住宅市場“吐血” 資金或轉向炒作商業地產
發布時間：2010年04月26日分享到：住宅市場“吐血” 資金或轉向炒作商業地產
“通脹是一定的（趨勢），現在被擠出房地產市場后，錢投向何處才能保值？”部分房地產投資者開始顯得有些迷茫了。
一向堅挺的樓市在本輪嚴厲的政策調控中，沉寂了下來，買賣雙方再次陷入觀望僵局。與此前各路資金競相“輸血”樓市不同，在北京、深圳等投資性強的地方，投資客開始大量拋售手頭房源，那么在通脹預期下，本輪從樓市中逃出的大量恐慌性資金將流向何處？
《每日經濟新聞》記者近日調查了部分中介和房產持有者，有人士認為，在房地產領域內，商業地產可能會出現新的機會。
投資資金出逃高端住宅
樓市冰火兩重天。3月份樓市的成交量翻倍上漲，而一過4月中旬，各地卻驟然出現了恐慌性拋盤。
4月18號，深圳市場上，在某中介地產公司的網站上，一名投資客一次性掛出數百套房源出售。盡管此后有消息稱并不是一性拋售680套房源，其實該投資客早在今年2月份開始，就已陸陸續續進行套現了。
無獨有偶，在北京，一位江浙炒房客一次性出售20多套房源，總價逾1億元，折合單價為4萬元/平方米。
有業內人士指出，目前掛牌拋售的房源主要集中于高端項目。不僅是深圳、北京，在廣州市場上，記者調查發現，不少位于珠江新城等商業CBD區域的投資型公寓住宅樓也陸續被掛牌出售。
據該區域的中介黎先生介紹，去年下半年，由于珠江新城房源不多，可謂是一房難求，適合投資的優秀物業“有錢也不一定買得到”。
對此，萬聯證券研發中心副總經理黃鵬表示，受政策調控影響，肯定會有部分資金從樓市中撤出。
商業地產提前預熱
據廣州市國土資源和房屋管理局數據顯示，雖然經歷了春節長假，2010年1月至2月，廣州市寫字樓成交面積仍達11.68萬平方米，同比增長183%。今年一季度，友邦保險在天河區城建大廈租用1800平方米；普華永道在天河區高德置地廣場租用9000平方米。活躍的需求令寫字樓售價也呈現平穩上升的趨勢。
寫字樓價格指數顯示，今年一季度廣州甲級寫字樓售價環比上漲3%，甲級寫字樓的吸納量 （銷售和出租的數量之和）約50000平方米，環比增長3200平方米。值得關注的是，該季度雖然有新增供應，但旺盛的需求令廣州市甲級寫字樓的整體空置率僅環比上升了0.4個百分點至11.63%。
“在市場出現通貨膨脹預期的情況下，住宅價格高企不下的現狀令一部分投資資金繼續投向寫字樓市場。”戴德梁行研究顧問部董事黎慶文表示。
有業內人士分析指出，目前市場上，有跡象顯示部分住宅投資人士開始將資金轉向商業地產項目。“目前廣州珠江新城區域寫字樓貨量少，幾乎都是只租不售。”仲量聯行投資部劉裕通說。據悉，隨著經濟復蘇，租賃需求的持續活躍帶動甲級寫字樓的租金上調了1.2%，達到117.3元/平方米·月。受保利中心以較高租金入市的影響，珠江新城商務中心區的平均租金環比增長了3.5%，為130.2元/平方米·月。
隨著寫字樓市場的走強，近期，保利地產今年在廣州市區的重點項目——位于廣州老區的中環國際公寓也順勢推出。據相關數據顯示，該區域投資回報趨穩，公寓出租率達90%以上，月租金預計可達4000～5000元。
商業地產新炒作機會？
面對震蕩中的住宅市場，大量退出的資金該何去何從呢？
有人士指出，目前中國住宅市場受政策的影響較大，反而商用物業受政策影響較小，商用物業受到的影響更多來自周邊經濟環境。若投資商用物業，則可以規避一定的風險。
《每日經濟新聞》首席評論員葉檀也表示，房地產調控的主要目標是住宅地產的投資需求，如果政府能夠在實體經濟和稅收方面給予優惠政策，那么中國久受束縛的商業地產與工業地產就會應勢而長。
近期不少地產商也先后表示看重商業地產，萬科、保麗龍等公司，紛紛提出加大在商業地產上的投資。保利地產表示，在未來3年內，公司持有的商用物業面積將增加到300萬平方米，從而成為整個企業全新的利潤增長點。據悉，該集團目前擁有總建筑面積超過100萬平方米的商業物業，總市場價值超過150億元，未來年租金可超10億元。
然而，風險無處不在，商業地產也不例外。“政策對整個行業都會有極大的影響，一榮俱榮，一損俱損”，廣州德冠投資有限公司總經理莫嶸表示，目前公司對于住宅項目、商業地產項目的操作手法就是“放緩”，他表示，原則上現在投資都要謹慎，主要是大家心理預期都會受到影響。
此外，劉裕通認為，一般來講，寫字樓的投資金額大，持有的成本以及管理上的成本都很高，對于散戶來說，一年的管理費用都將是一筆可觀的金額。而現在優質的寫字樓傾向整體出租，對于散戶而言壓力或較大。
“外來基金一直都在關注廣州市場的商業地產項目，但在住宅市場的投入更多一些。”劉裕通認為，由于外來基金主要看中的就是收益，投資住宅市場收益高且快。而目前廣州值得投資的珠江新城區域，大部分物業屬于只租不售，由于未來預期不明，廣州寫字樓等商鋪壓力較大。
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