結婚再離婚”主意的，甚至連北京華遠集團總裁任志強也在微博上給買房人出主意：“不能辦個一人公司或者夫婦合伙人企業嗎？政策好像沒說不許公司、企業購房吧？”
與此同時，不少開發商和中介機構一邊梳理著買房人形形色色的具體問題、具體信息，一邊開始把買房人資格交由住建委審核。有的中介也準備就具體買房人的資格問題征求官方意見。而敏感的開發商也開始研究調控下的方向，包括篩選具有購房資格的客戶，以價格優勢爭奪市場資源，以對接新政下買房人需求的最優戶型爭市場，或者先靜觀其變觀望一陣，等等。
而高調做出反應者也有之。多年來位列北京中介機構前三名的鑫尊置地董事長劉軍在新政出臺四天后的2月20日決定，關閉20%的門店，涉及50余家店面。
在同一個市場下，有人覺得有些涼，也有人感到暖意。京郊樓盤開始新一波“進京”拉客，部分商住樓盤也開始準備加推房源。
調控的指揮棒下，各方都在奏出自己的聲響。
主角·開發商
萬科 加速運營 京冀醞釀密集開盤
“長陽半島準備在3月初開盤。”近日，萬科北京公司總經理毛大慶(微博 博客)對記者表示，調控之下，萬科快速開發的節奏不會改變。長陽半島原計劃在2月底開盤，現在推到3月初只是因為政策技術層面的影響。
北京市住建委為落實限購政策，要求開發企業、中介機構等要先上報買房人信息，由住房城鄉建設部門會同有關部門在5個工作日內核驗購房家庭資格。通過核驗的購房家庭，方能辦理網上簽約。
據悉，長陽半島在政策落地后第一時間敦促意向買房人交齊必需材料，并向北京市住建委申報核驗。
長陽半島3月推出的房源不到200套。對于其開盤價格，毛大慶介紹：“和前期相比總體保持不動，不一樣的產品類型會略有調整。”
從去年7月到今年1月，半年多點的時間長陽半島已經5次開盤。北京市房地產交易管理網顯示，其今年1月開盤房源成交均價約為15500元/平米。
毛大慶還表示，除唐家嶺項目不在2011年銷售計劃之內，旗下的萬科幸福匯（資料、論壇)、住總萬科·金域華府以及位于河北香河等地的項目，2011年都會加速運營周期，各項目“全年密集開盤預計30次”。
“京十五條”出臺后，毛大慶曾表示預計有30%的購房人會受到資格限制。此前有業內人士建議開發商搶先推出各類舉措吸引持有稀缺“房票”的買房人，對此，毛大慶表示，不存在搶的問題，萬科北京公司會按照既定的開發運營節奏往前走，“如果說是買方市場的話，買房者也不著急了。”
據了解，目前長陽半島積累客戶800余組。對于項目和整個市場需求受新政的實際影響程度，毛大慶認為還要等到3月份，市場上連續有幾個項目開盤后總結出一個概率。
華業 正在了解買房人資格
位于通州區的百萬平米大盤華業·東方玫瑰原計劃今年3月到5月間開盤。昨日，北京華業地產策劃總監鄧小虎對記者表示，項目開盤時間不變。至于價格，要看一下市場反應，根據市場變化來定。
據介紹“京十五條”出臺后，華業·東方玫瑰的代理機構就開始了解前期積累的購房人資格問題。鄧小虎表示，包括改善型和首次置業客戶在內，華業·東方玫瑰的客戶群主要都是剛性需求者，不少都是通州本地客戶，預計受政策影響不會很大。
鄧小虎同時表示，作為百萬平米的大項目，公司已預計到整個銷售期會經歷多次調控，因此整體推盤節奏、價格策略也都已經考慮到政策的階段性影響。但決定性的因素還是項目品質，“對市場、對區域一直有一個樂觀的態度，對需求的穩定性也有一個樂觀的態度。”
2月18日，華業一舉攬下通州運河核心區三幅商業地塊。加上去年9月在同區域拿下的兩地塊，華業在運河核心區項目總體量超過50萬平方米，與此同時，總的土地出讓金也超過45億元。
對于是否會在土地出讓金壓力下調整華業·東方玫瑰推盤和價格策略以求快速回款的問題，鄧小虎表示，對于任何一家公司而言，幾十億的土地出讓金都會帶來一定的資金壓力，但在公司層面會有統籌安排，不會形成太大壓力，不會直接影響到華業·東方玫瑰的推盤。
