資本轉向棄住選商 商業(yè)地產(chǎn)價值被喚醒
發(fā)布時間：2010年03月03日分享到：
去年住宅市場的火爆，并沒有為它引來大宗交易的跟進。相反，國內、國外的機構投資者們不約而同地將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)。眼下對于投資市場來說，商業(yè)地產(chǎn)正慢慢成為房地產(chǎn)新的利潤增長點，并且成為國內投資者迅速崛起主導。
內資偏好寫字樓
投資市場變成了以本地投資者為主導的市場。
戴德梁行統(tǒng)計報告顯示，截至今年9月15日，內地本年共錄得32宗大宗物業(yè)交易，涉及總額超過33.6億美元。而在本年大額投資交易的買入方中，國內資金的比率遠多于國外資金，無論是整體宗數(shù)及金額占比均高達84%。
國內投資者資金相對充裕，對土地及物業(yè)有較大的需求；而與此同時，不少海外機構則出于鎖定投資利潤、調整資產(chǎn)組合以及把握潛在的新投資機會的考慮，正準備出貨。雙方可謂一拍即合，促成了今年下半年的成交活躍。
研究顯示，內資收購偏好寫字樓物業(yè)。從部分寫字樓大宗交易情況，共同點都是單筆交易金額較大，且買方多為資金充裕的國內銀行、券商、以及保險公司，這些公司選擇在市場低迷時期購買寫字樓，在自用的同時可兼作投資。
比如中銀香港收購大寧國際商業(yè)廣場四幢辦公樓，上海浦東發(fā)展銀行收購富力盈悅國際半棟寫字樓，SOHO中國收購東海廣場，上海農(nóng)村商業(yè)銀行收購中融碧玉藍天大廈10層樓面、4個裙房鋪面等。“國內幾大城市，住宅的租金回報率僅3%左右，而寫字樓的租金回報率一直穩(wěn)定在6%上下，即投資寫字樓的租金收益是住宅的一倍。”中原地產(chǎn)分析人士指出。
對于內資的活躍，“這有兩方面原因，一是融資方面，與外資基金相比，國內投資者融資渠道更多、更方便，還可能得到國內銀行的貸款支持，而海外資金進入中國還不太容易，部分資金還要從海外銀行貸款融資，而目前海外的銀行貸款相對還比較難。”戴德梁行葉建成表示，“在收益方面，海外投資者獲利后資金要打回海外，需要繳納預提所得稅，而國內投資者則不需要。所以從獲利空間上來說，國內投資者也更具優(yōu)勢。因此，國內投資者完成收購物業(yè)的速度更快，談判成功的幾率也更大。”
另外，與外資對于物業(yè)有固定的投資周期和回報要求不同，國內投資者很多是自有資金收購，資金壓力小，不會有一個很明顯的退出時間表，會更可能長期持有。
外資青睞大型商鋪
研究顯示，去年金融危機后，外資在國內房地產(chǎn)市場表現(xiàn)平淡，今年以來，外資在寫字樓、酒店式公寓、商品住宅等方面成交占比顯著下降。隨著住宅市場的火爆，近期外資大肆回流內地樓市，并首先選擇了尚處于低位的商鋪市場。
今年，先后有澳大利亞麥格理銀行計劃斥資9000萬美元收購萬達集團旗下9個購物中心股權；深國投宣布將與美國西蒙地產(chǎn)集團以及摩根士丹利房地產(chǎn)基金三方合資，共同開發(fā)位于上海等長三角城市的至少12個購物中心；英國最大房地產(chǎn)基金公司高富諾正在進行一個商場地產(chǎn)項目的收購計劃。
據(jù)了解，高富諾將前期收購的住宅翠湖天地項目出售，原因就在于過去一段時間以來住宅租金下滑；而公司出售物業(yè)后，會把銷售收入重新投入前景更加令人看好的商業(yè)地產(chǎn)尤其是零售類物業(yè)。“由于上海住宅市場的火爆，散賣也可獲得較高利潤，使得購買整幢住宅所獲折扣降低，不少投資者正密切關注商業(yè)地產(chǎn)帶來的投資機會，預計上海這波投資高潮或將延續(xù)到明年一季度。”葉建成表示。
有分析師認為：“現(xiàn)在住宅沒有空間了，但是商業(yè)地產(chǎn)因為前期國內開發(fā)商都沒去經(jīng)營好，所以價格都很低。外資就想方法去經(jīng)營好這些商業(yè)項目，等效益起來了照樣會賣給國內企業(yè)。”
