北京一季度新增供應僅3萬平 寫字樓租金略漲
發布時間：2010年04月02日分享到：近日高力國際新聞發布會在北京召開，重點分析了中國三個主要城市：北京、上海和廣州的房地產市場走勢。
北京：一季度甲級寫字樓新增供應僅3萬平方米
2010年1季度的甲級寫字樓新增供應有限，僅為32000平方米。整體空置率降至16.27%，較2009年4季度略低。
隨著需求的小幅提升，寫字樓租金略漲1.06%，但與去年同期相比仍下降了7.2%。未來，甲級寫字樓的需求量將繼續增長，到2010年底，凈吸納量將超過28萬平方米。巨大新增供應量的涌入將部分抵消租金上漲的勢頭，造成租金反復浮動。預計隨著2010年下半年需求量的恢復，租金將在2010年底企穩并在2011年后加速上漲。
雖然整體零售業物業租賃市場表現平淡，但眾多外資和外地零售商已經開始為其在北京的擴張積極布局。整體空置率環比下降0.24個百分點，在2010年1季度末達到16.04%。與此同時，受本季度新入市項目的影響，租金下降至人民幣690.63元每月每平米，環比下降0.5%。由于一些零售物業業主缺乏運營經驗，針對這些經營狀況不佳的購物中心，市場初現潛在投資機會。
北京住宅市場的強勁需求已持續十余年未減，但2010年1季度的供應量比較有限。本季僅有2個豪宅項目的465套房屋完工入市。隨著經濟基本面的加速和入住需求的增長，預計住宅租賃市場發展前景良好。豪宅租金已回升1.82%至人民幣131.68元每月每平米，售價環比增長11.4%至38.338元每平米。但因為借貸控制收緊及其它一些政策原因，售價漲幅環比回落3.83%。預計住宅市場將繼續調整，但豪宅的平均售價保持平穩。考慮到經濟環境日漸轉好，租賃市場可望全面恢復。
北京土地交易活躍，總交易額環比增長44%，同比增長170%。國資委明令78家央企退出樓市之后，其余的本地企業將繼續在土地交易市場占主導地位，推動地價繼續上升。
2010年1季度，北京投資市場保持活躍，從佳程廣場的成交即可見一斑。預計未來總投資額將繼續上升，本地企業將在更大程度上主導投資市場。零售物業將繼續吸引海外與本地的大批投資者。但是對于大多數現有業主和潛在買家而言，如何更加專業地運營購物中心仍是一大挑戰。
上海：寫字樓空置率09年的最高點下降至13.7%
在2010年1季度，甲級寫字樓的新增供應僅為5，000平方米。在政府關于2020年使上海成為國際金融中心的利好刺激下，需求量有所增加，空置率從2009年底的最高點下降至13.7%，寫字樓租金環比小幅上漲1.7%。在浦東地區，租賃成交尤為活躍。而在浦西的CBD，空置率已經下降為10%。預計，在未來的1年內，寫字樓租金同比降幅將逐漸縮小。在2009年末達到谷底之后，預計售價將會穩步回升。
零售物業租賃方面，租金已從2009年下半年開始回升。在上海世博會即將開幕的利好推動下，市場需求明顯上漲，CBD區域的租金也上漲明顯，2010年第一季度已經增長了5%。
高端住宅租賃市場也受益于世博會的召開，市場對于需求量的預期激增，供應量上漲了10%，但由于2010年1季度新增外籍雇員的租賃需求非常強勁，因此空置率未現下降而是依然維持在2009年末的24.4%水平。在銷售方面，普通住宅市場將有調整，售價預計下降10%左右。預計，在資金充裕及人民幣升值的預期下，高端住宅市場售價將保持平穩。
在投資市場，本地投資者表現活躍。寫字樓物業成為金融機構投資的首選。外資已經重新表現出意向并開始采取行動，但將面臨本地投資者的有力競爭。
廣州：寫字樓租金升至133元每平米
由于2008和2009年新增供應僅有25萬平方米，廣州甲級寫字樓的空置率下降至16.3%。雖然2011年的寫字樓新增面積預期為134萬平方米左右，但政府的40億人民幣計劃將帶動更多的跨國企業總部進駐，將空置率保持在一個合理的水平。而事實上，寫字樓租金從2009年下半年已開始緩慢回升。在2010年第一季度，寫字樓租金已上升至人民幣133元每平米。但是租金的上漲并未趕上售價，這也將導致收益率的進一步壓縮。
因為巨大的供應量即將涌入，廣州的零售業物業市場將出現競爭激烈的局面，同時也將有更多的一線國際高端品牌進駐。消費品零售銷量的增長成為商鋪租金的支柱。但隨著天河區一些新購物中心的完工，這一區域的商鋪檔次會逐漸提高，同時將廣州不同區域的零售業檔次差距進一步拉大。
住宅銷售市場保持穩定，尤其是高端住宅部分，投資者依然喜好其帶來的更高回報。在普通住宅市場，價格將保持堅挺，但是對下半年交易量降低的預計會給價格造成下降的壓力。
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