在樓市調控頻出的氛圍下,商業地產已經成為開發商努力實現年度目標的不二選擇。
正如高和投資董事長蘇鑫所談到的那樣,在樓市調控頻出的氛圍下,商業地產已經成為開發商努力實現年度目標的不二選擇。
事實上,認識到商業地產價值的,不只是高和投資,在過去的一年里,險資也在暗暗涉足商業地產。
險資暗流 地產入市風生水起
在2010年年底,中財險突然宣布,公司擬與大股東人保集團及其旗下子公司組成聯合體,以32.88億元聯合受讓首都時代廣場,其中中財險出資10億元。
而在去年12月2號北京產權交易所掛出轉讓公告時,就有業內人士指出,這是為某險資企業量身定制的。
轉讓公告要求,受讓方注冊資本不低于人民幣300億元,同時,受讓方還必須承諾將該物業用作總部辦公用房,且需一年內將總部遷至此。
而就有好事者發現人保集團注冊資本剛好為306億元。
現在就有據接近人保集團的某銀行高管稱,幾個月前,人保和西城區在此項目上就有合作意向,當時就打算自用。
據他稱,人保在北京的辦公地比較分散,也不夠用,而這里距離金融街比較近,作為總部還是不錯。但這跟險資涉足不動產似乎沒有直接的關聯。
但北京另一業內人士就稱,人保完成此次收購,均價僅有2.5萬元/每平米,而附近的商業地產項目少說也有5萬元/平方米,其投資意向非常明顯。
事實上,早在2010年,險資進入房地產已是非常很明顯的現象。
據了解,僅中國人壽而言,在升級為遠洋地產第一股東后,就開始在房地產行業展開手腳。除了成功收購一上海地產公司外,中國人壽還以25.9億在杭州拿下一商業地塊。
而去年炒得沸沸揚揚的中服地塊,在這方面表現得更為突出。在政府對金融業的支持下,相繼有泰康人壽、陽光保險集團和陽光財險、民生銀行等摘得寶地歸。
另外,值得注意的是,目前一些保險公司已經打著“養老地產”的旗幟在各地紛紛儲地。據知情人士稱,泰康人壽已在海南、云南和上海等地均有投資。
中國人壽董事長楊超曾透露,初步計劃構建“一南一北”養老社區格局,并稱已在廊坊拿地逾萬畝,計劃總投資約100億元,而南部則可能落戶海南。
在住宅市場調控頻出的緊張氛圍下,商業地產的投資價值被普遍看好。
未來風險 市場需求與邊界
保險資金進軍商業地產,無疑是給開發商增加了一條融資渠道和退出渠道。
現在,商業地產未來保值、持續性收益剛好符合保險資金保值增值的要求。而商業性地產目前還是個價值洼地。險資目前介入,顯然是一個比較好的時機。
而《保險資金投資不動產暫行辦法》就規定,保險機構投資不動產主要是購買辦公用房、投資廉租房、養老實體和商業物業等,保險機構能不直接參與房地產開發,不允許進行房地產的炒作。
雖有此規定,但面對眾險資紛紛踏入地產行業的現狀。
對此,高側地產顧問機構董事長李國平就表示,目前住宅市場短期而言太熱,會透支未來需求與空間。
河山資本董事長曹少山在接受采訪時也稱,“實際上,現在一些保險公司通過股權投資的方式投資房地產,這樣大量的資金就會流入這個行業,這是一種變相的投資。”
同時,他續指,險資如果是進入住宅市場的話,短期內忽然多出來的資金肯定會推高房價。但他也指出,險資若是持有已建成物業,從長遠配置來看,對商業地產應該是件好事。
而廣州天信首席分析師李松巖從另外一個角度給出了自己的見解。
他認為,目前在通貨膨脹背景下,商業地產租金隨通貨膨脹率的上升而上升,且租金波動的幅度要明顯小于房價波動幅度,因此可以取得比較穩定的收益來源。
最為重要的是,目前商業地產給保險資金帶來的投資回報預測值在8%左右,遠遠大于傳統領域的債券、票據投資收益,并且隨著商業地產升值預期而不斷提高。
李松巖指出,險資可以通過整棟收購或參股方式從開發商手中接盤商業項目,還可能采取開發定制的模式,即開發商根據保險公司要求開發地產項目,然后轉售給保險公司。
同時,他也從風險角度對險資入市表示了一定的擔憂。某些房地產公司可能跟保險公司會突破險資管理辦法規定的比例和投資方向而違規操作,從而有悖于險資的安全性原則。
所以險資投資商業地產下一步最大的風險就是保監會能不能不折不扣的去執行條例的規定。(來自觀點地產網)