7000億險資走進商業地產 變相介入住宅禁區
發布時間：2011年01月21日分享到：2010年歲末，泰康人壽、生命人壽、安邦財險等八大險資集結北京CBD核心商務區中服地塊，上演險資搶灘商業地產的一幕，為險資開閘再作注腳。為此，業內人士評價，險資將成為2011年地產大宗交易的主要買家，甚至提出未來將有7000億元險資投資商業地產。實際上，30家主力房企2010年全年合約銷售才8700億元，而國內商業地產總價值不過4000億元。
然而，這不過僅僅是險資吹響集結號的前奏。中國人壽等險資大鱷早已暗流涌動，商業地產和養老地產齊頭并進，更是間接介入住宅地產。
爭食商業地產
2010年年末，在北京CBD核心商務區中服地塊的投標現場上，險資戰意酣然，泰康人壽、生命人壽、安邦財險等八大險資屢報高價，勢奪寶地。值得注意的是，國壽盡管未參與競標，卻是其中Z6地塊標王遠洋地產的第一大股東，分羹中服地塊。
如果在2010年9月5日之前，這或許是無法想象的一幕。彼時，險資暗流涌動，從買賣地產股票到借道信托資金投資，再到以自用物業名義直接參與招拍掛市常去年9月5日，《保險資金投資不動產暫行辦法》出臺，明確險資投資不動產賬面余額不高于公司上季度末總資產的10%,可投資不動產，但不允許投資商業住宅。
“險資對于商業地產一直情有獨鐘，因為只有商業地產才能夠容納險資，就好比一條大鯨魚不能夠到杏里面去。不動產是一個長期資產，容量很大，因此險資進行資產配置，就要考慮各種風險，即使部分資產短期收益不高，但是必須通過資產配置來降低風險?！弊C券保險行業市場分析人士許力平對時代周報記者表示。
不過，最具誘惑力的還是商業地產的高收益。東北證券金融與產業研究所策略部經理馮志遠對時代周報記者介紹，“商業地產的年化收益率在7%-10%之間，這對險資是有比較大的吸引力。一般來說，保險公司年化收益率可以組合到6%以上就很不錯，7%-10%已經是超預期，這也說明為什么險資原來不能投資商業地產，但一直通過變相渠道來投資?！薄澳壳?，關于險資投資不動產的具體細則還沒有完全公布。就我們了解的情況，保監會對于險資投資房地產還處于一事一批的階段，主要是大型險資參與。未來放開，應該是一個大趨勢?！币幻辉妇呙淖C券分析師對時代周報記者表示。
平安集團旗下平安信托總裁辦秘書石玉磊此前透露，截至2010年12月初，各大保險公司到中國保監會報批的重大不動產投資項目已經超過110單，可投險資規模達5000億元。
比之更甚的是，國金證券保險業分析師王剛則直指未來預計將有近7000億元的險資可投入商業地產，幾乎是預期的翻番。
實際上，根據申銀萬國于2010年8月5日發表的報告，截至2010年6月末，保險公司資產總額為45235億元，按照最高上限10%計算，保險資金可用于投資不動產的規模為4523億元，且未來還會繼續增加。
“保險資金投資不動產的比例一般不超過保險公司總資產的10%,當然這一數字會隨著政策而不斷修正，但是保險資金投資不動產的空間還有待挖掘，因為若按照5%的投資比例計算，可投資于不動產的保險資金可達2032億元，是2006-2009年四年間北京、上海、廣州和深圳辦公樓和商鋪累計成交金額4961億元的41%,是2009年一線城市商業總成交額的122.6%.因此目前一線城市優質的不動產還喂不飽保險資金的5%.”正略鈞策房地產行業咨詢中心高級顧問鄧宇明對時代周報記者表示。
馮志遠則認為，“理論上有4500億元的險資可投入，而國內商業地產總價值不過4000億元，但是有這個品種，有適合的錢來投，并不等于你一定要來投，這個跟容量沒有關系。按照這個數據來看，險資更加不會急劇投資商業地產，因為較大規模投資參與較小規模容量會導致價值虛增。”對此，上述不愿具名的證券分析師亦表示認同。他表示，從2010年下半年起，保監會連續出臺了許多放開投資渠道的文件，可以看到一個大趨勢，但是現在還是看不到一個比較大的量，“至少現在還是試水階段”.
國壽暗度陳倉
“雖然說可投資金額顯得比較大，但是保險公司現在已經潛在投資房地產市場的資金根本上是無法估計的，也摸不清。我們一致認為，這個量已經是非常大的，”馮志遠對時代周報記者談起自己與同行交流的經驗，“隱性資產有兩個要素：一個是持有信托資產，一個是持有股權?！鼻罢咭云桨矠榈湫停笳邉t以國壽為代表，自用型開發、對項目公司股權投資、對開發企業股權投資等無所不及。
許力平表示，國內險資在財務上并沒有進行資產重估，而實際上，國壽的地產量是最大的，其中自用商業地產量就達到上千萬平方米，但是只能體現在原來資產上面，不能體現在利潤上，因此，“國壽的隱蔽資產量是非常大的，遠遠超過平安和太保，這是國壽競爭力所在”.
