新國八條將催“火”商業地產,引領新一輪投資熱潮
發布時間：2011年02月09日分享到：1月26日，住宅開發商的擔心終究還是來了。當天舉行的國務院會議將“第三輪調控”由之前的猜測，變成了現實，新國八條涉及稅收、信貸、限購、土地等多個內容，猶如道道利劍再次刺痛住宅市場的神經。
伴隨新國八條的出臺，商業地產也再次“意外得福”。被政策緊逼的開發商、投資客等對住宅市場的信心指數直線下降，大有義無反顧涌進商業地產市場之意，毫無疑問，商業地產新一輪熱潮即將襲來。同時，也有業內人士指出，挑戰與機遇并存，風光無限的市場現狀之下，商業地產也存在一定的風險。在北京嘉億引領國際商業管理有限公司董事長鄂麗華看來，商業地產市場最大的問題是缺乏整體規范。
新國八條將開發商“逼進”商業地產領域
在2010年的住宅調控壓力下，大批開發商集體轉向商業地產領域，其中不乏萬科、龍湖等品牌房企。近日，上海綠地集團董事長、總裁張玉良表示，2010年集團商業地產占比35%，2011年這一比例將提升至40%。業內人士稱，上一輪調控使多數開發商開始將注意力轉移到商業地產，而今突然空降樓市的新國八條則直接推動開發商加大力度介入其中。
接受新浪商業地產訪問時，克爾瑞商業顧問總經理王永表示：“事實上這個舉動早已經開始，中國排名前十的開發商都在想著如何把在住宅上進行的大量投資轉到商業地產項目上來。”
北京嘉億引領國際商業管理有限公司董事長鄂麗華則認為開發商進軍商業地產實為“無奈之舉”：“單從政府層面來看，政府已經為開發商做了投資商業的選擇，在住宅地塊中，都配建有一定比例的商業配套，但是多數開發商其實不愿意放棄操作熟練、風險較小、利潤較大的住宅市場，他們不會放過任何大面積拿住宅地塊的機會。”
據了解，新國八條明確提出，保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不得低于住房建設用地供應總量的70%的要求，也就是說，未來的住宅市場將被較大程度的壓縮，隨之開發商利潤空間也被大幅縮減。“為了彌補由此帶來的利潤損失，他們只能積極的從商業地產尋求安慰。”業內專家稱。
對于商業地產占據開發商房地產業務的比例，多個業內人士一致認為20%-30%較為合理。王永指出：“由于商業地產投資周期長，需要大量資金的滾動，所以開發商一般來說前期的投資不會太多，基本上集中在20-30%比較合理，便于資金回流。”
“在我看來，一個房地產企業的商業占據30%為可承受的運營能力范圍。”溫立偉頗為贊同王永的觀點。
投資型資金將上演“乾坤大挪移”
新國八條中“二套房首付60%、嚴格化限購”的規定同樣給了投資客以強力一擊，投資成本和難度同步加大，住宅市場的巨大不穩定性令其逐漸喪失對住宅的投資信心，而巨大的通脹壓力又迫使其必須有所作為，找到更好的投資渠道，以避免資產貶值。
“住宅資金流向商業地產是個必然趨向，國八條的出臺將資金流往商鋪和寫字樓物業引導，二套房首付提高至60%，已經略高于50%寫字樓物業，商鋪寫字樓物業有可能出現價升量升的情況。”北京匯博行房地產經紀有限公司潘好龍預測道。
對樓市投資頗有經驗的浙江商會副會長陳俊同樣認為，資金從住宅撤出之后，將轉向商業地產，“商業地產沒有政策就是好的政策了，投資商業地產從政府層面上看比較穩定，目前還不是政府打壓的目標。”
“未來三年，商業地產都值得關注，在2011年，商業地產投資情況會比2010年更為樂觀。”香港太平洋國際集團有限公司首席執行官賈臥龍預測，“從投資回報率來說，相比住宅，商業地產也更能贏得高端投資客的歡心。舉個簡單的例子，同樣拿1千萬用來投資，如果投資別墅，每月租金最高2萬元，而用來投資商業地產的話，月租金可達到6萬元，很明顯，商業地產更具投資吸引力。”
從全球范圍來看，商業地產也正在成為促進經濟發展的主導力量。據仲量聯行預計，2011年全球商業地產的直接投資額將達到3800億美元，比2011年增加20%以上。商業地產已然成為全球關注的熱點。“普通投資客、財團、熱錢加速介入商業地產是大勢所趨。”溫立偉表示。
開發商、投資客需樹立風險意識
針對商業地產市場的發展，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹曾指出，商業地產投資的成功與否，更在于業態和后期管理，需要有專業的運營及人才體系，這一點很多房企都沒有積淀。
“不僅僅是開發商，投資客在商業地產的操作上，也存在經驗缺失和專業不足，必須樹立起風險意識，并采取相應的應對策略。”業內專家表示。
潘好龍分析，投資商業地產一般出租超過2-3年，收益就趨于穩定，不會有流失風險。但投資是個技術問題，涉及到很多個環節，對投資客的專業水平要求比較高。投資商用物業有兩個指標，一個是收益空間，一個是回報率，這兩點指標要靠市場調研深入發掘分析。
對于投資者專業性缺乏的問題，陳俊建議可采取抱團式投資，“即多個投資客集中投向一個商業地產項目，這種做法可以抵御兩種風險，一種是政策方面的風險，一個是商業方面的風險，這種組織專業人士比較多，即使不太懂商業地產的投資客加入其中也會很快取得進步。”
在鄂麗華看來，商業地產最核心的風險在于市場本身：“未來2-3年，市場中的精力、人力、財力等都會集中在商業地產，但是3年以后，商業項目的運營周期結束后，可能會出現一系列的問題，比如市場是否有這么大的供需量、投資回報率是否樂觀等等，最主要的還是現在商業地產市場缺乏一個規范，我認為這是急需解決的一個問題。”(來自新浪商業地產)
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