房企融資潮將加劇兩極分化
發(fā)布時間：2011年01月17日分享到：銀根緊縮、資本市場股權(quán)再融資渠道不暢，國內(nèi)房企融資更顯艱難。新年伊始，內(nèi)地房企正在形成高息舉債的融資潮。
恒大地產(chǎn)近日公告稱，共發(fā)行92.5億元以美元結(jié)算的人民幣高息債券，分三年期和五年期兩個品種，息率分別為為7.5%和9.25%。這也是繼瑞安房地產(chǎn)、華南城、中駿置業(yè)先后在境外資本市場成功發(fā)行離岸人民幣融資債券之后，不到半個月時間里，連續(xù)四家上市房企公布發(fā)債計劃，掀起了一股境外融資潮。
到底是房企資金鏈危機(jī)，還是對來年擴(kuò)張作未雨綢繆的準(zhǔn)備？
內(nèi)地房企再掀境外融資潮
去年12月底，瑞安宣布成功在境外發(fā)行30億融資債券；時隔幾日，在香港上市房企華南城也宣布自己的融資計劃。1月7日，中駿置業(yè)在國際資本市場上發(fā)售五年期以沒有結(jié)算的合成債券，并成功募得20億元資金。
而去年銷售額突破500億的恒大地產(chǎn)，也緊隨其后給這場開年融資大戲推波助瀾，融資額高達(dá)92.5億元。
恒大公告稱，計劃將不少于45%的集資額用于償還境內(nèi)銀行借款和作為償還銀行貸款的準(zhǔn)備金，而將剩余款項用于為現(xiàn)有及新增物業(yè)項目提供資金。
對此，國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師方炎認(rèn)為，由于去年各大房企銷售業(yè)績大增，而今年銷售目標(biāo)制定更加宏大，“房地產(chǎn)企業(yè)需要繼續(xù)擴(kuò)張，將市場做得更大。”
實際上，過去的兩年時間里，國內(nèi)土地市場競爭激烈，眾房企紛紛高價大地，“地王”現(xiàn)象頻現(xiàn)。而在此之后，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的壓力越來越大，由此不少房地產(chǎn)企業(yè)一邊瘋狂拿地，卻一邊內(nèi)感資金“饑渴”。
而從去年上半年開始，包括萬科、金地、招商地產(chǎn)、深振業(yè)、世茂股份等房企都紛紛制定了融資擴(kuò)張的計劃。
但由于國內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)融資作了諸多限制，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道越見狹小，轉(zhuǎn)而將眼光投向境外。。
“實際上，去年房地產(chǎn)企業(yè)并不缺少資金，大多數(shù)房企為快速擴(kuò)張，需要充裕的資金做準(zhǔn)備。”林建暉認(rèn)為。
融資渠道偏緊或加速行業(yè)分化
國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控日漸從嚴(yán)偏緊，與此同時，2011年各大商業(yè)銀行紛紛縮減自己的信貸規(guī)模，國內(nèi)不少中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的中長期資金壓力逐步加大。
從境外資本市場舉債擴(kuò)張，為房企開辟了一個新的融資方式，也使得房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化。
但一個顯而易見的現(xiàn)實是，隨著越來越多房企選擇境外融資渠道，融資成本和難度明顯加大。根據(jù)華南城融資公告顯示，其融資息率高達(dá)14.25%，高出一般性融資成本。
對此，林建暉認(rèn)為：“由于銀行在房貸規(guī)模受限的情況下，大多偏向優(yōu)質(zhì)客戶。在此情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)將會比大型房地產(chǎn)企業(yè)融資更加艱難。”
保持資金鏈安全，永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)求穩(wěn)求快發(fā)展的癥結(jié)所在。事實上，Wind數(shù)據(jù)也表明，2010年前三季度，在136家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-884.21億元，其中近七成上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)。
他認(rèn)為，盡管中國房地產(chǎn)行業(yè)仍舊處在初級發(fā)展階段，但房地產(chǎn)資金鏈危機(jī)導(dǎo)致的行業(yè)兩極分化的趨勢已經(jīng)凸顯。
“這分明在透露出一個行業(yè)分化的市場信號。強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱。”林建暉評論說。
在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)中行業(yè)聚集效應(yīng)在悄然衍生。而對于像萬科、保利、恒大等重量級房企來說，利用財務(wù)杠桿融資將更加成熟，進(jìn)入“千億”集群僅是時間問題。但對于中小房企來說，命運(yùn)或許迥然相異，直接從銀行融資將更加困難。
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