7克拉（資料、論壇) 提前推新房源 優惠略減
“本周六，項目會加推一棟樓。”日前，位于豐臺區馬家堡區域的7克拉項目一位銷售負責人這樣告訴記者，項目原計劃3月初會推出一棟樓，現在將推出時間提前了一周。對于提前推出新房源，這位負責人表示有多種原因，一方面是因為沒有預料到前期房源會賣這么快，所剩戶型已經不全；另一方面也不排除趁著最近市場關注的熱乎勁抓住機會的想法。
7克拉地處南三、四環之間，50年辦公產權立項。相對于北京細則落地后住宅市場的迅速降溫，7克拉的感受略有不同。記者從該項目了解到，“京十五條”開始執行首日，項目簽約23套，比此前幾天日均4套的簽約速度明顯上漲；一連四天，項目簽約都在15套之上。
但上述負責人也表示，“任何項目也脫離不了政策大環境，最近兩天又有些回落。”他分析，政策剛出臺時，非住宅立項的產品迎來了不少購房者，然而隨著輿論對調控的關注，部分購房者的熱情也出現波動。
據介紹，由于7克拉戶型較小、總價相對也低，一直受到不少置業投資者的關注。日前，記者來到該樓盤售樓處，也發現看房者中外地人占多數。記者從售樓處了解到，7克拉周六推出的房源接近400套，這比之前一棟樓不到200套的房源增加不少，同時戶型也更為多樣。
與此同時，7克拉保持平穩的價格策略。新推房源一次性付款9.5折、按揭9.8折。略有調整的是，“原來還能在折扣之后再享受9折，現在只有9.2折了。”
主角·購房者
情侶 無戶口+不滿5年，“踏實”蝸居
小慧和阿孟是一對校園情侶，來京3年多，均有著一份白領收入的工作。看著房價一路飆漲，兩人無奈在2009年的10月傾其所有并舉債湊足首付，貸款在北京北（資料、論壇)三、四環的地鐵旁購置了一套40平米的安身之所。在家里老人的催促下，兩人在老家擺了酒席，“結了婚”。
雖然交通方便，但是如此小的房子，不要說家里來人，兩人平時在家加個班，也會互相影響，換個稍微大點的兩居室一直是他們的夢想。
此前，小慧恐怕成家會受到限購的影響，兩人一直沒有敢領結婚證，生活目標很簡單：努力工作，攢錢買房。不過，上周“京十五條”細則的出臺，讓他們的這個夢想破碎了。
“這回踏實了”，阿孟說，他和媳婦從四川來京實踐夢想，兩人既沒有北京戶口，也未取得5年的納稅社保證明。“我們的小房子買的時候90萬，現在能賣到140萬-150萬。以前還想留著這套小房出租，還貸款，賺錢再買套稍微大點的。但是現在連賣掉它再買房的資格也沒有了”，阿孟有些哀怨，“我們也在北京工作快四年了，在繳稅方面也做了自己的貢獻，現在連結婚買房的基本需求都被限制了”。
而小慧則更是堵心：“我是四川人，去年想的是，如果北京的房子買不起就在老家買一套，算是為以后做打算，也可以給爸媽改善生活。成都是我們上學的地方，一直覺得那里不錯，也適合年輕人發展。不過現在連成都都出臺了限購政策。我老家是德陽市，在成都也沒戶口，更沒工作過，沒納稅證明。北京過不好，家也回不去”。
如今，小慧和阿孟的生活更加簡單，雖然偶爾出門上班也看看樓下的中介自己的房價。阿孟的老板給他漲了薪水，他依舊為未來房子做著努力和準備。而結婚證，依舊沒領。
準媽媽 再折騰也要換房子
“有購買資格又怎么樣，沒有錢一樣買不了房。我現在就盼著下半年房價能降點。”李女士告訴記者，她有北京戶口，老公也滿足5年納稅社保證明，今年小家庭準備要個寶寶，至少得換個兩居室的房子，但李女士發現目前的房價高得讓她換不起房，她有些后悔：“早知道當初就買個大點的，現在又要折騰一遍”。
李女士來自石家莊，2007年大學畢業后在北京工作，戀愛結婚買房買車，這一路走得都很順利。2008年10月，李女士夫婦以11000元/平米的價格購入南三環成熟大盤萬年花城（資料、論壇)一套71平米的一居室新房，首付兩成，貸款30年，7折利率，每月公積金最低還貸額3000多元，可謂成功“抄底”。
