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　  從產品的角度來看房地產業，在今年樓市調控措施“國八條”的打壓下，多個城市的庫存量大幅攀升，以至迫近歷史高位。但奇異的是，全國多城市房價并未降落，這種產品大量積壓但價錢堅硬的現象在經濟范疇并不多見。寫字樓出售

　　房價居高不下的理由終究何在？隨著下半年供給壓力進一步增大，房價走勢將何去何從？

　　多城市庫存迫近歷史高位

　　據北京市房地產買賣管理網統計，截至7月20日，北京市一手住宅庫存量為10.7萬套，這一數額處于今年高點，而依據上半年北京市的銷貨速度，北京樓市的存銷比到達了14.8，即在不新開盤的狀況下，依照上半年的銷貨量北京市場房源可供銷售近15個月。北京中原地產市場總監張大偉表示，這一存銷比是最近三年來的新高，標明北京樓市積壓嚴重。

　　其他一線城市也不悲觀，截至7月20日，上海可售一手住宅為53948套，面積為783.9萬平方米，據中原地產預測，其存銷比為12.4，庫存也需求較長的消化時間。截至7月20日，廣州市的未售房源為73728套，可售房源為36034套，也顯現出積壓態勢。

　　在二、三線城市，如石家莊、鄭州等地，庫存量也在逐漸攀升。截至2011年6月底，鄭州市區商品房累計可售面積522.79萬平方米，同比增長31.75%；其中，商品住房累計可售面積303.5萬平方米，同比增長27.01%。剖析人士指出，假如按2011年上半年商品房和商品住房的月度銷售均值52.87萬平方米和39.69萬平方米來計算，目前鄭州市區商品房累計可售面積能夠銷售近10個月，商品住房累計可售面積能夠銷售7個多月。

　　張大偉表示，庫存上升表現了調控政策的效能，這主要是在限購、限貸等作用下，極大地抑止了投資投機性購房需求。

　　在量、價、供、求等左右樓市大局的根本要素中，目前呈現的市場信號是局部一、二線城市買賣量處于萎縮狀態，不合理購房需求遭到了抑止，庫存量也在持續上漲，不過，價錢變動尚不明顯。

　　世聯地產華北戰略資源中心總經理劉春巖表示，從市場各方的等待和判別來看，權衡本輪房地產調控的最重要的尺度之一就是房價能否降落。

　　張大偉表示，隨著庫存的上升，買方市場很可能到來，市場從量跌到價跌的變化將在下半年明顯呈現出來。

　　下半年全國樓市供給潛力宏大

　　劉春巖剖析，目前來看今年調控不會放松，而且隨著限購令的推行，更多城市的購房需求將遭到抑止，這意味著在量、求這些環節依然將釋放價錢調[最新音訊價錢戶型點評]整的信號，與此同時，多個城市在今年下半年或明年上半年都有著供給井噴的潛力。

　　據世聯地產對北京、上海、廣州、南京、天津、青島、沈陽等40個重點城市將來潛在供給量監測顯現，下半年絕大多數城市的商品房供給將疾速放量。其中，北京市下半年的潛在供給量為896萬平方米、明年上半年潛在供給量為1168萬平方米；上海市上述兩個時間段供給量分別為1029萬平方米和1082萬平方米；廣州上述兩個時間段供給量分別為799萬平方米和515萬平方米；南京上述兩個時間段供給量分別為655萬平方米和582萬平方米；天津上述兩個時間段供給量分別為1074萬平方米和953萬平方米；青島上述兩個時間段供給量分別為766萬平方米和553萬平方米。

　　劉春巖表示，無論是這40個城市還是全國，今年下半年的供給量都非常充足，而且今年上半年受壓制延后上市的供給量都將在今年三、四季度推出，這些要素將會聚在今年四季度和明年一季度構成供給高峰，屆時市場壓力將非常宏大。

　　依據世聯地產研討，供銷差到達高峰時，隨即迎來價錢底部。

　　劉春巖剖析以為，今年下半年及明年上半年全國范圍內潛在供給量放大是大約率事情，供大于求將成常態，2012年1季度樓市供銷差將到達高峰，價錢面臨較大的下行壓力，將來市場走勢正朝著調控料想的方向開展，房地產市場正進入由政策主導轉向市場力氣主導的場面。

　　不過，從今年上半年市場來看，推延開盤和收縮投資成了許多開發企業應對高積壓的方式。今年上半年北京市獲得預售證項目在近年來處于低位，而從上海等地供給曲線圖來看，其上半年供給上漲其實非常遲緩。

　　市場變數增加需關注開發商資金鏈

　　在很多經濟范疇，企業基本經不起半年的積壓，但是在房地產市場，經過幾波時間長短不同的產品積壓，全國房價未見松動。特別是就區域市場來看，剖析人士指出，隨著庫存的增加和需求的壓制，部分市場處于奇妙的動態均衡狀態，以至是供過于求，房價降落動力應非常充足。

　　一家房地產企業高層人士對此表示，這主要是由于開發企業依然普遍看好后市，長期來看，由于我國城市化所帶來的宏大的新增購房需求依然沒有消化。

　　剖析人士以為，整體上開發商的資金鏈依然可以運轉，假如資金持續遭到壓力，開發企業勢必積極吐盤，以至是降價求量。

　　數據顯現，在已發布上半年銷售業績的開發商中，萬科、恒 大、保利、碧桂園、恒盛等房企上半年銷售金額同比均大幅增長，這顯現出大型房地產開發企業的資金鏈有一定保證。另外，來自用益信托等機構的數據顯現，今年上半年房地產匯合資金信托范圍比去年同期翻番。剖析人士指出，很多開發商已儲藏了大量資金以應對風險。

　　而且，正是在這種庫存積壓與房價堅硬的過程中，房地產行業調控政策也在被逐漸消化。有調查數據顯現，2季度購房者對保證房和房價控制目的的自信心度比擬低，其中僅有18.4%的購房者以為保證房可以起到平抑房價的作用，比1季度降落6.5個百分點。

　　劉春巖表示，必需看到，今年下半年庫存壓力將比上半年更大，而且，假如將來房價繼續堅硬或走高，不掃除限購政策范圍繼續擴展和新的行政政策出臺。（來自新浪樂居）