2010北京寫字樓市場分析
發布時間：2010年12月14日分享到：縱觀2010年北京寫字樓市場，熱點在售寫字樓售價總體上揚，在住宅地產市場成交量嚴重萎縮的“后新政”時期，保持了自年初以來的上漲勢頭。朝陽區在租寫字樓項目占據了漲幅和跌幅兩榜的榜首，這也同朝陽區行政面積較大，且項目較多有關；細致區分不難發現，CBD地區和亞奧地區仍然是租價漲勢最旺的區域，而東二環、北三環等距離北京最核心區域較近的項目則出現了不同程度的降價。
《中國建設報·中國住房》記者獲悉，今年北京樓市最大的一宗商業地產整體收購案于當天完成，收購方為國內首支商業地產基金高和投資，收購項目為位于北京北三環馬甸橋的金澳國際。
公開資料顯示，金澳國際由大型央企上市公司中冶置業完成開發，位于北三環與京藏高速公路相交處的西北角。項目總體建筑面積14萬平方米，其中包括酒店式公寓5萬平方米，寫字樓類物業約6萬平方米以及2萬平方米左右的主體商業。據記者了解，此次高和投資收購部分為金澳國際的寫字樓。
該消息目前已經獲得高和投資董事長蘇鑫證實，但他并未透露具體交易金額。
此前的10月15日，萬科宣布以11.5億元收購北京贏嘉中心，創下當時北京樓市的最大收購紀錄。知情人士透露，本次金澳國際項目被收購，無論是面積還是總金額均超過了此項紀錄。
高和投資競技亞奧板塊
據記者了解，高和投資是一家成立于2009年10月份的人民幣私募股權基金，創始人蘇鑫曾為SOHO中國運營總裁，在SOHO中國主管營銷長達11年。
高和投資曾于今年5月收購位于燕莎核心商務區的中莎廣場項目，這是今年北京商辦物業市場的第一例整體收購。蘇鑫表示，高和投資長期看好一線城市核心區域的商業地產。
金澳國際所處的亞奧板塊盡管為北京高檔住宅區，但這一區域的商業氛圍一直較差，很難聚集人氣。北京奧運會舉辦前后，多家大型央企國企集中投資亞奧商圈商業地產，令這一區域熱度逐步提升。這其中包括奧運會前的城建大廈、首創北環中心、北京科技會展中心 (論壇 新聞)等，但真正令這一區域價值提升的則是環球貿易中心和盤古大觀項目。這兩個項目首次將亞奧商務區寫字樓租金提高至每天每平方米8元，目前其最高租金已接近CBD的國際甲級寫字樓水平。
2009年底，中國建筑和保利地產以高價聯合取得奧運南村商務園地塊，預計開發的商辦物業總體量超過20萬平方米，每平方米預計售價超過5萬元。隨后中國兵器取得薊門橋地塊，并以每平方米約3萬元的價格創下北京當時的單價地王紀錄。
資料顯示，目前該區域聚集了中冶、中國建筑、保利、中國兵器四家大型央企和首創、城建、金隅三家北京大型國企，環球貿易中心、薊門橋地王、奧運商業園等多個商業地產項目總開發投資超過400億元，預計今后三年寫字樓供應量約達50萬平方米。
蘇鑫認為，在北京城市擁堵越來越嚴重的背景下，該區域成為希望兼顧北京東西兩個核心區域辦公的大企業的主要選擇地點。
近兩年來，亞奧板塊吸引了中國黃金、中國核電、茅臺等大型國企入駐，同時還吸引了IBM一類的大型跨國公司。“這里有望成為北京新的核心商務區。”蘇鑫說。
正是對這一區域價值潛力的看好，高和投資完成了此次收購案。金澳國際是目前亞奧板塊最高的寫字樓項目，業內人士預計，其租金價格也有望達到盤古大觀、環球貿易中心的水平。
五股力量競逐商業地產
在住宅市場受到限購令等調控政策的影響下，原本冷淡的商業地產市場逐漸升溫。在資本流動性依然充裕的大前提下，商業地產已經成為各方默認的一個出口。
據高和投資的調查數據顯示，此前由于住宅市場火熱，2008年1月至2010年7月，北京批準的89個寫字樓立項的項目中，其實只有26個是以純寫字樓形式入市的，比例約為29%。而大部分寫字樓項目都改成住宅項目出售了，導致近兩年來市場上的寫字樓供應較為緊缺。
“過去兩年，北京的寫字樓供應其實嚴重不足。”世邦魏理仕中國區總經理金勇預計，未來北京商業地產價格會出現持續上漲。據世邦魏理仕調查報告顯示，今年北京寫字樓市場價格和租金均出現了快速上漲的趨勢。
今年6月，銀河SOHO逆市開盤，至今單盤銷售已超150億元。最近剛剛開盤的一棟寫字樓，銷售均價更高達每平方米6.9萬元。
萬科在商業地產方面的諸多投資也已被業內認為是在房地產調控影響下，房地產開發商投資方向轉變的標志性動作。據初步統計，除剛剛收購不久的北京贏嘉中心外，萬科集團已經在全國多個城市完成其對商業地產的投資，總額約達260億元。
另一方面，有業內人士分析認為，在美國啟動第二輪量化貨幣寬松政策后，國際市場的通脹壓力陡升，在人民幣匯率上升以及中美利差加大等綜合因素影響下，至少有超過6000億美元的熱錢正在加速進入中國市場。在嚴格限制外資購買住宅的背景下，受限較寬的商業地產是外資目前最好的投資出口。
此外，可能進一步提高商業地產投資熱度的一股勢力則是高達4000億元以上的保險資金。為了提高保險資金的投資效率，保監會已經悄然放松了保險投資不動產的限制，將險資投資比例由總資產5%提升至10%，這意味著險資將至少購買北京、上海等地數十座高檔寫字樓。
這場追捧商業地產的名單中，顯然還包括初興不久的民間基金，此次收購金澳國際的高和投資便是其領軍力量。蘇鑫認為，人民幣房地產基金的發展與房地產調控的方向是一致的，“基金的作用是引導熱錢投向項目前期，而非消費市場，是把投向需求的錢投到供給上。”
此前，萬科副總裁肖莉也表示，中國房地產調整開發資金結構已勢在必行。中國房地產開發商70%的開發資金來自預售款和銀行貸款，民間融資只占不到5%，而美國開發商70%的資金來自民間融資，“民間融資可以減少房地產帶給國家金融體系的風險。”
由此可見，加速發展的商業地產商、轉型的住宅開發商、國際熱錢、保險資金、民間基金，在通脹及投資領域受限的雙重擠壓下，五方勢力已經聚集到商業地產這個狹窄的戰場中。 （2010年12月14日 星期二）
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