新政致商業地產市場逐漸趨暖或成投資新熱點
發布時間：2010年04月26日分享到：位于CBD（CBD寫字樓詳情）核心區域的贏嘉中心即將迎來新主人——萬科集團。房產商在傳統的住宅市場無法繼續獲得預期盈利時,大舉進軍商業地產領域,萬科就是其中之一。
“萬科此舉也與當前市場發生變化有關。”牟增彬認為,由于當前利潤率較低,萬科從去年下半年開始已經宣稱將進軍商業地產尋求轉型,而對贏嘉中心進行舊樓改造也是其對商業核心區土地和項目的獲取方式。
萬科接手贏嘉中心
在贏嘉中心現場看到,中心B座門前搭起了高高的腳手架,施工工作正在進行。贏嘉中心的拆除施工早在去年底就已經開始,目前B座7層以上已經被拆除完畢。不僅僅是內部,接下來外墻也要進行拆除和重新裝修,基本工作應該在2010年底結束。
據了解,目前北京萬科已經基本確定從中信地產手中接手贏嘉中心,可能通過目前進行的大規模改造將其轉變成高檔商住樓。
“住宅是萬科的主流產業,在萬科還沒有真正開始商業地產運營的時期,將贏嘉中心改造成商住樓也在情理之中。”中信證券一位房地產分析師說,萬科接手應該主要還是考慮到自己在住宅領域的運作經驗和實力,而且,贏嘉中心的格局也比較適合進行住宅化改造。
不僅如此,萬科另外兩個大型商業地產項目也即將上馬。
3月26日,萬科就在東莞長安以溢出底價一倍的高價拿下75653平方米的地塊。在這個總建筑面積為25萬平方米的商業綜合體項目中,規劃有7萬平方米的商業設施,包括一座約60層的地標性商業建筑。
4月8日,西安市曲江新區管委會在當地舉辦的中國東西部合作與貿易洽談會上稱宣稱,萬科將在曲江“開發總投資額80億元,建設占地4872畝的集商務辦公、酒店公寓、現代物流等現代服務業為特征的國際會展產業園區”。
“萬科做商業地產早有計劃,只是沒料到力度會這么密集,而且總投資超過百億。”中信證券一位房地產行業分析師說。
現實對萬科的擠壓
即便如此,萬科在向商業地產轉型的問題上表現出的糾結同樣耐人尋味。
2009年8月,凱德置地(企業專區,旗下樓盤)的毛大慶跳槽萬科,坐鎮華北,惹人想象,并表示,“萬科并非絕對不做商業地產”。
但隨后王石在各公開場合仍堅稱萬科長期做“減法”,不進入商業地產。
2009年11月16日,萬科總裁郁亮對全國眾媒體高調宣布新戰略:萬科未來將加大持有型物業的儲備,并在近期內陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型,住宅與開發持有物業比為8∶2。
而在今年3月1日,萬科在香港發布2009財年報告,總裁郁亮卻又強調,萬科的定位是主流住宅,沒有發展投資物業或者進入其他地產領域的計劃。
但事實上,現在萬科似乎面臨著不得不轉型的局面。
上述中信證券房地產分析師告訴《華夏時報》記者,2008年市場調整,以碧桂園(企業專區,旗下樓盤)、恒大為代表的住宅模式遭遇重大困境,而同時,央企出身的保利地產(企業專區,旗下樓盤)、中海外等地產商貼身緊逼。而2009年下半年以來,“不當地王”的萬科在一線及二線重點地區拿地越發困難。
“萬科的商業模式受制于兩個因素,一是成本較合理的土地儲備,二是融資。”上述分析師如此評價萬科現有的模式。
可以判斷的是,拿地并非萬科強項。現階段,央企的強勢介入和地方政府的日漸流行的捆綁型土地運作模式,使得萬科拿地難度越來越大,成本越來越高,利潤空間則越來越局促。因此,即使萬科融資有道,卻在拿地上頻頻受阻,這無疑成為萬科的現實煩惱。
長江證券分析師蘇雪晶認為,萬科豐富其產品線是被迫的,因為現在越來越多的土地出讓都捆綁了一定比例的商業配套,如果不做商業地產的話,就很難在一些優質地塊的競爭上占有優勢。
各大開發商加大商業地產投資
無獨有偶,就在萬科被披露大手筆投入多個商業地產項目幾天之后,4月13日,保利地產也表示,未來3~5年間,將持有性商用物業的投資比例逐漸增大到全部投資的30%。時至今日,商業地產受開發商重視程度明顯提升,各大開發商紛紛表示加大商業地產投資比例。
