北京商業(yè)地產(chǎn)投資分析：崇文門商圈整體發(fā)力
發(fā)布時(shí)間：2009年12月07日分享到：崇文門區(qū)域地處城市中心，周邊環(huán)境成熟，西北緊鄰?fù)醺畺|單商圈，東北為建國門商圈，西邊為前門和莊勝SOGO商圈，東南為廣渠門商圈，四面呈被圍堵之勢。在別的區(qū)域都蓬勃發(fā)展之時(shí)，崇文門卻顯得步伐緩慢。
2005年3月，經(jīng)股東大會(huì)順利通過股金支配方案之后，新世界董事、總經(jīng)理鄭家純對外宣布，配股所得其中的32億元，全部投入北京崇文區(qū)舊城改造。6月5日，80萬平方米，綜合購物中心、寫字樓、公寓等多種業(yè)態(tài)的國瑞城正式開盤。區(qū)域突圍的步伐開始明顯加快。
區(qū)域發(fā)展
三步走實(shí)現(xiàn)商圈重建
“崇文門”原稱“文明門”，明正統(tǒng)四年(1493年)改稱為“崇文門”，有崇尚文化之意。在古代它就具有一定的商業(yè)地位。老北京有句順口溜：“東城富，西城貴，崇文窮，宣武破。”目前，北京市大部分危舊房屋(主要是平房)都集中在崇文、宣武這兩個(gè)區(qū)，最早可以追溯到明朝，清朝也有不少，民國至解放前建造的房子更是多不勝數(shù)。而現(xiàn)在崇文門商圈的發(fā)展卻自20世紀(jì)90年代初始。
據(jù)北京·新界銷售總監(jiān)李珍介紹，目前所謂的新世界商圈其實(shí)主要依托于老城區(qū)的發(fā)展和香港新世界集團(tuán)的開發(fā)，主要經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段。崇文區(qū)地處市中心，卻在一定范圍內(nèi)保留著老城平、密、舊的面孔，與現(xiàn)代化大都市極不協(xié)調(diào)。新世界集團(tuán)1992年進(jìn)入北京，在市、區(qū)政府的大力協(xié)助下，直接參與了崇文區(qū)舊城改建項(xiàng)目。在崇外大街沿線1.3平方公里范圍內(nèi)相繼開發(fā)了包括新世界中心在內(nèi)的九大項(xiàng)目。1998年，新世界購物中心建成，并隨著一期經(jīng)營的調(diào)整和二期的開業(yè)，與新世界萬怡酒店、新世界太華公寓等一起成為這一帶商業(yè)動(dòng)力的基地。其中的新世界中心現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為了區(qū)域商業(yè)核心。
區(qū)域發(fā)展的第二階段應(yīng)該從2001年兩廣路的建設(shè)起始。兩廣路跨宣武、進(jìn)崇文、接朝陽，在功能定位上成為與平安大街、長安街對應(yīng)的東西大動(dòng)脈，被譽(yù)為“第二條長安街”。實(shí)際上兩廣路自古就是南城的經(jīng)濟(jì)、文化、民俗興旺地，被人戲稱為古時(shí)“CBD”。兩廣路的建設(shè)引發(fā)了沿線的拆遷，并直接影響了規(guī)劃中的大都市街，實(shí)現(xiàn)了崇文規(guī)劃的王字型經(jīng)濟(jì)格局中重要的“一橫”。雖然目前的兩廣路效應(yīng)還沒有很好地表現(xiàn)出來，但從比較長遠(yuǎn)的發(fā)展來看，新的兩廣路建設(shè)，必將帶來沿途區(qū)域發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新階段。
第三個(gè)階段就是目前在新世界核心之外的一些新樓盤新項(xiàng)目的出現(xiàn)，比如國瑞城，比如北京商界。這些項(xiàng)目完善了區(qū)域發(fā)展的一些不足，并進(jìn)行了新的開拓，對于區(qū)域的發(fā)展可以說是錦上添花。
根據(jù)區(qū)域目前的建設(shè)狀況，預(yù)計(jì)再過兩到三年，大部分項(xiàng)目都將建成運(yùn)營，一個(gè)嶄新的崇文門商圈將會(huì)再次讓觀眾關(guān)注。
區(qū)域定位
綜合性時(shí)尚商業(yè)街
按照舊有的說法，“崇文窮、宣武破”，長安街以南無商機(jī)。現(xiàn)代的很多人對于南城的印象也還停留在這樣的概念中。的確，比起城北的亞運(yùn)村、城東的CBD和城西的中關(guān)村，北京南城的發(fā)展一直顯得有些滯后。