根據國壽發布于2006年12月15日的招股說明書，截至當年6月30日，國壽占有和使用土地總面積為388萬平方米，占有和使用自有房屋總面積共計458萬平方米，租賃房屋總面積200萬平方米。上市之初置入規模尚且如此，不難想象歷時四年后國壽購入自用物業的規模。
實際上，國壽涉足地產可追溯到更早的1994年。彼時，國壽投資控股有限公司聯合香港力華發展有限公司成立北京中保信房地產開發有限公司，且時隔兩年便建起中國人壽大廈，其中占地面積約1萬平方米，建筑面積11.58萬平方米，可租賃總面積10萬平方米，自用兼出租。
2003年，國壽投資控股有限公司的前身，即北京國壽投資管理有限公司成立，主要承接管理集團先前投資的非保險類企業及項目，涉及了酒店經營管理、房地產開發、物業管理等多個領域，其中包括北京中保信。
此后，北京中保信陸續購入北京西城區金融街核心區域的中國人壽中心大廈、鑫茂大廈。
2009年12月，國壽控股北京中保信地產公司更名為國壽地產，是全資子公司。國壽地產更是自詡為國壽旗下唯一從事房地產開發與經營業務的企業，亦是唯一公開的首家保險系地產公司。
根據2010年國壽地產深圳分公司發布的招聘信息透露，國壽地產資本公積金1.2億美元，年營業額近2億元人民幣，其中中國人壽大廈、鑫茂大廈和中國人壽中心大廈三個北京項目的總建筑面積超過27萬平方米，年租金收入超過1.9億元。其中，“為實現打造國內一流房地產企業的目標闊步前行”一句頗有氣勢。
事實上，《暫行辦法》規定保險公司不得投資設立房地產開發公司，或以投資股票方式控股房地產企業，其中“項目公司”不在上述禁止范圍內。國壽地產顯然是游走在政策邊緣。
“國壽地產就是項目公司，當時是為了打理國壽自用寫字樓物業設立的?！敝袊藟鄱麻L楊超表示，在現有的政策情況下，保監會認為保險公司投資開發商品房并不合適，但同時要考慮歷史原因，已經存在的項目公司不受影響，“而且下一步我們還會積極發展國壽地產”.
不過，北京中保信或許僅僅是一個起點。2010年3月22日，國壽投資受讓上海中保信投資有限公司16.9%股權，后者以房地產為主業。
但是，作為打理國壽自用寫字樓物業而設立的公司，國壽旗下中保信系并非只此兩家。
其中，中保信實業投資有限公司是由國壽投資、上海中保信投資有限公司和廣東中保信投資發展有限公司共同發起設立的、以實業投資為主的公司，以實業投資、財務顧問、資產管理和投資咨詢業務為主體。廣東中保信投資發展有限公司則主營項目投資、股權投資、投資管理等。海南中保信則是在公司高層考察海南的公司新聞中偶然地顯山露水，但是在公開途徑上卻難覓蹤跡。
“中保信系已經鋪開了，國壽肯定是計劃將散布的中保信整合到同一個平臺上，但問題是，險資進軍地產的步伐可能會受到政策環境的影響，所以國壽可能會更加低調?！痹S力平如是表示。
變相介入住宅地產
除了國壽影子中保信系外，國壽更是直接持股開發企業。
2009年12月，國壽斥資58.19億港元，成為遠洋地產第二大股東。次月，國壽再度受讓其4.23億股股份，持股24.08%,晉升第一大股東。時隔兩月，遠洋地產更是上演了勇奪地王的戲碼，國壽在其中扮演的角色確實令人遐想。
鄧宇明則對時代周報記者表示，這樣一來，國壽實際上等于獲得地產開發牌照。
值得注意的是，養老地產同樣備受險資青睞。
在2010年全國“兩會”期間，中國人壽董事長楊超就透露，國壽初步規劃構建養老社區“一南一北”.其北就是計劃在河北廊坊斥資1000億元開發養老社區項目，其南就是在海南建設相應的養老度假村。
實際上，2009年11月，保監會批準泰康人壽保險股份有限公司養老社區投資試點方案，成為首例險資投資的養老地產項目。之后，除了國壽，其他險資早已覬覦。
2010年4月，合眾人壽與湖北蔡甸區簽訂合眾人壽降社區項目投資建設協議，項目建設用地規模2400畝，建筑總面積160萬平方米左右，投資規模約100億元人民幣。
“國企背景的險資肯定是利用政府關系去拿最便宜的地，險資拿地的規模非常大，當地政府一看是巨額的投資就非常感興趣，所以拿地成本非常低。目前，險資投資養老地產的盈利模式并不是很明確，但是從地產的角度來看，險資看中的是土地增值的長期收益，再不濟也可以轉讓項目。”許力平如是表示。
“如果在河北或者海南打造大規模的養老項目，盈利模式等各方面都存在著很大的問題，付出的人員、資金成本遠比一般地產高，包括管理人員和醫護人員等，”許力平繼續質疑道，“建立千畝規模的養老社區，關鍵在于是否有那么多的老人居祝萬一空置的話，就無法實現投資收益。養老地產，就是為險資開了個口子，其意不在養老，而在于地產，可以說是變相介入住宅地產?！?來自時代周報)
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