寫字樓分級和配置標準的探討
發布時間：2010年12月14日分享到： “甲級寫字樓”、“5A級寫字樓”等名詞大家并不陌生，通常被用來形容或描述一個寫字樓的品質等級。其實所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，行業中并沒有固定標準或成文的規定，到底什么樣的寫字樓才算做甲級寫字樓，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。相比之下，如果用5A作為衡量一個寫字樓品質等級的話更加有點勉強了，5A寫字樓并不是表示寫字樓的品質等級，“5A”指的是一個寫字樓產品的智能化水平，與寫字樓品質有一定關聯，但絕對不是劃分寫字樓等級的標準，“5A”僅僅表示了一個寫字樓智能化水平的高低，對寫字樓品質有一定的影響，但是決不能說“5A”級寫字樓就是甲級寫字樓或者是品質最好的寫字樓，因為影響寫字樓品質的因素很多，比如寫字樓的區位、交通、配套、車位、電梯等，智能化程度只是其中的一個方面而已。“5A”是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。過去也有3A級寫字樓的說法，即：OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化），FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（樓宇自動化）中，近幾年隨著高科技智能控制系統在寫字樓領域的廣泛運用，樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來越高，并成為獨立的控制子系統，發展成為今天的“5A”。如果用“5A”評價寫字樓的品質等級的話，是一種概念理解上的誤區，如果市場上有人打出“超5A級”寫字樓的話，那更是一種很不專業的說法。
甲級寫字樓是目前行業內自發形成的一種通行叫法，國家在這方面并沒有成文的規定，什么樣的寫字樓才算作是真正的甲級寫字樓。在我國現行的建筑設計規范里也無法找到這個名詞，仔細探討會發現，它是在以港臺商人為代表的外商與內地發展商合作開發涉外寫字樓的過程中，逐步引進并流行起來的詞匯，是將寫字樓按照其綜合質素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國際化；24小時寫字樓；人性化：空間的舒適性和實用性；數字化；節能化；便捷的交通和商務化等等。
隨著我國房地產市場的不斷成熟，政府出臺了一系列政策法規以規范房地產行業的運作，如：明確規定商用物業的概念，這在很大程度上是對于購房者的保護，但對于部分商家混淆產品概念以擴大項目優勢的做法，卻不大可能做出硬性規定。因此，對于購房者來說，明確了項目所宣揚的產品概念就會在一定程度上減少被欺詐的可能，至少不會被賣家的貓兒膩弄得一頭霧水。
既然甲級寫字樓是寫字樓領域的最高品質的稱謂，那么在影響寫字樓產品品質的各因素中因該滿足一定的要求，在這里我們憑借多年的行業經驗，從市場需求的角度出發，對影響寫字樓品質的因素進行總結，并提出一定的市場依據供大家參考。具體如下：
1、區位交通
房地產項目的開發首要考慮的要素就是地段，寫字樓作為企業辦公和塑造企業形象的載體，區位地段顯得尤為重要，企業選擇辦公物業首先選擇的也是區位地段，寫字樓的價值判斷并不完全取決于寫字樓產品本身，實際上來說，寫字樓物業的區位和地段很大程度上決定了其價值。所以，作為甲級寫字樓的判斷標準，應該是位置十分優越，一般居于城市商務中心或商業聚集區，交通十分便利，四通八達的交通、濃厚的商務氣氛一定是其寫字樓價值的重要支撐。
規模
評價寫字樓的品質不能孤立的考慮項目本身，它與周邊環境是一個分不開的整體，所以這里所說的規模，不僅是指建筑體積本身比較大，而且更強調其規模的伸展力及拓展性；因為寫字樓客戶?D?D企業，比較看重知名企業的群聚效應，這是形成商務氣氛的基本條件，寫字樓作為企業聚集辦公的載體，項目本身的規模決定企業的聚集程度，重要的是項目與周邊的其他建筑群共同組成區域商務環境，即項目周邊必須要有強大的綜合配套，形成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。一個寫字樓如果沒有相當大的建筑體量和規模化的配套設施，是難以稱得上是甲級寫字樓。
2、硬件設施
寫字樓硬件方面分以下幾個方面，主要是體現科技與創新。
建筑類型：框架或鋼結構，抗震在8級地震以上；
辦公空間：能提供可靈活分隔適應各種變化的辦公空間；
標準層高：室內凈高2.6m以上；
標準承重：樓板承重在2.5KN/m2以上；
供電系統：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上；
空調系統：國際知名品牌中央空調系統，用戶能根據自我要求調節室內溫度、濕度，空調系統充具有分區域控制能力，新風量在30立方米/人/小時以上。
電 梯：國際知名品牌，每部電梯服務面積小于3900平方米/噸?臺,候梯時間不超過30秒鐘。
停 車 位：每60~90平方米出租面積提供1個機動車位，并實現智能化高效管理。
供水系統：24冷熱水供應，并有中水處理系統；
智能化系統 ：達到5A級標準；
辦公（OA）：預留OA電力負荷50VA/m2以上，辦公室OA布線采用網絡地板或地面線槽；
通信（CA）：計算機網絡通信系統到達所有的辦公間，提供其他國際國內長途語音及數據通信條件；千兆入戶，百兆到桌。
樓宇（BA）：主要的機電設計由計算機管理，并監控其運行狀況，實現管路的自動控制；
消防（FA）：防火電視監控，安裝煙感、溫感和火災自動報警、自動噴灑裝置；
保安（SA）：保安重點部位（門廳、電梯等）設電視監控計算機，自動巡更；
3、裝飾裝修
外 立 面：鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料。
大 堂：有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料
電 梯 廳：采用高檔裝飾材料，地面應采用石材；應有不銹鋼、大理石或木門套；
走 廊：高級帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂；
衛 生 間：進口名牌潔具，高品質、低噪聲，通長石材洗面臺，設通長面鏡、洗手液盒、 電動干手機、手紙，高檔防水防潮吊頂、洗面臺、面鏡部位提高照度，高級瓷磚或 石材墻、地面，前室空間能有余度滿足使用者理容要求；
辦 公 間：墻面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級乳膠漆，塊狀膠墊地毯地面；
生態空間：一個高檔的寫字樓內應該有一些綠化生態空間布局 ，以增添寫字樓內部景觀。
4、商業配套
甲級寫字樓應該有齊全的商務配套、生活設施，如職工餐廳,同時配置適當規模的高檔餐廳,還有能夠提供多項服務的商務中心, 多功能廳/會議室、郵局、銀行、票務中心、小型商場、快遞服務等；總之 ，一個稱得上甲級寫字樓的物業，其自身配套和周邊商業設施應當能夠滿足入住企業日常辦公和生活的基本需求。
軟件服務
寫字樓軟性服務體現在兩個方面，一方面是高效全面的物業管理，另一方面體現在對入住企業的專業化商務服務上，也是常規物業管理之外的增值服務部分。比如，將洗衣、送餐等酒店式服務，電話/衛星會議、商務活動策劃、會議/會展服務、貴賓接送服務等。又如，一些新型寫字樓不僅能夠實現全天候空調供應，節假日無休，而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工月票等方面提供細微周到的服務。
總之，評價一個寫字樓物業是不是能夠達到甲級寫字樓標準，不僅要看產品本身，而且還有諸多非產品方面的影響因素 ，是一個綜合評價的結果。
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