甲級寫字樓租金結構性震蕩
發布時間：2010年03月17日分享到：的確，寫字樓市場還有巨量新增供應有待市場消化。統計顯示，2010年上海甲級寫字樓新增供應量達到100萬平方米，比去年增加一倍還多。
但新增需求增長平緩，其中作為上海甲級寫字樓重要租戶的金融類租戶，未來僅貢獻約150萬平方米，并且要到2013年才開始顯現。
第一太平戴維斯預計，2010年上海甲級寫字樓租金仍有5%～10%下調空間。高力國際指出，到年底租金預計下調至6.2元/平方米/天。
值得注意的是，陸家嘴甲級寫字樓租金將獨樹一幟。東亞銀行大廈、未來資產大廈等調高了租金。仲量聯行中國區董事、浦東辦公樓部總監李凌指出：“浦東租金預計將上漲15%～20%。”
未來幾年，上海甲級寫字樓呈現結構性增長特點。一方面金融類租戶所占市場比例更大，另一方面，浦東優于浦西，其中陸家嘴地區更是特別搶眼。
新增供應翻倍
“預計2010年上海甲級辦公樓新增供應量將有100萬平方米，市場壓力巨大。”第一太平戴維斯上海公司董事長劉德揚指出。
另一國際代理機構同樣給出巨大新增供應數據。高力國際華東地區研究與咨詢部董事李慶賢介紹，按照目前規劃及施工進度，預計2010年將有超過80萬平方米的甲級寫字樓完工上市。
值得注意的是，2010年這80萬-100萬平方米的甲級寫字樓新增供應量，創造了新增供應的歷史新高。
2008年甲級寫字樓新增供應量約為70萬平方米，2009年甲級寫字樓新增供應量降為不足40萬平方米。2010年上海甲級寫字樓新增供應量比去年增加了一倍還要多。
前兩年上海寫字樓市場疲軟，寫字樓項目由于受經濟危機等原因影響紛紛緩建、停工、延期，造成了現在這些項目集中上市，巨大的新增供應量令市場為之緊張。
李慶賢提醒：“從目前已知信息，2010年新增甲級寫字樓中將有近30%的面積不會釋放到租賃市場。其中部分為開發商吸納自用，部分被其他企業收購并很可能自用或者作將來擴張備用，這其中大部分由國內金融機構購入。”
從分布來看，新增供應主要集中在浦東，占到約70%左右，浦西新增供應則主要集中在靜安區域。從項目來看，主要有二十一世紀大廈、保利廣場、新鴻基國金中心二期、會德豐廣場、恒基155項目等。
新興商務區成為重要新增供應區域。自去年以來，更多的甲級寫字樓出現在上海非中心區域的新興商務區，預計未來數年新興商務區甲級寫字樓市場每年將有30萬-40萬平方米的樓面落成。這些供應主要集中在虹口區四川北路沿線、普陀長風板塊及閘北區火車站一帶。
需求增長放緩
甲級寫字樓巨大的新增供應量需要持平的新增需求量，才能保證寫字樓市場向好發展。而高力國際最新給出的統計數據：上海未來三年金融證券類新增需求有150萬平方米。
近些年來，金融業及相關產業一直是上海甲級寫字樓重要的租戶。截至2008年底，上海甲級寫字樓市場中金融業的吸納面積約為55萬平方米，占總體市場的16%。其中部分機構租賃面積可達整層甚至若干樓面（2000平方米以上），一般的也需要三四百平方米。
去年3月上海“兩個中心建設”獲批，上海將建立吸引國內外各類投資者的多層次金融市場體系，包括投資銀行、基金及資產管理公司等。可見，金融租戶將成為上海甲級寫字樓需求十分重要的結構性增長點。
因此，對這些金融類租戶的駐數量、需求面積、租賃特點等方面進行統計分析，將在一定程度上反映出未來上海甲級寫字樓新增需求和發展變化。
高力國際做了一份國際金融中心規劃對甲級寫字樓需求拉動的報告。假設隨著有關政策實施推動，尚未進駐上海的國內外主要金融機構及相關產業皆有望來到上海，并分別統計出他們的辦公需求。
預計將有162家銀行、保險公司和證券公司隨第一波效應進入上海，以其平均辦公樓面積估算，可為甲級寫字樓市場帶來約24萬平方米需求；約755家海外金融機構，帶來新增需求約70萬平方米；資產管理類機構有望達到2700家，帶來約30萬平方米需求；金融業服務機構及中介3000家，帶來約12萬平方米需求；此外，相關咨詢服務機構帶來新增需求約22萬平方米。
“不難發現，國際金融中心效應總計可為上海甲級寫字樓新增需求約150萬平方米。”李慶賢介紹，其中銀行、保險及證券等主要機構新增需求占65%，其他金融業機構（如金融中介、資產管理公司與股權投資公司）新增需求占20%，法律、會計及咨詢等服務新增需求約占15%。
李凌指出，寫字樓新增需求的增長與GDP等經濟參數基本上保持一致。上海甲級寫字樓供應量不斷增長，未來幾年寫字樓新增需求卻也將平緩上升。
租金結構性分化
金融類租戶的新增需求不能在一年內迅速兌現。
“150萬平方米新增辦公需求要到2013年才能全面進入市場。這需要大約三年的時間慢慢推進。”李慶賢強調。
他介紹，金融業增加值與金融機構數量，進而與其占用辦公面積是正相關的。因此通過預測金融業增加值可以推算出國內金融機構所需辦公面積增長情況。假設從長期看金融機構數量的增長與其增加漲幅趨同，即年均13%，政策所催生的新增國內外金融機構，有望在2013、2014年才能帶動相關辦公需求。
面對甲級寫字樓供應與需求失衡的難題，租金定價水平還必須仔細觀察市場臉色，見機行事。對于今年寫字樓市場行情，幾大國際知名代理機構給出了謹慎的判斷。
第一太平戴維斯上海公司董事長劉德揚強調：“現有空置面積租金將進一步下跌，2010年全年租金預計下跌5%至10%。預計2010年末，上海甲級寫字樓整體空置率將升至25%左右。”
高力國際報告指出，甲級寫字樓租金在空置率走高的背景下，預計2010年仍處于下降通道，但跌幅收窄至個位數，到年底租金預計下調至6.2元/平方米/天。
盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民指出，寫字樓是經濟的領先指標。目前上海大型商務中心已經基本填滿，今年下半年龐大的新增需求將會釋放出來。
但是，從區域來看，寫字樓租金也將出現結構性的特點。李凌指出，浦東甲級寫字樓租金要優于浦西，特別是陸家嘴地區表現活躍。其中浦東寫字樓租金將上漲15%～20%，個別優質寫字樓項目也將紛紛調高租金，而浦西寫字樓租金將緩慢回升，降幅也將不斷縮小。
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