2009年、2010年房價一路飆升，一直有換房打算的李女士也急在心里。她打算把一居賣了，在小區里再買個兩居的二手房。“沒想到房價那么高。”看了一圈小區二手房后，李女士發現最小的小兩居是88平米，房主開價250萬左右，還不讓講價。“我的房子掛195萬，中間有五六十萬元的差距。這兩年家庭收入都用在還房貸和買車上，真換不起房”。
由于小區的房齡普遍不足5年，李女士還面臨著新政要求的二手房交易全額征收營業稅的問題。“我們還是希望房價下降。我賣得低點沒事，買得低就行。”李女士希望樓市受政策影響持續觀望后，在今年上半年房價能跌點。
張“北漂” 有首付款卻不夠5年，杯具了
張小姐最近很郁悶。春節后，帶著家里給的“首付卡”回到北京，新鮮興奮的看房經歷還沒持續一周，“京十五條”就砸到她頭上：“北漂才3年，之前都在廣州漂著。被連續納稅五年的買房條件卡著了，杯具啊！”
“2008年時金都杭城（資料、論壇)的房子才賣8000多元/平米，那真是白菜價啊。”但那時糾結于戀情和工作的張小姐沒心思關心房子，現在那個小區已經漲到了3萬元/平米左右。張小姐說：“不堪回首啊！來北京三年后，我成為了‘無房無車無男友’的大齡‘三無’女青年。”
2010年初，張小姐家里在長沙二環外(類似北京五環外)為她買了一套80多平米兩室的新房，均價6000多元/平米。“房子和貸款辦在母親名下，為的就是‘怕認房又認貸’，在北京買房被抬高門檻。另一方面，家里也希望等這套房升值后賣掉就能幫我在北京付首付。”
但一年來，沒見長沙的房價怎么動彈，北京房價卻是見風漲。“等到燕郊都破萬了，我們家就漲了一千塊吧。失策啊。”
今年春節回家，全家人悲痛地總結了經驗教訓，覺得再這么等就永遠也買不起北京的房了。“我爸說了，大不了就是以前買兩居的錢現在買個小一居，于是家里把用于民間借貸和樓市的資金都套現，讓我買房。”
“現在北京不讓買，難道回我戶口所在的廣州去工作、買房？那我這幾年折騰慘了。”張小姐感嘆道：“我也沒想好。唉，漂來漂去，在哪里都是外地人，大不了回長沙吧。”
配角·中介
經紀人 忙著支招 兼做租房生意
限購令提高了購房資格門檻，這讓靠買賣房屋為生的中介行業整日為生意發愁。
小張是北苑一家中介公司的經紀人，最近店里生意冷清。他說：“以前還有詢問的人，現在連詢問的人都沒有了。”
在和平里一家中介工作的小林也說，他們店鋪里有20多位工作人員，但自從新政后，來看房的人越來越少。“這樣的生意也讓大家的信心受挫，長時間大家都坐在辦公室里盯著電腦發呆。”據他介紹，即使有顧客在櫥窗看房源，20多個工作人員誰也不想動身，最后挨不住了，才會有人去迎接。
但是，一有人來到店門口的櫥窗看房，小張還是熱情地遞上他自己印制的房源宣傳單。記者在宣傳單上看到，除了房源外，上面還有關于新政對限購的解釋。記者問：“外地人買不了房了，房價能降了吧？“社保或者個稅滿5年還是可以買的呀。”他向記者“普及”限購知識，“買不了的也可以想辦法買的”。
“至少有三種方法。”他向記者介紹：“如果社保年份差幾個月，可以和房主商量，先簽合同買房，讓房主等你幾個月，等到拿到購房資格了再和房主過戶。還可以用親戚朋友的名字買房，但最好到公證處做一個公證，證明這房子是你的，等你有購房資格的時候再在親戚朋友之間過一下戶就行了。還有一種方法就是辦假的社保證明。雖然我們有渠道可以幫你辦，但是社保是聯網的，嚴查的話很容易就暴露了，最后導致交易無法實現，這個方法風險還是很大的。
小張告訴記者，現在很多人受限買不了房，成交量大受影響，但是房價卻未見松動。
此外，記者發現，小張自己印的這張宣傳單與此前該公司統一的宣傳單不一樣，除了“精品房源”這一面外，另一面還印了“出租房源”。小張解釋：“年后是租房旺季，買房的人減少了，租房的人增加了，希望能兼做點租房的生意，這樣才能維持生活”。（來自新京報）
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