北京商務區規劃現"井噴" 或引發資源惡性競爭
發布時間：2010年04月26日分享到：北京中央商務區CBD東擴區規劃綜合方案，在北京市規劃委的網站上公示。市規劃委表示，東擴區在現在CBD基礎上沿朝陽北路、通惠河向東擴展至東四環，東擴區總面積約3平方公里，規劃總建筑規模約700萬平方米。現有的CBD區域占地3.99平方公里，建筑面積1000萬平方米，整個CBD區域將占地約7平方公里，總建筑規模約為1700萬平方米。
如果僅僅以建設規模來評價商務區的競爭力，北京無疑擁有世界上規模最大的中央商務區。然而，CBD的競爭力不在規模而在產業，CBD是隨著經濟發展自然形成的經濟區域，而非有創意的概念炒作，與現有的經濟規模相比，北京如此大手筆擴建中央商務區有貪大求多、揠苗助長之嫌。
近年來，北京各種名目的商務區規劃或新建或擴建，呈井噴趨勢。除了CBD東擴規劃外，金融街也有西擴的規劃方案，核心區將拓展到2.59平方公里。5.35平方公里的麗澤金融商務區于去年啟動建設，占地60公頃的豐臺總部基地也緊鑼密鼓，而早先的中關村科技區也正在致力打造包括科技、商務和金融在內的綜合功能。此外，王府井地區、亞運村地區、奧林匹克中心區也分擔著商務辦公的功能，這幾個地區的定位與朝陽CBD在功能設計上，存在部分或全部的交叉和重疊現象，在一個城市里相繼開發幾大功能交叉重疊的區域，不能不讓人擔心會為了爭奪有限資源而爆發惡性競爭。
以北京現有的經濟規模來看，并不能消化如此多的商務區域。現代意義上的中央商務區，是指集中大量金融、商業、貿易、信息及中介服務機構，擁有大量商務辦公、酒店、公寓等配套設施，具備完善的市政交通與通訊條件，便于現代商務活動的場所。而現有的CBD區域在開發中已經走樣，蛻變為“商業+房地產”的簡單疊加，有的甚至任意繞過已經制定或通過的規劃，變身為房地產開發項目。寫字樓是CBD中的主要房地產形態。在北京現有CBD中，根據規劃，寫字樓面積為500萬平方米，寫字樓、住宅與商業配套的比例應為2：1：1，在開發過程中卻漸漸蛻變為1：3：1，住宅的供應量大大超過了寫字樓的面積，也已大大超過總體規劃的25%，達到50%左右。
令人憂慮的是，北京的寫字樓市場近年來一直呈現供給增加需求疲弱的趨勢，2008年的金融危機更是加大了這種失衡的局面。據第一太平戴維斯統計，2009年以來，CBD的空置率高達28.6%，CBD周邊地區為25.1%，遠遠超過20%的寫字樓空置警戒線。而2010年北京新增700萬平方米的寫字樓供應，就有600萬平方米分布于CBD及周邊區域，失衡局面將進一步加劇。
在CBD熱潮的背后，是有關城市政府看中CBD建設對推動城市建設和經濟發展的重要意義。國內大中城市CBD規劃建設中，開發主體在觀念上存在著一個混淆：一個是與城市中心區混為一談，是廣義上、傳統上的泛化CBD 概念；另一個是與零售商業中心混淆，把CBD等同于商業中心。由此，導致一些城市打著CBD的旗號，實際上進行著中心區或商業中心的開發建設，錯用了CBD的本質含義。如果政府不能嚴格限制住宅和商業設施的過量開發，隨意突破規劃，將無法發揮CBD集中度高、活力高、效率高的商務中心區的使命。
正是因為國內的CBD建設脫離了經濟發展的軌道，人為規劃的痕跡過重，被打上了炒作概念和政績工程的烙印，CBD的規模和高度也越發難以控制，殊不知，CBD的成敗正在于規模控制，規模控制對于解決CBD交通擁堵、空置率、空心化和城市管理等諸多問題至關重要。
實際上，一直讓國內CBD建設引以為榜樣的曼哈頓、倫敦金融城都不以規模取勝。國外的CBD一般都不超過4平方公里，通常只有一兩條街，建筑規模多在200萬～2000萬平方米。曼哈頓華爾街不足1平方公里，建筑面積也不超過1500萬平方米；巴黎拉德芳斯占地1.6平方公里，東京新宿CBD僅約1平方公里。區域內金融貿易增加值才是衡量CBD 核心功能的主要指標。按照這一指標來比較，北京CBD僅是曼哈頓區的一個零頭。就連目前發展最好的上海陸家嘴，該指標與國外相比還存在不小的差距，上海分別相當于曼哈頓的1/20，東京新宿的1/9，倫敦金融城的1/6，新加坡的1/3。甚至有專家指出，雖然已經歷十余年的發展，北京距離建設成熟的CBD還需要30年時間。因此，現階段北京CBD的發展應著重于產業培養，而非擴大規模。
世界各地的中央商務區都有其自身的功能特色和發展規律，并非可以憑主觀想象、脫離市場經濟規律、依賴行政手段、通過提供優惠貸款、土地低廉供給和稅收減免等方式人為建設CBD。發達國家建成CBD需要30年、50年的時間，投入了數千億甚至上萬億的資金。
無論是曼哈頓還是拉德芳斯，CBD 都是金融資本發展到一定階段的產物，是在市場需求上水到渠成形成的，而非政府一手規劃設計。即便有政府之手的規劃推進，CBD的形成也必須與經濟的發展相適應.。市場需求才是CBD發展背后的真正推動力，政府規劃之手之所以能夠發揮作用，主要在于順應了市場的力量。先建好一個CBD，再來“筑巢引鳳”，是反其道而行之，受制于各種因素的制約，再完美的規劃設計都趕不上市場的瞬息萬變，“揠苗助長”只能給城市造成巨大浪費。
作者為安邦咨詢高級研究員
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