作為保利地產零售商業起點的南海保利水城,開業近一年出租面積已超95%,這將給保利帶來穩定的租金收益。而保利似乎也從中嘗到了商業地產的甜頭。
據了解,保利地產目前擁有總建筑面積超過100萬平方米的商業物業,涉及購物中心、酒店、寫字樓及會展等商業領域,保守估計總市場價值超過150億元,未來年租金可超10億元。在未來的3年內,保利地產持有的商用物業面積將增加到300萬平方米。
而較早進入商業開發的富力地產(企業專區,旗下樓盤)也加快了其在廣州的商業布局,除了珠江新城多個商業項目推出外,今年富力也將加快商業綜合項目海珠城地塊的開發。除此之外,合生創展、華潤置等此前專注住宅開發的開發商也給自己商業地產的發展紛紛定下了發展目標。
對于開發商紛紛熱衷商業地產開發,首開集團(企業專區,旗下樓盤)總裁劉曉光曾在“2010中國商業地產行業年會”上表示,目前開發商通過股票增發、發行公司債券等在證券市場獲取資金的傳統方式和渠道逐漸收窄,因此大規模的房地產企業則開始考慮開發并持有酒店、寫字樓、高檔公寓等經營性物業,為企業持續提供穩定的租金收入,同時,依靠持有的物業也容易實現資本市場再融資。
北京大學公共經濟管理研究中心研究員韓世同不無擔心地指出,開發商扎堆發展商業地產,“畢竟與住宅不同,商業地產的受眾面更窄,投入周期更長,也將給企業帶來一定的資金壓力”。
日前，二套房貸款首付款比例不得低于50%的新政出臺，旋即引發房地產市場大動蕩。新政抑制住宅商業地產或利好。
4月15日調控政策側重強調實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
記者從租賃市場獲悉，在北京租金抵扣月供的寫字樓比比皆是，但租金可以抵扣月供的住宅卻不多。大多數住宅都是靠物業上漲賺取回報。既然租金比例如此不對等，那為什么人們還是喜歡投資住宅而非商鋪呢？一位投資客直言“主要是初始成本，投入住宅最低時可達2成，不到商務首付的一半，即使每一個月的成本高一點，但畢竟開始的成本要低得多。但是現在如果兩者都一樣了，可能就要考慮是否選擇平時成本更低的商務寫字樓了。”
新政出臺的當天，一位不愿意透露姓名的開發商告訴記者，從目前的政策來看，意圖很明顯，主要就是要“打壓房價”。為什么打壓房價？是因為太多的投機資本進入到房地產尤其是住宅領域。住房是關系到國計民生的大事，如果大量的資金都在這個領域投機，就會影響到社會的和諧。但是商務寫字樓恰恰相反，這是一個較純粹的投資領域，即使有一定的泡沫和投機行為也不會影響到普通老百姓的生活。所以，政府對這個領域的調控也就不會那么猛烈。
寫字樓投資或成熱門項目
從這一次的新政來看，導火索是：房地產市場3月重燃熱情。據國家統計局發布最新數據顯示，3月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，超過2008年1月11.3%的漲幅，創歷史新高。
目前，北京住宅與商務寫字樓出現“商住倒掛”的現象。而人們之所以追捧住宅就是因為進入的門檻低，現在進入的門檻被提高之后，同區域價格更低的寫字樓自然更有市場了。此次新政，無疑給寫字樓一個反彈。
對于不少有實力投資者來說，住宅的投機行為被規范了，他們還是會找新的機會進行投資。而這個時候的物業投資，他們會更加謹慎，對風險和回報都會有一個合理的回歸。過去那種短線炒作的方式也會逐漸地減少，轉而向商務寫字樓這樣著眼于中長線，有穩定回報的物業投資。至于商務寫字樓前期所需投入的高額成本也會成為一個門檻，讓物業投資成為一個科學合理的投資行為，真正保證了市場可持續的發展。
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