寫字樓成交量租金上升引投資客涌入商業地產
發布時間：2011年01月14日分享到：由于寫字樓貸款次數、購房套數均不受房產新政影響，近期一些敏銳的投資客已經開始把投資戰場轉向商業地產，滬寫字樓市場受政策影響較小，逐步呈現穩步上升態勢。
住宅市場遭到嚴厲調控，大量游資涌入商業地產，2010年深圳寫字樓成交均價達到每平方米25146元，比2009年大幅上漲24.9%，創下歷史新高。
寫字樓成交價穩步上升
從2010年各月價格走勢來看，深圳寫字樓成交價格一直呈上升趨勢，由1月份的每平方米22159元上漲到12月份每平方米27778元，有個別月份成交價格出現波動，主要是受物業類型、檔次、區域等成交結構所致。
2010年4月以來，住宅市場一直處于政策高壓之下，令不少投資客撤離住宅市場，轉投寫字樓市場。2010年9月份以來，福田中心區一些優質寫字樓盤源上市后，價格更是大幅遞增。
大量資金涌入，寫字樓物業大面積成交增多。世華地產研究報告指出，2010年深圳500平方米以下寫字樓物業成交相比2009年減少了約5個百分點，500至1000平方米的物業增加了約4個百分點，1000平方米以上的物業成交增加了1個百分點。尤其是寶安、龍崗兩區為成交主力，隨著特區內外開始實施一體化，地鐵開通等一系列利好刺激下，寶安、龍崗兩區商業地產成交量約占全市的七成。
業內人士指出，寶安、龍崗兩區一些商業地產還處于價格洼地，在寶安、龍崗投資商鋪或寫字樓租金回報率比住宅高，尤其是商鋪未來的升值潛力巨大。
世華地產市場研究中心總監肖小平表示，隨著經濟形勢的向好，各行業對商業地產的需求量大增，令2010年商業地產成交量上漲明顯；預計2011年深圳商業地產仍將保持旺盛的需求，成交量和價格仍有望繼續向上。
租金價格創新高
第一太平戴維斯最新數據顯示，2010年深圳甲級寫字樓租金創下歷史新高，漲幅高達24.5%。
深圳不少新落成的甲級寫字樓采取只租不售的策略，租金則達到159元/平方米/月，上漲了24.5%。
深圳華強北寫字樓由于業主放盤數量偏少，市場需求一直居高不下。租賃回報方面，賽格廣場2010年5、6月份時月租為190至200元／平方米，現在已經漲到了230至240元／平方米，漲幅達20%。福田中心區的卓越世紀中心月租金漲至180至200元，最高達到了230元，而2009年年底的價格只有150元／平方米。
第一太平戴維斯董事陳松吟表示，通脹壓力以及市場需求旺盛拉升租金的同時，使得許多中小型企業面臨更大的租金壓力。隨著寫字樓供應量的加大，最終租金是否能夠跟得上，還值得考慮，投資回報率預計短期內會維持在4%至5%的水平之間。2011年進入持續的加息周期后，商業地產的回報率也將下降。
寫字樓投資時機已到
由于寫字樓貸款次數、購房套數均不受房產新政影響，近期一些敏銳的投資客已經開始把投資戰場轉向商業地產，滬寫字樓市場受政策影響較小，逐步呈現穩步上升態勢。
據分析1-10月，上海市寫字樓市場成交面積1112.5萬平方米，成交數據表現亮麗。房地產開發商也紛紛看好市場，供應量較去年相比大幅增加，181萬平方米的總供應量相比去年同期增加近32%。
縱觀上海寫字樓市場狀況，可發現這樣的規律：寫字樓隨著市場環境、政策影響會出現波動，但市場供應、成交面積、成交價格相對穩定，整體呈現逐年上升趨勢。2010年通貨膨脹預期加劇，物價包括油價上漲、更多的資金需要尋找出路，寫字樓投資時機已到。
持續經營回報穩定
寫字樓的熱銷并非偶然，一般而言成熟的寫字樓項目投資回報率在5%-8%，預計10年到20年便能收回成本。2010年第三季度，上海全市甲級辦公樓的平均租金增長5.1%，至7元/平方米/天。浦西辦公樓租金環比（比上季度）增長6.6%，為2008年初以來的最大漲幅，平均租金達到7.0元/平方米/天。在浦東，租金環比增速小幅放緩至3.2%，平均租金為6.9元/平方米/天。正是基于相對穩定的回報率，寫字樓市場才能借機走出獨立行情。
同時，對于寫字樓物業而言，整個中國還處于一個初級水平。但是隨著市場的逐步成熟，寫字樓的前景誘人。除了買賣的一次性收益，持續經營，還將帶來租金收益、資產價格升值和土地升值的雙重利潤。
目前，大量資金急需尋找新的投資渠道，正在復蘇上升期的寫字樓市場勢必成為最佳選擇，在9月初，保監會發布《保險資金投資股權暫行辦法》和《保險資金投資不動產暫行辦法》，允許保險資金投資未上市企業股權和不動產，這也是對寫字樓地產的利好消息。
可以預見的是，突出的物業價值優勢，會使得在通脹預期影響下，更多的投資者將投資眼光轉向寫字樓市場。(來自中國證券報)
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