根據(jù)中國商業(yè)聯(lián)盟研究專家胡昕女士介紹，崇文門區(qū)域作為一個(gè)區(qū)級商業(yè)中心，在區(qū)政府的“王字型”經(jīng)濟(jì)磁場規(guī)劃中，崇外大街被定位為以現(xiàn)代商業(yè)為主的現(xiàn)代時(shí)尚商業(yè)街。區(qū)域最早只有崇文菜市場和京倫大廈這樣的業(yè)態(tài)，主要以百貨和市場為主，屬于比較傳統(tǒng)的商業(yè)類型。服務(wù)人口主要以崇文和東城交界的人群為主，輻射波及宣武、東城、豐臺、朝陽等。隨著新世界中心等商業(yè)的進(jìn)入，區(qū)域發(fā)展開始加快。加上菜市場等進(jìn)行的改造和幾年的市場培育，區(qū)域的品質(zhì)明顯提升，整個(gè)區(qū)域配套日趨完備。商業(yè)改造促使消費(fèi)人群發(fā)生了一些轉(zhuǎn)變，不但帶來了區(qū)域新的生機(jī)活力，也帶來了一些新的特點(diǎn)。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2004年崇文門商圈娛樂休閑類業(yè)態(tài)和餐飲的面積已達(dá)10%和15%，商圈已不再是傳統(tǒng)意義上以購物為主題的單一商圈，其商業(yè)已向休閑、娛樂方向發(fā)展。目前崇外大街上新世界商場、搜秀城、錢柜、樂圣、韓城時(shí)尚廣場、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等，使崇文門形成了一個(gè)新的引導(dǎo)時(shí)尚潮流的青年商業(yè)氛圍，成為南城除SOGO外最為活躍的區(qū)域，而且規(guī)模比SOGO更大。
北京·新界銷售總監(jiān)李珍認(rèn)為，因?yàn)閰^(qū)域本身的地理位置，處于城市中心，區(qū)域以及周邊保留了大量的中國以及北京文化的果實(shí)，相比中關(guān)村、金融街和CBD等具備了更多的文化因素在其中。而由新世界帶來的港澳臺消費(fèi)觀念和消費(fèi)時(shí)尚也為區(qū)域帶來了更多的這些地方的印記。相比CBD等以世界跨國企業(yè)為主的客群，目前區(qū)域港澳臺的企業(yè)不少，他們在很大程度上就是因?yàn)楦矚g區(qū)域的文化氛圍，而這，在其他的一些熱點(diǎn)區(qū)域中是沒有的，比如同仁堂、便宜坊的存在。這種文化特點(diǎn)讓區(qū)域更富綜合性，顯得更加立體豐滿，充滿發(fā)展?jié)摿Α?/P>
區(qū)域交通
王字交通實(shí)現(xiàn)四方縱橫
綜觀地形，區(qū)域的交通主要依靠前門東大街、崇文門東大街，珠市口東大街、廣渠門大街，崇文門外大街兩橫一縱來支撐，中間貫穿有東興隆街以及東花市大街，形成了與崇文區(qū)規(guī)劃格局相同的王字交通網(wǎng)絡(luò)。而在建的地鐵5號線也將在區(qū)域內(nèi)設(shè)有崇文門和瓷器口兩個(gè)站。
胡昕介紹，以前的崇文門十字比較堵車，自東單那邊從北往南開車比較費(fèi)勁。現(xiàn)在比以前好了很多，尤其是地鐵5號線的建設(shè)，使區(qū)域又多了一條地下軌道交通，但隨之肯定也會(huì)帶來更多的人流。
李珍認(rèn)為，目前的崇文門區(qū)域交通相對其他城市中心和商業(yè)中心來說已經(jīng)很不錯(cuò)了，自己從西邊過來基本沒有出什么問題。尤其是兩廣路的建設(shè)，對于區(qū)域的交通和發(fā)展意義深遠(yuǎn)。對于一個(gè)成熟的區(qū)域來說，便利的交通可能能帶來更旺的人氣，但對于剛起步的新區(qū)，交通的便利也會(huì)讓更多過路的人流散失。但無論從目前還是長遠(yuǎn)的眼光來看，兩廣路的建設(shè)都為崇文門以后的發(fā)展奠定了良好的交通基礎(chǔ)。
國瑞城銷售總監(jiān)張軍表示，目前區(qū)域的交通問題主要因?yàn)槠涮幱诔鞘兄行牡膮^(qū)位。而且地面地下交通都有，形式豐富。尤其是地下交通，其帶來的有效客流，對于一個(gè)商圈的發(fā)展會(huì)有很大的促進(jìn)作用。考察區(qū)域四周，地面交通方面，東邊緊鄰二環(huán)，北面一站就是長安街，南面是兩廣路和珠市口大街，西邊到前門就是中軸路，無論從哪個(gè)方向出去都是交通中心，區(qū)域交通利好可見一斑。
區(qū)域環(huán)境
文娛教育等多位一體
