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    社會經濟不斷發展，人們的需求水平也在不斷提高，作為城市商業地產的典型代表、衡量城市發展水平指標之一的北京頂級寫字樓也需順應這些變化。新形勢下，頂級寫字樓應具備哪些標準和要素呢？

一是地段標準。隨著現代交通技術的發展，地鐵的出現與延伸使“地段”這一傳統概念具備了另一層含義，即可通達性。從這一點來說，傳統的“CBD（中央商務區）論”雖還占據一定地位，但地鐵沿線和城市新興區也開始成為頂級寫字樓誕生的重要區域選擇。

    從近年來國際主流趨勢看，頂級寫字樓的標準地段可總結為三類：一是傳統的CBD地段，距離城市中心越近，價值越高；二是地鐵沿線地段的城市綜合體區域，城市綜合體可為自身提供完善的配套服務，加上交通的便捷性可確保人氣興旺；三是極具增長潛力的城市開發區和新興發展區，類似于“原始股”（在地價上漲之前購置物業）或“壟斷股”（獨占稀缺地段）。

二是商圈標準。北京寫字樓的發展需要產業支撐，如北京中關村主要依靠IT產業，上海CBD主要依靠大量跨國公司，武漢金融一條街主要依靠國內金融機構等。這種模式的優勢在于集中產業優勢，充分發揮產業集聚效應。不過，要注意的是，產業鏈條的單一性也意味著風險性，一旦市場環境有變，區域內產業受到打擊或發生產業轉移，寫字樓就會受到連帶影響。幾年前中關村高科技企業集體“出村”，區域寫字樓市場由此遭受打擊，便是一例。

    比較而言，多種產業聚集的區域因相互補充和促進，容易產生新的經濟增長點。因此，處于多重商圈、多元產業鏈條重疊或交叉中的寫字樓更有可能孕育新的經濟增長點，更具生命力。產業主鏈之外的多元化，將成為頂級寫字樓對商圈的基本要求。

三是交通標準。交通問題在現代頂級寫字樓中具有重要意義，甚至關乎生死存亡。交通不僅要求有地鐵、巴士等公共交通，還要求有出租車、商務車專用通道可以抵達寫字樓，特別是解決好停車問題，保障辦公人士的可通達性，越來越成為頂級寫字樓的必備要件之一。

    目前并沒有對頂級寫字樓車位比的統一標準，但企業的實際要求卻越來越高。根據經驗，車位比（建筑面積:停車位）至少應在150~200:1。武漢目前第一高樓民生銀行大廈，就因為停車位嚴重不足，功能大打折扣，嚴重影響到真正價值的發揮。

四是形象標準。頂級寫字樓的一個重要特點是一定的辨識度與“地標性”，甚至一棟樓可以成為一座城市的標志。隨著建筑技術的發展，建筑造型、高度、外立面、大堂設計、內部裝修等各方面，一座頂級寫字樓都應在所在區域具有標志性、前瞻性、高端性，讓人印象深刻。

五是空間標準。頂級寫字樓的空間尺度要求是舒適、便捷、以人為本，以利于提高辦公效率，創造自由的辦公環境。辦公空間、公共走道、樓梯、電梯間、衛生間等的空間尺度要達到特定要求。例如，核心筒至少占標準層的20%~30%，以保證功能的完備性；辦公空間要考慮到現在及未來入駐人員的數量，人均密度指標宜為每人10~18平方米，如果加上會議室、吸煙室等配套，人均密度指標要達到15~30平方米；衛生間的配置應包括前室、洗手盆、鏡子、烘手機等；開水間的配置面積不小于8平方米，走道凈寬不小于1.8米，層高凈空不小于2.7米，并配置地板下架空網絡層，等等。

六是低碳標準。在人們印象中，寫字樓的周邊環境一定是高樓林立、商務氛圍濃厚，但同時也是空氣污染、噪聲污染、光污染嚴重的區域，嚴重威脅到員工的身心健康。因此，低碳環保應該成為全球化、高科技條件下寫字樓發展的必然要求。

    從北京寫字樓的發展趨勢看，頂級寫字樓對建筑節能、綠色認證和合同能源管理的要求已成為一種勢不可擋的潮流。特別是合同能源管理，可使寫字樓的節能率控制在10%~40％，最高可達50%，成為頂級寫字樓的一個新趨勢。

七是生態標準。現今的生態觀念已由自然生態擴展到社會生態和人文生態。因此，寫字樓的生態標準也產生了新的變化。頂級自然景觀＋人文景觀，將平添寫字樓的價值，創造巨大的升值空間。

    有調查顯示，在綠色生態環境中辦公，可以使工作效率提高10% 以上，其增加部分的產值足以支付其創造者的薪酬等開支。

    同時，頂級寫字樓要求適應人的生態性、自由性存在，根據現代人的辦公特點提供一種彈性、高效的全天候24小時辦公時間，而不單單是8小時的工作服務時間，以保證員工在社會生態和人文生態上的軟性訴求，達到辦公的自由舒展性。

八是智能標準。自從現代通訊技術和互聯網技術普及以來，智能化辦公成為寫字樓標準的重要組成部分，頂級寫字樓的智能標準要求自然更高。

    建筑的智能化系統設計必須達到5A級標準：辦公（OA）———預留OA電力負荷，辦公室OA布線采用網絡地板或地面線槽；通信（CA）———計算機網絡通信系統到達所有的辦公間，提供國際國內長途語音及數據通信條件，千兆入戶，百兆到桌；預留充足的網絡接口并配置有發展空間的帶寬；樓宇（BA）———主要的機電系統由計算機管理，并監控其運行狀況，實現管路的自動控制；消防（FA）———防火電視監控，安裝煙感、溫感和火災自動報警、自動噴灑裝置；保安（SA）———保安重點部位（門廳、電梯等）設電視監控計算機，自動巡更，關鍵出入口設門禁系統。 此外，全樓宇無線上網、 全樓宇虛擬社區內網服務系統也是未來頂級寫字樓的基本要求。

九是配套標準。頂級寫字樓的供電系統、空調系統、自然通風和新風系統、電梯、給排水等硬件配套設施也必須與主體建筑相匹配，以保證達到寫字樓的各項功能設計要求，并要求以各行業內的最前沿技術作為技術支撐。

十是服務標準。頂級寫字樓的服務應不斷創新發展。如銀行、郵局、商務中心、健身休閑中心、員工餐飲等，其物業管理要求以客戶的需求為標準不斷推陳出新，而不是因循守舊、固步自封、一成不變。每一個頂級寫字樓都要求有自己獨特的服務標準和服務理念，個性化、小眾化的服務成為常態。

    總之，北京頂級寫字樓的總體原則可以歸納為：以人的需要為根本，以最前沿的建筑技術、工程技術為支撐，將自然性、技術性、人文性融為一體，達到所在區域的高水平。

    但是，頂級寫字樓不僅僅是一系列技術指標和數字標準的堆砌，還是人在區域比較中所感受到的一種頂級環境、頂級服務、頂級體驗。