供應(yīng)減少四成疊加經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇 令京城寫字樓走俏
發(fā)布時間：2010年03月09日分享到：
去年受國際金融危機(jī)影響，北京寫字樓存量較上年增長了22%。不過，今年這一情況將改變。D今年北京寫字樓供應(yīng)將比去年減少四成多，加上全球經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，今年寫字樓會比較走俏。2010年北京寫字樓的供應(yīng)為去年的57.8%。2009年到2010年世界經(jīng)濟(jì)仍處于復(fù)蘇階段，預(yù)計(jì)北京寫字樓的吸納將小步回升，到2011年寫字樓的吸納量將顯著提高。
今年住宅市場的火爆，并沒有為它引來大宗交易的跟進(jìn)。相反，國內(nèi)、國外的機(jī)構(gòu)投資者們不約而同地將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)。眼下對于投資市場來說，商業(yè)地產(chǎn)正慢慢成為房地產(chǎn)新的利潤增長點(diǎn)，并且成為國內(nèi)投資者迅速崛起主導(dǎo)。
內(nèi)資偏好寫字樓
投資市場變成了以本地投資者為主導(dǎo)的市場。戴德梁行統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截至今年9月15日，內(nèi)地本年共錄得32宗大宗物業(yè)交易，涉及總額超過33.6億美元。而在本年大額投資交易的買入方中，國內(nèi)資金的比率遠(yuǎn)多于國外資金，無論是整體宗數(shù)及金額占比均高達(dá)84%。
國內(nèi)投資者資金相對充裕，對土地及物業(yè)有較大的需求；而與此同時，不少海外機(jī)構(gòu)則出于鎖定投資利潤、調(diào)整資產(chǎn)組合以及把握潛在的新投資機(jī)會的考慮，正準(zhǔn)備出貨。雙方可謂一拍即合，促成了今年下半年的成交活躍。
研究顯示，內(nèi)資收購偏好寫字樓物業(yè)。從部分寫字樓大宗交易情況，共同點(diǎn)都是單筆交易金額較大，且買方多為資金充裕的國內(nèi)銀行、券商、以及保險(xiǎn)公司，這些公司選擇在市場低迷時期購買寫字樓，在自用的同時可兼作投資。
比如中銀香港收購大寧國際商業(yè)廣場四幢辦公樓，上海浦東發(fā)展銀行收購富力盈悅國際半棟寫字樓，SOHO中國(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)收購東海廣場，上海農(nóng)村商業(yè)銀行收購中融碧玉藍(lán)天大廈10層樓面、4個裙房鋪面等。"國內(nèi)幾大城市，住宅的租金回報(bào)率僅3%左右，而寫字樓的租金回報(bào)率一直穩(wěn)定在6%上下，即投資寫字樓的租金收益是住宅的一倍。"中原地產(chǎn)分析人士指出。
對于內(nèi)資的活躍，"這有兩方面原因，一是融資方面，與外資基金相比，國內(nèi)投資者融資渠道更多、更方便，還可能得到國內(nèi)銀行的貸款支持，而海外資金進(jìn)入中國還不太容易，部分資金還要從海外銀行貸款融資，而目前海外的銀行貸款相對還比較難。"戴德梁行葉建成表示，"在收益方面，海外投資者獲利后資金要打回海外，需要繳納預(yù)提所得稅，而國內(nèi)投資者則不需要。所以從獲利空間上來說，國內(nèi)投資者也更具優(yōu)勢。因此，國內(nèi)投資者完成收購物業(yè)的速度更快，談判成功的幾率也更大。"
另外，與外資對于物業(yè)有固定的投資周期和回報(bào)要求不同，國內(nèi)投資者很多是自有資金收購，資金壓力小，不會有一個很明顯的退出時間表，會更可能長期持有。（完）
高力國際亞太區(qū)企業(yè)咨詢顧問服務(wù)常務(wù)董事麥志賢表示:“寫字樓租戶對任何重大資本開支仍然謹(jǐn)慎,對寫字樓的持續(xù)需求主因是整固及搬遷。大體而言,擴(kuò)大樓面面積需求的增長步伐仍未趕上銷售市場。然而,市中心區(qū)的新寫字樓供應(yīng)仍較緊張的城市如香港及成都,租金錄得增長表現(xiàn)。整體上,區(qū)內(nèi)的租賃市場整固進(jìn)一步收窄,租金的按季減幅少于1%。”
寫字樓租賃市場在2010年持續(xù)復(fù)蘇,但仍要視乎區(qū)內(nèi)甚至全球股市有否大波動。另一方面,一些地區(qū)的寫字樓市場所處于的供應(yīng)周期,可能對其短期內(nèi)的租金增長構(gòu)成壓力。2010年的經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)料會較2009年理想,寫字樓需求亦被看好,故此平均租金水平經(jīng)過2009年下調(diào)之后,預(yù)期于2010年下半年出現(xiàn)正增長。
在寫字樓銷售方面,財(cái)政穩(wěn)健的私人投資者繼續(xù)是市場的主要買家。麥志賢認(rèn)為,寫字樓需求前景看好及私人投資者保持購買意欲,應(yīng)可支持區(qū)內(nèi)寫字樓銷售活躍。另外,一些長期房地產(chǎn)基金已回投市場,預(yù)料可于2010年利好整體市場。
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