作為一個(gè)已經(jīng)具備規(guī)模甚至可以說是成熟的商圈，崇文門以新世界商場為核心，吃、喝、玩、樂樣樣齊全。吃的方面，有著名的便宜坊烤鴨總店，很多著名的快餐麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等也都在此開有分店，家家顧客盈門。晚上，新世紀(jì)錢柜、樂圣、溜冰場、電影院等都是好去處。購物有新世界商場、搜秀城、韓城時(shí)尚廣場等。東北是明城墻遺址公園，西南是天壇公園，東南有龍?zhí)逗珗@和北京游樂場。四周被紅橋市場、前門天安門、王府井東單等圍繞。
而且區(qū)域及其周邊分布有同仁醫(yī)院、普仁醫(yī)院、同仁堂藥店，工行、交行等7家銀行進(jìn)駐。匯文中學(xué)、廣渠門中學(xué)、96中、崇文小學(xué)、培新小學(xué)、回民小學(xué)等學(xué)校也皆坐落于此。整體形成了教育、商業(yè)、文化娛樂等多位一體的良好格局。
但由于區(qū)域發(fā)展還未定型，區(qū)域作為商圈的概念還未成熟，一些不足也隨之產(chǎn)生。中國商業(yè)聯(lián)盟研究專家胡昕女士介紹，目前在區(qū)域內(nèi)也存在著一些商業(yè)定位不準(zhǔn)的問題。根據(jù)自己的觀察，比如搜秀，影城比較有特色，區(qū)域價(jià)值很好，但商城本身的經(jīng)營不是很理想。還有韓式招商，概念不錯(cuò)，但客觀上人群比較有限，而且在北京打著韓國特色的也有好幾個(gè)，自己的特色不鮮明。而且商品品牌也不夠經(jīng)典，沒有上一定檔次，也就失去了別人選擇你的理由。
新世界在這方面做的不錯(cuò)，尤其在經(jīng)營上，可以說幾乎帶動(dòng)了北京的打折、不歇業(yè)等方式的潮流。但區(qū)域商務(wù)氛圍不是很好，這與區(qū)域本身的發(fā)展歷史以及定位都有關(guān)系。
區(qū)域優(yōu)劣勢分析
文化托底環(huán)境需改善
國瑞城銷售總監(jiān)張軍認(rèn)為，崇文門的優(yōu)勢十分明顯。交通以及其他配套上文已經(jīng)提到。相對其他諸如CBD、中關(guān)村、燕莎、亞奧等商圈來說，崇文門區(qū)域位處市中心是一個(gè)天然的也是極具競爭力的條件。距離前門天安門、王府井東單等政治商業(yè)中心咫尺之遙，東北東南分別有建國門商圈、廣渠門商圈圍繞。周邊環(huán)境成熟，區(qū)域互動(dòng)具有良好的條件。
李珍對此表示同感，同時(shí)他認(rèn)為，崇文門區(qū)域因?yàn)槲惶幨兄行模Ａ袅酥T如明舊城墻、祈年殿、天壇公園之類的文化古跡，具備有其他如中關(guān)村等現(xiàn)代商圈所不具有的傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)，同時(shí)也因此具有了獨(dú)特的文化旅游區(qū)特性。而且由于區(qū)域主要由港商集團(tuán)新世界集團(tuán)協(xié)助改造建設(shè)，在一些物態(tài)以及消費(fèi)觀念上更多地傾向于港澳臺地區(qū)，在客戶方面也有別于其他的商圈。
張軍介紹，相比其他蓬勃發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，崇文區(qū)域本身開發(fā)相對較早，但步伐過慢，時(shí)至今日，原來以新世界為主的一些相對較早的辦公住房已經(jīng)不太適合目前跨國公司的要求，硬件相對落后。而在對應(yīng)的軟件，比如招商理念和招商手段等方面，區(qū)域的開發(fā)上以及政府還有很多需要改進(jìn)的地方。而且目前的區(qū)域主要為商業(yè)定位，其中的商務(wù)環(huán)境明顯不足。這不但對整體區(qū)域的品質(zhì)產(chǎn)生影響，也直接影響了區(qū)域商業(yè)的持續(xù)發(fā)展。而且因?yàn)榈靥幨兄行模酁樽≌瑓^(qū)，開發(fā)改造的成本無疑相比東邊的廠房等加大，在客觀上會(huì)延緩區(qū)域的建設(shè)步伐。
同時(shí)因?yàn)榘l(fā)展的相對滯后性，導(dǎo)致區(qū)域的一些商戶對區(qū)域的發(fā)展定位不準(zhǔn)。比如搜秀招商時(shí)宣傳以時(shí)尚年輕人為消費(fèi)群，并提出以“探索、發(fā)現(xiàn)”為中心。且部分商鋪是海外招商，以韓日流行時(shí)尚為主，并要打造韓國的“美麗萊”，但在商城這種感覺并不明顯。記者也看到商城的商品與其他批發(fā)市場并無太大區(qū)別。雖然每層都有其自己的主題，但是樓層建設(shè)并沒有嚴(yán)格按照其主題設(shè)置，感覺比較混亂。作為區(qū)域一個(gè)重要的商業(yè)載體，搜秀的迷惑對區(qū)域發(fā)展的影響值得關(guān)注。
