北京市寫字樓市場分析:高的不會只是樓層
發布時間：2010年12月13日分享到：寫字樓與住宅不同:寫字樓是商業地產產品,它從基本屬性、需求定位以及開發建設投資等方面都與住宅產品有很大不同。尤其是在開發投資方面對地產公司提出了較高要求,相對于住宅而言屬于房地產公司的高端產品。
北京市寫字樓市場存在兩個倒掛:北京市是中國的經濟、政治、文化中心,同時北京市也是中國最重要的寫字樓市場之一。在目前的北京市寫字樓市場上,存在著開發投資以及價格的兩個倒掛。一方面寫字樓開發投資額與住宅地產相比體量很小,同時從2005年開始北京市寫字樓開發投資量占整個北京市房地產開發投資量的比重也逐漸下降;另一方面在一些重要的商務區域,出現了住宅產品售價高于寫字樓產品售價。
第三產業發展為寫字樓帶來機會:北京市目前人均GDP已經超過10000美元,按照錢納里的工業化階段理論已經進入了發達經濟階段,將會帶動第三產業的蓬勃發展。第三產業作為寫字樓的主力需求方將會直接帶動寫字樓需求。
地產公司模式轉換為寫字樓發展提供契機:目前國內地產公司多數采用單純住宅開發的經營模式。在國內政策對住宅地產維持調控的局面下,各地產公司開始謀求經營模式轉變。合理配備部分優質物業,尤其是寫字樓將成為地產公司未來戰略轉換的選擇。
中國國貿與金融街將受益于寫字樓發展:CBD區域是北京市寫字樓體量最大的區域。中國國貿在CBD區域已占據一定的市場份額,同時形成了其自身的品牌影響力和寫字樓經營開發的經驗。我們預計公司將會在未來享受到寫字樓市場回升所帶來的機會。同時金融街區域作為北京市租金最高的區域同樣也將會有進一步的表現,這將會帶動金融街有進一步的發展。
估值和投資。截至12月6日,A股市場動態PE在20.1倍,而房地產板塊動態PE在22.62倍。我們認為北京市的寫字樓市場存在低估。未來隨著商業地產整體價值重估的到來,寫字樓市場將有進一步上行的空間。預計中國國貿2010年,2011年,2012年EPS分別為0.20元,0.35元和0.47元,金融街2010年,2011年,2012年EPS分別為0.58元,0.69元和0.92元,維持對中國國貿和金融街的增持評級。（海通證券股份有限公司）
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