一些初次進入中國市場的外資基金積極尋找機會。新天地的錦麟天地裙房商鋪10月被一家新加坡基金公司整體收購--“擁有一線城市核心地段的優(yōu)質物業(yè)，是諸多海外機構進入中國投資市場最理想的方式。”葉建成表示。
據(jù)悉，錦麟天地雅苑面積達3000余平方米，此次交易金額達4億元，是該基金進入中國的第一單。
錦麟天地雅苑是摩根士丹利與上海永業(yè)集團合作的首個項目。 2007年上半年購入價格為9.7萬元/平方米，總價約3.08億元；今年10月轉手單價12.6萬元/平方米，獲利約30%。錦麟天地雅苑商鋪大約每年有2500萬元的租金。
分析人士指出：“房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)，既可以達到保值的目的，也可以獲得租賃所帶來的穩(wěn)定現(xiàn)金流，這成為吸引機構進入的主要原因。再加上今年住宅市場的火爆，部分城市的住宅價格已超過商業(yè)地產(chǎn)價格，且其租金回報率相對較為穩(wěn)定，更凸顯了商業(yè)地產(chǎn)的投資價值。”
外資醞釀新投資模式
分析認為，海外投資者在面對國內投資者崛起的競爭中，并沒有放棄中國這個曾經(jīng)為他們帶來良好收益且極具潛力的市場，而正在醞釀新模式。“已進入中國的外資基金，目前正在進行資產(chǎn)的整理和重新組合，而更值得關注的是，因為在融資和稅費方面的競爭力不足，海外基金在籌劃未來以人民幣房地產(chǎn)基金的形式出現(xiàn)。”葉建成透露，境外資本在中國投資物業(yè)的所得須繳納10%的預提所得稅，而在國內募集人民幣基金，收益直接在國內分配，稅費成本更低，利潤空間更大。海外基金這一全新的投資模式已初現(xiàn)端倪，在未來一年內有望在中國的大宗物業(yè)投資市場看到其身影。
而在轉型中，外資基金與內資的合作也可更好地利用國內的融資優(yōu)勢以及國外豐富的管理經(jīng)驗和專業(yè)運營團隊的特點，共同分享資產(chǎn)的增值。例如，黑石和陸家嘴集團建立的首支人民幣基金“中華發(fā)展投資基金”，歐洲金融機構里昂證券與國盛集團共同發(fā)起設立的人民幣私募股權基金，都屬此類合作模式。葉建成透露，未來這類人民幣基金募集完成后將可能有兩種投資渠道：一是直接收購物業(yè)，二是入股具有潛力的房地產(chǎn)公司。根據(jù)資金來源和基金類型不同，其投資回報率要求一般在15-20%之間。
投資市場將持續(xù)活躍
談及中國整體投資市場，“其實目前一旦有項目要出售，會有很多資金在追逐，所以市場上能夠給投資者較好回報的優(yōu)質待售物業(yè)還是不多。”葉建成坦言，“當然從長期角度來說，一線城市項目的缺乏也是投資市場的一個機會。其實未來大宗交易也不一定只聚集在上海、北京等一線城市，二、三線城市反倒有更多機會，物業(yè)增值空間也更大。在長期投資的理念主導下，將有更多交易是由資產(chǎn)價值驅動，而不是僅僅追求很高的短期回報率。”
商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)和經(jīng)濟發(fā)展具有直接的關系，隨著未來經(jīng)濟前景的向好，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展仍值得期待。隨著外資在商鋪市場的投資破冰，預計未來也將會涉足寫字樓市場。因此，預計未來一段時間商業(yè)地產(chǎn)投資將會繼續(xù)保持較高的活躍度。
并且，根據(jù)2009年10月1日新《保險法》規(guī)定，保險資金可投資不動產(chǎn)；并對投資不動產(chǎn)的類型有明確規(guī)定，其中包括購買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實體、商業(yè)物業(yè)等，也就是說不準購買住宅。相對而言，商業(yè)地產(chǎn)將成為2000億保險資金最大的受益者。
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