一線城市甲級寫字樓租賃市場需求旺盛 租金普漲
發(fā)布時(shí)間：2010年11月17日分享到：中原地產(chǎn)11月15日發(fā)布的報(bào)告顯示，二次調(diào)控之后，各地辦公樓租賃市場繼續(xù)延續(xù)9月良好走勢不斷升溫，5大城市甲級、準(zhǔn)甲級寫字樓租賃市場需求旺盛，租金普漲、空置率明顯回落。
報(bào)告稱，盡管10月寫字樓供應(yīng)大幅回落，但4大一線城市寫字樓銷售市場未受到明顯影響，相反深圳寫字樓銷售市場特別火爆。
中原集團(tuán)研究中心高級經(jīng)理劉淵認(rèn)為，受新一輪樓市調(diào)控政策影響，投資資金從住宅市場向商用物業(yè)市場流動(dòng)跡象越來越明顯。
10月，五大一線城市甲級寫字樓租金全面上漲，其中京滬兩城市的甲級、準(zhǔn)甲級寫字樓租金上漲幅度較大。
據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：北京甲級寫字樓市場受金融危機(jī)影響相對較小，租金最低值與危機(jī)前相比累計(jì)下跌17%;上海、深圳分別為33%、29%。目前北京甲級寫字樓的租金水平已經(jīng)恢復(fù)到金融危機(jī)前的水平，僅比峰值低1%。
盡管京滬兩城市租賃市場正在積極回暖，但是各地寫字樓租賃市場走勢仍有較大不同。據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)甲級寫字樓租金指數(shù)圖看，上海租金仍在低位徘徊，但北京甲級已接近金融危機(jī)前水平。
中原監(jiān)測北京57個(gè)樣本甲級寫字樓的平均租金數(shù)據(jù)：北京已達(dá)到269.98元/平方米月，而上海36個(gè)樣本甲級寫字樓平均租金為265.61元/平方米 月。很明顯，北京甲級寫字樓租金已經(jīng)反超了上海。
劉淵認(rèn)為，兩地甲級寫字樓租賃市場表現(xiàn)出現(xiàn)分化有兩個(gè)主要原因。
首先北京甲級寫字樓租金具有補(bǔ)漲效應(yīng)。由于2004年五大城市中北京甲級寫字樓租金漲幅位列各地城市倒數(shù)第二，僅為39%。隨著全球經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)，北京寫字樓市場需求明顯上升;而當(dāng)年上海租金漲幅為53%，故北京甲級寫字樓租金具有較強(qiáng)補(bǔ)漲空間。
其次，北京經(jīng)濟(jì)增長領(lǐng)先于上海，故有市場支撐需求。北京2010年上半年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6372.6億元，同比增長12%。增速同比提高4.2個(gè)百分點(diǎn);而上半年上海GDP同比上漲10.3%，低于全國10.4%漲幅水平。北京經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)明顯好于上海，對于寫字樓租賃市場具有較好支撐作用。
據(jù)中原寫字樓發(fā)展?jié)摿δＰ头治龅慕Y(jié)果顯示，未來兩城市寫字樓租賃市場都將平穩(wěn)上行。
北京寫字樓市場依然面臨著存量較多、未來供應(yīng)較大局面，上海情況略好于北京。作為中國金融中心的上海，未來對高端寫字樓租金承受能力要好于北京。因此，上海寫字樓租賃情況將會(huì)逐漸好轉(zhuǎn)。
10月各地寫字樓市場供應(yīng)方面大幅度回落，4大城市寫字樓出現(xiàn)局部供不應(yīng)求現(xiàn)象。
據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：各地寫字樓新增供應(yīng)約23.47萬平方米，環(huán)比9月大幅下降50.34%。受供應(yīng)大幅萎縮的影響，各地寫字樓銷售面積也明顯下滑，僅為34.22萬平方米，環(huán)比下降37.45%，目前市場供求比僅為0.69。
2010年10月，各地商業(yè)地產(chǎn)市場大宗交易重現(xiàn)活躍局面。預(yù)計(jì)在住宅銷售增幅疲軟的情況下，寫字樓和商鋪的銷售成為今年房地產(chǎn)市場的新亮點(diǎn)。
據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：各地共發(fā)生4例大宗成交，總建筑面積達(dá)到88.80萬平方米，涉及金額107.35億元。其中3例為知名國內(nèi)發(fā)展商的收購案例，分別是萬科、合生及SOHO中國。
值得關(guān)注的是，久未現(xiàn)身國內(nèi)房地產(chǎn)市場的外資投行已開始出手。英國老牌投資商高富諾以近15億的總價(jià)收購上海長風(fēng)國際娛樂商業(yè)中心，面積為8.96萬平方米，平均成交單價(jià)為16132元/平方米。
劉淵認(rèn)為，隨著“十二五”規(guī)劃即將出臺(tái)，標(biāo)志著中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整將進(jìn)入一個(gè)新時(shí)期。預(yù)計(jì)到“十二五”期末，第三產(chǎn)業(yè)比例將比2010年提高4個(gè)百分點(diǎn)，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)在服務(wù)業(yè)中所占比重將由2007年約30%提高到40%。
一方面第三產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展將有效地增加對寫字樓的需求，二線城市有望迎來寫字樓發(fā)展的新契機(jī);另一方面住宅市場投資進(jìn)一步受到打壓，致使各大城市商用物業(yè)投資前景更加受到追捧，目前各地投資氛圍普遍較好。
作為中國房地產(chǎn)市場風(fēng)向標(biāo)，深圳市場的走向通常是未來國內(nèi)樓市走向先導(dǎo)?？v觀各地目前商用物業(yè)市場情況，由于受史上最嚴(yán)厲的住宅限購令影響，眾多活躍的投資資金開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
8月至10月深圳寫字樓市場由于無新增供應(yīng)，使得一手寫字樓市場成交有所減少，但是二手市場成交較為活躍。其中商務(wù)公寓和廠房類的辦公物業(yè)已成為市場投資熱點(diǎn)，這種狀況在10月下半月表現(xiàn)尤為明顯。
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