另外，也有一些顧客反映，經(jīng)常來這里，感覺最大的不便就是停車問題。新世界商場門前的停車位有限，西面的停車場又離商場較遠(yuǎn)，不太方便。經(jīng)常是開車兜了幾個(gè)圈后才勉強(qiáng)找到個(gè)車位。如想開車來此唱歌，門前免費(fèi)車位有限，只能停在附近的停車場，事先須準(zhǔn)備充分。
區(qū)域未來
完善商業(yè)基礎(chǔ)發(fā)展商務(wù)新區(qū)
高力國際專業(yè)咨詢部經(jīng)理?xiàng)钋逑壬J(rèn)為，隨著新世界中心及新世界商場的建成開業(yè)和成功運(yùn)營，崇文門及周邊逐步發(fā)展成為崇文區(qū)最成熟地區(qū)之一，為房地產(chǎn)投資奠定了良好的前景。
他分析，正是這種成熟的商業(yè)環(huán)境推動(dòng)了該區(qū)域的住宅房地產(chǎn)市場的發(fā)展。目前在崇文門一帶已經(jīng)有新世界家園、新世界太華公寓、新景家園、新世界新怡家園等。據(jù)我愛我家數(shù)據(jù)顯示，目前，崇文門區(qū)域二手房價(jià)格在6500～7500元/平方米之間。二手公寓項(xiàng)目價(jià)格在7500～9000元/平方米之間。過去的兩年該區(qū)域的住宅市場成為北京整個(gè)房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域之一。
住宅市場同時(shí)也推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。入住該區(qū)域住宅的業(yè)主多為中高收入階層，為該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供了穩(wěn)定高階層的消費(fèi)支撐。
而在國瑞城銷售總監(jiān)張軍看來，這10年，北京的發(fā)展熱點(diǎn)主要為朝陽、海淀的CBD、中關(guān)村以及亞奧商圈、金融街等一些由概念支撐的區(qū)域，崇文門因?yàn)闆]有一個(gè)明確的區(qū)域發(fā)展概念，招致了自己的默默無聞。實(shí)際上，政府一直在為此努力著，日前還開會(huì)就崇文區(qū)的整體發(fā)展和崇外大街的改造召開了會(huì)議，進(jìn)行了招標(biāo)。以后崇文門區(qū)域的哈德門飯店等將進(jìn)行改造。搜秀城的后面將豎立起一些商務(wù)樓宇，崇外大街將向南一直延伸到紅橋市場，沿途都將進(jìn)行統(tǒng)一改造。在招商方面，區(qū)域企業(yè)和政府也正商議采取一些措施，彌補(bǔ)目前商務(wù)氛圍的不足。
李珍認(rèn)為，區(qū)域的商務(wù)環(huán)境較差，主要與區(qū)域的定位相關(guān)，因?yàn)閰^(qū)域本身的文化旅游和娛樂商業(yè)的發(fā)展定位，商務(wù)只是區(qū)域發(fā)展的一個(gè)附屬產(chǎn)物。是隨著商務(wù)發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。在一定程度上也與中國的企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)有關(guān)。因?yàn)閰^(qū)域的辦公物業(yè)很多為出租型，更適合對未來不是很確定的中小企業(yè)的需求。從整體的區(qū)域利好來看，區(qū)域最大的優(yōu)勢是具備有良好的居住價(jià)值和商業(yè)價(jià)值。
對于整體的區(qū)域來說，雖然目前的環(huán)境還不是很成熟，但應(yīng)該可以看到希望。隨著區(qū)域改造的完成，區(qū)域的消費(fèi)人群也發(fā)生了很大的不同。而且作為一個(gè)商業(yè)為主的區(qū)域，要進(jìn)入成熟期還需要一定時(shí)間的市場培育。估計(jì)再過兩三年，隨著國瑞城等新項(xiàng)目的建成使用，區(qū)域的利好值得期待。從這個(gè)意義上說，崇文門區(qū)域未來應(yīng)該不僅僅是個(gè)時(shí)尚商業(yè)中心，也會(huì)成為一個(gè)深具文化韻味的商務(wù)新區(qū)。從更長遠(yuǎn)的角度來看，崇文區(qū)域應(yīng)該更有潛質(zhì)突破區(qū)級商務(wù)中心而成為像西單、王府井那樣的市級甚至國家級商業(yè)中心。
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